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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
上月，位于三江商务区的立体城·江御（备案名：中鼎商业中心）交付，爆出了一系列问题，导致900多位业主拒绝收房。
立体城
立体城是个老盘了，但也是个大盘，开发了10多年，迄今尚未全部建成。
这一回交付的立体城·江御，是该项目西侧高191 米和211米的双子塔。
从瓯江对岸、瓯越大桥上看，这两座双子塔组成的新地标，成为目前三江商务区的制高点，与周边其他建筑，构成高低起伏、有层次感的城市天际线。
近看，其外立面为玻璃幕墙，质感不错，为三江商务区带了新的颜值担当。
立体城（中间两栋为江御）
然而这一切美好，仅停留在表面，有几个问题导致业主不敢收房。
立体城·江御为商务办公性质，其大部分房源被开发商打造成LOFT产品，分割为建筑面积约52-80㎡的小产权进行销售，总价约65万-100万不等。
这种LOFT虽为商办产权，开发商也没有明确称它具备居住功能，但有不少购房者买来以用居住，或出租后用于居住。
分割销售的LOFT产品
商办物业以商业水电计价，明显高于住宅的民用水电。这一点，那些用于居住的购房者是接受的，毕竟这种产品总价比住宅便宜很多，这点水电价差不是问题。
但这个项目最大的问题，还是在于电，且不仅仅是商业用电那么简单。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
关于立体城·江御的电，首先在于它是专变电。
专变电指专用变压器供电，在商业物业属于正常现象，由开发商设计施工，供电设施属于全体业主共有，供电部门不负责管理、维护，一般由业主委托物业公司管理、维护。
在此情况下，专变电会产生的电能损耗，需分摊到每一位业主的电费中，且由物业公司代收，导致电价比其他商业用电还要更贵。
若供电设施需出现损坏，需维修，也由业主委托物业公司进行，并分摊费用。
其次，这个项目的每一空调室外机，是多户业主共用的，大多为8-14户不等共用一台，这是更大的问题所在。
这些空调室外机由开发商安装好，集中放置在几个避难层，通过预留冷媒管至户内。
避难层的空调室外机
也就是说，这8-14户业主，需平摊同一台空调室外机所产生的电费，包括待机状态下仍会产生的电费。
未来，空调室外机若需维修，费用也需由这8-14户业主平摊。
虽然开发商称空调室外机保修2年，但2年后呢？
这些空调室外机，是商务楼所采用的大型空调室外机，无论是用电还是维修，费用明显高于一般家用的空调室外机。
空调室外机的相关数据
如果业主要自行安装独立的空调室外机呢？全玻璃幕墙的外立面，没有安装的条件。
立体城·江御的外立面
商业用电、专变电、多户共用一台大型空调室外机，以上多重因素叠加之下，这到底会产生多昂贵的电费？业主们心理没底。
若有业主不收房，或不居住，这些需要平摊的电费、维修费用，中间会发生多少扯皮？业主心理也没底。
从理论上来讲，谁先收房，谁先使用这套房产，谁就可能更吃亏。
既然心里没底，以至于大部分业主选择了拒绝收房，以免后续产生更多无底洞的费用与麻烦。
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那么，温州其他的商办SOHO、LOFT产品，这些方面是怎么做的？
公变电、专变电都有，但是在空调室外机方面，极少像这个项目这样多户共用一台的。
其中，万邦中心、市府路壹号、白麓里等，一般每户或每几户之间，会有一处放置空调室外机的设备平台，外立面以百叶遮挡。
其他类住宅的设备平台-百叶部分（左右滑动查看更多）
华润·悦玺，每层都有集中放置空调室外机的设备平台，每户都有独立的空调室外机，外立面用百叶遮挡。
华润•悦玺
壹品国际的LOFT，贴近住宅设计，外立面为真石漆，也有阳台，安装空调室外机比较方便。
壹品国际
而立体城其他地块的一幢LOFT，既有阳台，又有百叶遮挡的设备平台，自行安装空调室外机的条件不要太好。
立体城其他地块的LOFT
这些做法，都可基本确保每户都有独立的空调室外机，且除壹品国际LOFT外，其他项目外立面效果大多都还可以。
而立体城·江御，把除避难层外的每一层，能出售的都全部出售了，且外立面用玻璃幕墙安装到底，只能在避难层设置空调室外机。
而空调室外机需朝户外，避难层的户外空间也有限，从而只能让多户业主共用一台空调室外机。
这种做法，在真正的商务楼很常见，但是真正的商务楼往往单套面积较大，或整幢建筑统一管理运营，一般不会出现扯皮现象。
其他商务楼的空调室外机
可以看出，由于立体城·江御分割产权面积较小，且对外销售，即便用于办公，同样存在多户业主共用一台空调室外机所带来的一系列问题。
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对于上述问题，开发商回复称：
1、本项目为商业办公，配套为商水商电，项目整体按照审批通过图纸施工。依据现场现状，不具备调整为公共变压器供电方式。
2、项目销售阶段，已在现场通过《希望宣言》进行公示告知：
①1号楼12层以上楼层办公用房，交付时安装有室外机并预留冷媒管至户内，室外机统一放置于邻近避难层，未配备单独设备平台，敬请知悉。
②2号楼4层及以上楼层办公用房，交付时安装有室外机并预留冷媒管至户内，室外机统一放置于邻近避难层，未配备单独设备平台，敬请知悉。
站在法律法规角度看，开发商似乎没有问题。
但是，专变电、共用空调室外机等专业知识，在市场上较罕见，超出了多数普通购房者对房产的认知，是他们所意想不到的方面。
更何况，立体城其他地块的LOFT，可以确保每户业主拥有独立的空调室外机。
所以，就连一些曾经买过其他LOFT产品的购房者，都想不到要关注这些问题。
这些专业方面本该由开发商明确告知，而非通过免责方式处理。
但是话说回来，若开发商以更明确的方式告知购房者，又有多少购房者还愿意购买该产品？
三江商务区部分商办物业
更关键的是，正常楼层没有设备平台，集中放置在避难层，多户业主共用一台空调室外机，也是开发商最省事的做法。
如果开发商非要这么做，应该按半层、整层出售真正的商务楼或商业大平层。
否则每一层要留一个空间，用于放置设备，确保每一户业主有独立的空调室外机，而非全部出售。
或者，不采用全玻璃幕墙，每两间LOFT之间留一处设备平台。
但是以上做法，最后都没有实现。
三江商务区
因此，对于购买非住宅性质的房产，购房者一定要对各方面细节进行全方面了解，开发商的公示内容与合同条款，一定要逐句逐字看仔细，千万不能当作普通房产看待，以免留下后遗症。
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