对于股民来说，2025年的第一个交易日不太友好，股市全线下跌，创业板和科创板跌幅都超过3%，上证指数跌幅也达到了2.66%。但是对于房奴来说，2025年的第一天是个好日子，因为房贷利率将迎来大幅下调，实实在在可以省出一顿火锅了。
1、公积金房贷利率下调0.25个百分点
首先是公积金房贷利率从2025年1月1日起下调0.25个百分点，5年期以上的首套公积金贷款利率从3.1%下调到2.85%，5年前以上的二套房公积金贷款利率从3.575%降低到3.325%。
公积金贷款利率下降针对的是存量房贷利率，在2024年5月17日央行就宣布下调公积金0.25个百分点，当时各地的实施细节是这样的，5月18日起新发放的公积金贷款按照最新的利率实施，在此之前发放的公积金贷款利率从2025年1月1日起开始执行。
相当于是说广大存量公积金住房贷款，是在规定出来后又等了7个月的时间，才享受到最新的利率优惠政策。为什么不当时立即执行呢？是系统不允许吗？给老百姓让点利，爽快点不行吗？
不过不管怎么说，利率降低了，总是能够节省点利息支出，具体节省多少呢？笔者计算了一下，以50万贷款本金来计算，30年期限，等额本息来计算，每月节省利息支出70元，一年是820元，30年大概是2.5万。
2、存量商贷利率下调60BP
对于那些存量的住房商业贷款来说，利率也会迎来下调，去年9月，央行宣布对存量商业住房贷款利率进行下调，计算方式统一调整为：房贷利率=LPR-30BP；并在10月份下调了LPR，5年期以上LPR从3.85%下调到3.6%，下调25个基点，意味着新的房贷利率降低到3.3%。
那么，而2024年1月1日的时候，5年期以上LPR为4.2%，相当于一年内下调了60个BP，我们的房贷利率重新定价周期一般是1年，这就意味着从2025年1月1日开始，LPR都按照下调后的3.6%来重新计算，再加之新的计算方式在LPR基础上再减去了30个BP，很可能实际的降息幅度比60个基点还要大。
根据央行发布的 数据，2023年末，存量房贷平均利率为4.27%，如今降低到3.3%，下降了将近100个基点，下降幅度还是比较明显的。
还有一个好消息，从去年11月开始，房贷利率重定价周期可以重新选择，有三个选择，12个月、6个月和3个月，理论上来说，如果你选择3个月重新定价一次，那么最晚到2025年2月份，所有的存量房贷利率都将降低到3.3%。
3、未来房贷利率还有下降的空间吗？
我个人判断未来的房贷利率还是有下降空间的，分两个方向来说，第一是LPR还有下降的空间，当前是3.6%（5年期以上的，因为房贷绝大多数都是5年期以上的，所以我不做特别说的话，说的LPR指的就是5年期以上的），未来还会降，我个人认为2025年有可能会降低到3%以下。
原因有两个，其一是央行也多次表示，2025年会继续适时降准降息，而在2024年年末的高层经济工作会议中 ，也说了要在2025年降息降准，这种话不是随便说的，是会兑现的。其二是当前这个3.6%的利率其实还挺高的，因为我们的名义GDP增速是4%，两个已经非常接近了，虽然之前我们的房贷利率高到5%甚至6%，但是那个时候我们的名义GDP增速是7%、8%，甚至更高。
第二个是“加点”也有下调的空间，现在的加点是“-30BP”，按照之前的规定，一旦上个季度新发放的贷款加权平均加点小于“-60BP”的时候，就要对存量房贷利率的BP进行调整，调整到双方的差距回到30个BP。
我举个例子，现在存量房贷利率是3.3%（=3.6%-30BP），如果新发放的房贷利率低于3%，比如2.9%，这就意味着新发放的房贷利率的加点小于“-60BP”，为“-70BP”，那么我们存量房贷利率的加点可以调整到“-40BP”，利率也会调整到3.6%-40BP=3.2%。
4、经济增速放缓， 利率是一定要下调的
我为什么敢判断未来利率一定是下调的？核心的逻辑在于我们的经济增速在放缓，虽然2024年前三季度GDP实际增速是4.8%，但是我们的名义GDP只有4%，通缩率大概是1%，我们国家实实在在的进入通缩了，这导致名义GDP增速比实际GDP增速还低。
而利率是不能高于名义GDP增速的，而且是一定要低到一定程度的，美国疫情期间经济衰退，立马降息到零水平，后面经济很快就复苏了，虽然引起了通胀，但是后面再通过加息来抑制通胀，经济依然保持较高增速增长，如今通胀得到控制，再降息来促进经济增长。
在疫情期间全球都在大力降息，我们虽然也降息了，但是力度比较小，当时就是4.8%，如今也只是将LPR降低到3.6%，4年过去了，也只是降低了120个BP，并且其中的60个BP还是在2024年下调的，当前经济复苏乏力很大的原因是消费不振，我们的生产端是没有问题的，什么都能生产，产能也大，问题在于消费不足，要提振消费、促进消费，核心是要提高收入，或者降低支出。
由于最近三年房价下跌，很多家庭的资产负债率反而上升了，此时通过降息，改善家庭现金流是很有必要的，这能够起到促进消费的作用，虽然这几年存款多了很多，但是这些存款主要是富裕阶层的，普通老百姓的存款并没有增加多少，上面的人有钱但是不消费，甚至是在国外消费和投资，中低层倒是想消费，但是面临降薪甚至是裁员的风险，而且房贷利率较高，吞噬了家庭现金流。
降息有利于改善家庭现金流，能够促进消费，也能够改善家庭负债率，对稳定房地产也有作用，经济复苏了，投资就会来，汇率也会受益。
