乐居楼盘测评系列 测评师：彭天晓
在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。
【评测师点评楼盘】
中信泰富玖著云庭位于吴中区太湖新城东太湖路南侧，近轨交4号线，在售114、143和190平户型。
【项目亮点】
1、中信泰富玖著云庭在售户型为114、143和190平。
2、中信泰富玖著云庭在售户型为114、143和190平。
3、中信泰富玖著云庭在售户型为114、143和190平。
【价格分析】
中信泰富玖著云庭尚未开盘，现场置业顾问给予的参考价为32000元/平，略高于片区内项目。周边多为顺销和尾盘项目，例如融悦湾花园均价31000元/平，江南沄著均价约29500元/平，天鹅港华庭均价约为28754元/平。二手房方面，轨交4号线苏州湾北站附近几乎没有二手房项目。版块内二手房项目，多在苏州湾大道东侧，可以参考的有挂牌价约26000元/平的新城湾语城，挂牌均价约30000元/平的建屋吴郡半岛和太湖颐景，以及挂牌均价35000元/平的融创苏州壹号院。结合项目预计价格与版块新房、二手房均价来分析，中信泰富玖著云庭预估的开盘价，性价比一般，略高于片区内均价水准。测评师说：吴中太湖新城多为顺销或尾盘在售项目，中信泰富玖著云庭作为纯新盘，或将成为版块价格的标杆。由于项目尚未开盘，并不能给出一个明确答案，而从版块目前的规划来看，尽管版块内公交、公共自行车等基础配套还有待完善，但规划上来说吴中太湖新城版块将会是优生态、全配套的版块，具有一定的潜力。目前，中信泰富玖著云庭114平项目和143平两款户型较受欢迎，但总价预估已经在达到了400万+/套，对于刚改人群来说相对吃力，适合置换或纯改善用户。
【楼盘规划】
中信泰富玖著云庭住宅产品系为豪宅系列的“九系”，分为A区、B区、C区，其中，A区和B区为住宅+商业部分，C区为纯商业部分，且未来将建设为超高层项目。整个复合地块总投资超过50亿。玖著云庭住宅部分位于A区+B区，容积率3.5。根据规划，玖著云庭住宅拟建10栋住宅，其中，A区5栋24-31F高层(366户)，B区5栋23-31F高层(412户)，合计778户。
中信泰富玖著云庭外立面以豪宅标配，大面积铝板为主，香槟银灰色铝板+灰色铝板+深灰色漆。社区内部，打造有多种类泛会所空间，主要涵盖有老年人休闲和儿童游乐以及健身锻炼等会所空间。值得一提是，项目住宅区域有沿街商铺，目前的售楼处后期也将成为商业，能够满足业主的部分生活需求。
玖著云庭即将开售的为1#、2#和7#三幢，约开放272套房源左右，实际情况视预售证批复情况而定。目前在售楼处示范区内有143平和190平两款户型的样板间，房源为带装修交付，除了包含新风系统、地暖、中央空调等基础三大件，还有油烟机、燃气灶等软装配置。在五金等装配上也选用了杜拉维特、汉斯格雅等品质品牌。
测评师说：中信泰富玖著云庭作为住宅部分，由于地块属性和容积率的限制，注定了住宅多为高层产品，得房率在78%左右，但与此同时，作为非常接近苏州湾地下空间的项目，中信泰富玖著云庭自身商业部分也可以让业主的需求得到一定满足，生活非常便利。114、143和190平三款户型，较好的契合了改善购房者的需求，加之其临近苏州湾，周边生态环境优越，居住品质感相对较高。
【楼盘基础信息】
1、中信泰富玖著云庭在售户型为114、143和190平。
2、中信泰富玖著云庭在售户型为114、143和190平。
3、中信泰富玖著云庭在售户型为114、143和190平。
【户型分析】
高层（143㎡）户型-四居室-建面约143㎡
中信泰富玖著云庭143平户型多为两梯四户的边户。这款房源三开间朝南，户型方正，明厨明卫、动静分离。
客厅面宽达到了6.4米，阳台进深约1.6米。阳台交付是会以落地窗形式封好后交付。
该款户型拥有3个卧室，书房也可以通过改造成为卧室区域。主卧为套间设计，利用衣帽柜可以为主卧增加一处玄关。每个房间都有一个飘窗，飘窗进深约1米左右，房间多为3米以上，所以飘窗面积或达15平米左右。
【样板房细节】
测评师说：大横厅配合宽景阳台和大面积落地玻璃窗，让户型的采光十分充足，视觉观感也非常舒适。特别是6.4*1.6米的阳台，做休闲使用舒适度满满，也可以用作物品堆放使用，空间实用性非常强。
5处飘窗，每处面积都在3平米以上，实际使用空间大大增加，无论是用于收纳，还是用于休憩，空间尺度都绰绰有余，舒适度也大大提升。
【交通出行】
轨道交通：中信泰富玖著云庭距离轨交四号线苏州湾东站仅500米，可以说距离轨交非常近。轨交四号线作为苏州南北向轨交线路，可以快速抵达吴江区、姑苏区、相城区等区域，也可以通过南门站进行其他轨交线路的换乘。而在建的轨交7号线在苏州湾北站设有站点，通过轨交7号线可以直通园区，非常便利。
公共交通：中信泰富玖著云庭周边暂无公交站台，距离项目较近的公交站为北面1.1公里的天鹅荡路溪虹路东站，该站台主要公交路线为626路。或是选择项目东面1.2公里处的苏州湾大道东太湖路北站，该站台主要公交路线为93路。在公交出行方面，是中信泰富玖著云庭的一个短板。
自驾：中信泰富玖著云庭靠近东太湖路，通过东太湖路向东即可快速抵达苏州湾大道和友新快速路，进而通过内环通达全城。项目与塔韵路也较为接近，通过塔韵路可以向北抵达吴中越溪和石湖景区。
【周边配套】
教育配套：中信泰富玖著云庭周边有华中师范大学苏州实验中学和华东师范大学苏州湾实验小学以及湾东幼儿园、湾东小学。除此以外，项目周边规划建设有22所学校，规划中9所幼儿园、6所小学、3所初中、2所高中。业主的教育资源选择相对较多。测评师说：吴中区教育在苏州各区域中并不算突出，但中信泰富玖著云庭所在的太湖新城版块，教育资源相对优质，且规划的教育资源较多，均在稳步推进中，中信泰富玖著云庭的业主在教育资源的选择上还是比较多样的。
医疗配套：中信泰富玖著云庭西北方向约2公里是太湖新城医院（在建），另外规划中，地铁一站路木里站复星儿童专科医院，投资近60亿，是吴中区最大规模的儿童医院。目前现有的医院苏州大学附属瑞华医院距离项目2.3公里，可满足日常的医疗需求。
商业配套：中信泰富玖著云庭自带商业，满足业主部分商业需求。项目西面为30万方的苏州湾北站部分的地下空间，是项目主要的商业配套。除此以外，项目周边还有悠方、苏州湾中心广场、睦邻坊、永旺梦乐城、歌林小镇等，商业配套方面较为齐全。
公园配套：中信泰富玖著云庭北边有上方山国家森林公园和旺山景区。项目南侧是政府打造的全长9.8公里的太湖生态水岸，拥有苏州湾一线湖景。天鹅湖公园距离项目3公里，总建面约24万方的天鹅湖公园已投入使用，这一公园由11万平方米水域和13万平方米陆地构成，整体自然景观十分优美。
预估开盘均价约32000元/㎡，143平和190平总价在450万+/套，适合纯改善人群。
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文章来源:乐居君
