文/乐居新媒体 严明会
新世界作为香港开发商，一直秉持港资地产商的调性，不紧不慢，囤地开发。然而，最近这家房企却有所变化。
前不久，新世界（或称新世界发展）位于广州荔湾的新世界凯粤湾加推，项目打出了巨幅海报“88折限时返场”，主推95-133㎡面积段产品。
海报显示，108㎡“全南向单边舒适N 1”户型产品，最高优惠幅度达101.05万元。
不仅打折降价，楼盘也在各大自媒体号上进行投放宣传。一时间，这个已经首开了十多年的老盘，以一种有别于以往的风格，迅速重回外界的视野。
让人一度有些错愕。按照以往，港资地产商的这种操作，是不常有的。新世界变了。
新世界凯粤湾由港企新世界开发，共计27栋，容积率3.7，项目大体分为两大部分，T区为临江大户，单独管理，很早已经卖完；C、B、D区为一部分，围合式布局，共同管理。
据了解，该项目早在2011年已经正式开盘，此后一直“挤牙膏”式推售，至今已经卖了13年。其目前在卖房源为最后一期，也即D12-D16这五栋。
根据广州住建局数据，该项目的D12-D16栋住宅在2020年已经拿到预售证。截至2024年12月27日，住宅已售套数759套，住宅未售套数114套。
也就是说，项目最后五栋从2020年拿预售证，至今经陆陆续续卖了4年之久，去化率在87%左右。这期间，5栋住宅楼经历了多次的加推，而项目早已是现房状态。
对比过往，新世界凯粤湾的心境依然发生了较大的变化。
不少网友曾分享过去项目看房的感受，“销售不搭理”是多数人的直观印象。这跟港资开发商一贯不缺钱，拉长周期慢慢卖的调性是一致的。而最近，项目却急了起来。
作为现房出售，新世界凯粤湾有自身的优势所在。一方面，项目所见即所得，不用担心烂尾，即买即住，也不用租房过渡。另一方面，经过十多年的发展，小区及周边的配套也已经较为成熟。
但不可否认，项目也有明显的缺点。首先，项目土地出让年限自1999年开始算起，其房屋产权仅剩下45年。另外，项目是港资地产商开发，产品设计上原本就较为保守，赠送面积较小，而项目还是多年前的产品。
如项目加推的109平米产品，为3房2厅，而两个次卧还要为主卧房门和公卫门通道，往里缩了一个门的位置，使得两个房间的空间较为逼仄。
而项目的114平米产品，同样主打3房2厅，虽然入户花园的空间说是可以通过改造，三房升级为四房。但这个入户花园的空间本来就小，还要连通入户的两个门，想要改造成房间，难度可想而知。
这都让项目对比如今新规产品，几乎没有太大优势。
这或许也是开发商近段时间以来加大折扣力度，抓紧出货的原因。毕竟，随着越来越多新规产品的面市，这些卖了十多年的产品，想要出货只会越来越难。
不仅如此，开发商加快出货，或还跟其近期的整体经营有关。近段时间的新世界，其实并不平静。
不久前，曾有市场消息称，新世界发展致函其借款的银行机构，申请对违反相关银行贷款契约，进行责任的豁免。消息传出后，一度引发了新世界的股债双杀。
在债券方面，此前，新世界发展两只典型永续债，其中一只票息4.125%的永续债，几乎跌到新世界发展历史上最低值。其2030年到期、票息4.5%的债券，也创下近一年半时间以来的最低水平。
股价也在持续下探。2024年12月27日收盘，新世界发展报5.25港元/股，下跌2.42%。而拉长时间看，该公司股价从10月初10.86港元的最高点，至今两个月时间已经跌去了超过五成。
新世界发展的管理层也进入了动荡期，其在两个月内换了两个行政总裁。11月29日，新世界任命黄少媚接替马绍祥为新的行政总裁。
这距离马绍祥接替郑志刚成为行政总裁，仅过了两个月的时间。
据了解，于2024财年，新世界发展出现了20年来首次亏损，母公司股东应占亏损196.83亿港元。截至今年6月末，该公司综合债务净额约1236.57亿港元，净负债比率为55%，同比增长7.3个百分点。
在新世界发展11月21日举行的股东大会上，主席郑家纯就强调，公司目前负债水平较高，首要任务是减轻债务负担，实现现金回流。
在加快项目去化的同时，新世界也在着力出售资产套现。12月24日，资本市场消息，新世界发展以3.67亿港元的价格，出售了位于香港九龙新蒲岗的工业大楼ArtisanHub。
12月11日，有消息称，新世界发展以6.2亿港元的价格出售位于香港九龙新蒲岗的Artisan Lab工厦。11月28日，新世界发展4.17亿港元出售香港启德体育园予周大福企业。此前于年内，新世界还多次出售了旗下其他物业资产。
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