又快到年底了,不知道大家有没有注意到一个现象?那就是对明年的各行业展望声音突然多了起来。就拿楼市来说吧,主流媒体的声音都是一片祥和,基本都是看好的文章,政策暖风频吹。
比如,中国房地产报说,房地产“三大工程”加速布局,房地产新模式迎来最佳机遇期:证券日报说,政策助力房地产市场健康发展;统计部门说,我国城镇化还有较大提升空间,刚需和改善需求依然较大;2023上财宏观论坛上,刘元春说,房地产在触底企稳进程中,而同期发布的经济2023-2024年预测报告显示,房地产投资有望反弹,中国经济将稳步进入上升周期等等。
与房地产相关的经济观点也是信心十足。
刘元春说,我国明年的经济将进一步企稳回升。相关报告还预测明年的经济增长将达到5.3%,比今年5%还要高。央行等3部门还公开表示,统筹考虑今后两个月和明年的信贷投放,以信贷增长稳定性促进经济增长稳定性。有人就明确表示,这不明显就是提前放水吗?提前释放这个信息出来,就是让大家增加发展信心,努力干活,该支棱起来了。
不过,老百姓的实际感觉未必如专家、媒体所说的那样,只知道自己挂的房子许久没人问津了。而且,开发商的新房销售也不尽如人意。这可不是臆测,根据中指的数据显示,10月份百强开发商销售同比下降了33.5%,统计部门给出的数据也印证了这一点,前10个月销售面积和销售额降幅仍在继续扩大,特别是最近的10月份,销售面积比去年同期下降了11%,说明降幅有进一步扩大趋势,还有多少人敢心无旁骛的买房呢?顾虑重重应该是眼下很多人的真实写照。
房地产市场之所以低迷,跟当下购房者信心不足明显有关,如何扭转这一局面?
目前,国家已经从供应端发力,国家已经放开了土拍限价,采取价高者得的方式,包括成都、南京、合肥、天津、苏州、厦门、济南等城市相继执行,其目的就是想通过土地市场回暖带动楼市热度,让购房者更加有信心买房。比如说,当一幅地块地价都2W一平米了,周边的楼盘卖3W就显得很有性价比了,购房者一盘算,还是趁早买,说不定后面还能赚些银子。
毫无疑问,随着明年楼市三四月份进入传统交易旺季,土地市场应该会迎来一波热度,带动市场预期。但我们也知道,仅仅靠供应端提振还不行,还得从需求端发力,现在的问题是,作为购房者着这一端,能做的都做得差不多了,比如降房贷利率、发购房补贴、提高公积金贷款额度等等,效果虽然有,但持续性明显不足。
如何进一步挖掘市场购买力,让楼市持续恢复,已成为了接下来促进房地产市场回暖的关键所在。央媒经济日报在11月20日发表题为《打通购房堵点顺畅“以旧换新”》一文中提出了“新办法”,明年终于可以放心买房了!有网友表示期待。梳理了一下,起码包含了以下几个点:
整体思路是“以旧换新”,包含的方式有购房人先锁定新房,然后由房产中介销售,或者由房企、第三方直接收购旧房,同时发放换房补贴。不得不说,以旧换新的方式,确实是有效增加新房市场需求的一种方式,特别是眼下刚需不足,通过刺激这种换房改善客户,自然是找对了激发楼市需求的路子。
具体而言,像房产中介来销售旧房,是传统常规路子,但加了一条,由开发商、房产中介、购房者签订协议,购房者先把旧房挂在中介那里卖,接着在开发商那里选好房源,如果旧房不能在约定的时间内售出,购房者可以全额退回购房定金,且无需承担任何违约责任。
此外,还有创新做法,即通过房企或者第三方来收购旧房。具体操作是,先对旧房评估,然后将旧房过户给房企,并把旧房抵押给银行,申请下来的贷款划到购房者账户里,以用作购新房款。不过,文章也提到了加强评估机制和规范流程建设问题,这个应是地方政府部门的职责。同时结合降低交易税费等措施,切实提升市场交易量。
对于以上两种方式,一些网友认为,以旧换新市场巨大,不仅能激活楼市,也能推动经济企稳回升,期待方案尽快落地。笔者总体上是支持这类方案的,但还是要再谈两点看法:
一是优点。
很明显,现在二手房确实不怎么好卖,主要是难找到客户,如果一定要卖出去,不打个骨折是不行的。所以,一些城市索性把二手房挂牌量这一项数据都给抹掉了,别总是看到不断增加的挂牌量难受,也不利于成交。
现在呢,无论是第一种方案,还是第二种方案,都可以打消购房者卖旧房、买新房的顾虑,即便旧房卖不掉,反正也不违约,房企如果还能收购旧房,那啥都不用烦了,还能拿到一笔换房补贴,何乐而不为呢?可以说,新房、二手房市场都带动起来了,有利于楼市加快回暖进度,对房企、银行都是有利的,购房者也可以放心买房。
二是顾虑。从央媒提出的建议来看,比如供需匹配问题、购房程序优化问题、评估机制问题、税费问题、中介信息乱象问题等等,说明要打通“以旧换新”中诸多堵点还需要下功夫,否则,方案实施起来就不那么容易,对促进楼市回暖的效果就不会明显。
值得一提的是,如果采用房企收购旧房的方式,如果价格合理,对购房者自然是有利的,但如果房企把手中的旧房卖不出去,占用了大量资金,持续性就是一个问题。当然,最理想的后续是,通过这种方式刺激了楼市回暖,开发商可以卖更多的房子,自然也就周转起来了,或许,正向循环起来也说不定。那么,你期待这个方案吗?