城市的各个片区像极了人类社会的缩影。会吹牛会画大饼地上去了，有贵人提携地上去了，家底丰厚地上去了，而没家底没贵人的，等待，成了人生仅存的美德。
茂岭山西片区，像极了苦守寒窑18年的王宝钏，原本应该和CBD一起拆迁建设，一起飞黄腾达，打造济南唯一“左手老城区、右手CBD”的塔尖富人区。
谁知CBD发达了，茂岭山西片区被落下了，CBD开发快十年了，历下区能开发的片区，能拆迁的地方都卖得差不多了，终于想起来，原来茂岭山西片区还是块风水宝地了。
一个原本能打造5万+/平富人区的顶级选手，就这样平庸的出现在土拍市场，沦落到最大的住宅地块以地王的价格（A1地块，起拍楼板价约1.5万/平）中止土拍的下场，连长岭山的土拍大战都比它风光。
茂岭山西片区
天赋被时代辜负，梦想被现实打倒
如果当年茂岭山西片区和CBD一同开发，一同建设，原本这里应该成为CBD的豪宅俱乐部，文化后花园。之所以说这是济南5万+/平富人区的顶级选手，也是因为再也没有哪个片区像它这样有得天独厚的优势：
1，二环东路晋升为济南城市的中轴线，茂岭山西片区向西就是底蕴深厚的主城区，向东是蓬勃发展的CBD，能在主城区和CBD之间左右逢源的，济南只有这一个片区。
2，茂岭山西片区拥有茂岭山、燕翅山两座山景，窑头大沟虽是条泄洪河，好好开发也是个不错的水景资源，核心区还能有山有水的地方，济南只有这一个片区。
3，CBD受限于小街区、小马路、交通拥堵、电动车遍布等弊端，很难满足高端改善需求。大开大合的茂岭山西片区，反而和繁华的距离恰到好处，还没有小街区的桎梏。
但是，原本应该及早开发建设的茂岭山西片区或许是因为钱不趁手、力有不逮，硬是生生被熬成了老姑娘。这些年，长岭山崛起了，高新核心区都三次创业了，连唐冶、雪山都旧貌换新颜了……历下区举目四顾，再无大片可开发片区的时候，茂岭山西片区，这才赶着楼市的末班车入场。
孩子快生了，想起老实人接盘了。可怜茂岭山西片区，守着CBD、老城区两座宝山，却被当成济南大县城的污点好多年。
也曾有过远大梦想
终于败给金钱真香
人生若只如初见的美好在于，一开始，大家都是真心的。
正如茂岭山西片区，2020年规划中，从燕翅山往东到省博物馆将形成省会文化设施馆群，和平东路沿线有文化绿廊。
茂岭山西片区，原本有机会成为济南的文化地标。可惜，搞文化，是要不断砸钱的。而卖住宅用地，是不断生钱的。
梦想败给金钱的故事，是女神宁可在宝马上哭的决绝，是豪宅地标代替文化地标的果断。生活所迫，各有所求，无可厚非。
前面的胡萝卜足够诱人，拆迁的磨慢悠悠转了几年终于飞速运转了。
距离CBD蓝图公布8年之后，2024年，CBD迎来了五指山全部封顶。茂岭山西片区升级为CBD西片区的城市更新全面铺展，一期拆迁基本完成。命运齿轮，终于开始转动。
陪伴了打工人二十多年，多少人搂着姑娘吃烧烤的香港街，从拆迁启动到拆迁干净只用了一两个月，未来又是一大片预备役豪宅区。穷人退出，富人登场，从丁家庄到姚家庄，消失的是城中村，崛起的是富人区，这可能就是新时代的探戈——富进，穷退。
曾经的姚家庄
当然，姚家拆迁迅速也是历下最牛的地方——钞能力。君不见，还乡店拆迁按下了暂停键，泺口片区还是个老大难，还有的拿房票抵钞票，连东城逸家都要喜迎回迁户了。
当然，也有钞能力到不了的地方。山东政法学院茂岭山校区2021年就已纳入冻结范围，目前还没有拆迁动作。这种硬骨头被放在CBD西片区二期城市更新计划。搬是早晚问题，困难在于新校区在哪？钱又在哪？要知道，连山东大学龙山校区从喊了9年，刚刚开工！
大片回迁、地王中止
和即将赶到的写字楼大军
按照CBD西片区的规划，未来将呈现的，以豪宅+回迁房+商务写字楼为主体的片区。相当于掺杂了回迁房的低配CBD，与省市博物馆那一版规划孰高孰低，自行判断吧。
只是规划虽好，前路却依旧充满挑战：
1，沿着解放东路，7个商业地块已经陆续上马，未来超高层、写字楼陆续呈现。在CBD写字楼都吃不饱的情况下，谁来填满CBD西片区的写字楼呢？
2，CBD西片区最被看好的一块地，A-1地块土拍中止。
这是CBD西片区目前最大的一个住宅地块，2.9的容积率，约1.5万/平的起拍楼面价。原本应该是人人争抢的核心区，怎么就沦落到土拍中止了？
这背后或许代表着核心区土地供应的两难选择：
2.9容积率，难以适应市场需求，却是核心区土地价值最大化的路径。
降低容积率，财政收入就少了。不降容积率，接盘的跑了。
目前在售楼盘及未来地块
中恒信云顶1号，取证175套，网签78套。作为2023年面世的楼盘，这数据也说明了济南购房者面对小开发商比较保守。从实景示范区、会所、地下车库的种种呈现来看，还是比较有亮点的。目前推售的是项目一地块，二地块还待字闺中呢。
保利金茂琅誉，取证204套，网签88套，下半年面市的楼盘里不错的业绩了。项目紧邻二环东路，吸收了大量老城改善置业群体，市场巨大的渴求之下，连二环东高架的噪声也无所畏惧了。一直有传言说捆绑学校要引入甸柳学校的教育资源，年底了还没风声，倒也让人疑惑。
城发雁栖台，掺杂着大量回迁房的社区，适合对价格有限制，对品质要求宽松的群体。
目前CBD西片区除了中止的A1地块，还有A5地块、文博西两个地块位于2024年供地计划中，估计得2025年见面了。
对于CBD西片区的住宅用地来说，他们面临的是挑战难度最大的一个市场：
咖位在那，容积率低不了。核心区一步之遥的位置，2.9容积率已经“很给面子”了。
竞争在那，挑战少不了。科技城片区五虎齐聚，财富壹号四期施工迅速，转山西公墓旁地块虎视眈眈，再算上区域内8个楼盘，仅CBD周边就有十几家楼盘同台竞技。
市场在那，客户越来越少。2024年新房住宅成交了大概在4万套，现在这个形式，楼市还会唱“明天会更好”吗？
原本，CBD西片区是有机会“自立为王”的，背靠老城区，拥抱CBD的独特地位，打造深圳香蜜湖那样的豪宅聚集区，也把CBD的格调往上拔一拔。可惜啊，最适合造梦的片区放弃了造梦。有些时机错过了，就是一生。
