上海二手房连续三个月成交量上两万套，尤其12月份眼看奔着三万套去了。
然而火热的市场，却让上海房东有些坐不住了。
坐不住原因是，卖房的决心没以前那么坚定了。
楼市都是卖跌不卖涨的，之前房价跌跌不休，本来已经下定决心要割肉卖房了。
结果现在房价有点往上的苗头了，房东却又因此纠结了。
现在还要不要卖房？万一卖了房价涨了怎么办？
现在的市场已经不适合纯卖房
所谓纯卖房，就是卖了不买了，卖房套现，持有现金；或者是离开上海，出国或去外地。
现在的市场行情和未来走势，现在已经不适合这样的操作了。
因为这样做的后果，很可能是卖飞了，踏空后面的行情。
市面上确实有房东在今年8月份卖掉房子，结果新政后自家邻居同户型比自己多卖出几十万，忍不住破防了， 卖房把自己卖成了小区最低价。
2024年这么多政策和货币的利好牌打下来，我们对后面的市场相当有信心。
无论如何，这波利好至少会持续到明年开春后。
所以如果你是纯卖房的，完全不用着急卖，可以慢出到明年3/4月份。
置换的以买定卖，差房子抓紧卖
如果你是置换的，那么应该以买定卖，连着买。
简单来说，就是先确定好自己要买的房子，具体到板块，小区和户型， 确定好预算。
然后根据家庭财务的承受能力，结合自家板块和小区的行情，再去卖房。
这样做的好处是，不会自己房子卖便宜了，然后买房又买贵了。
不过，如果你手上的房子特别差，老破小，老破大，硬伤房，远郊动迁房，几个月等不到一个出价客户的，还是要加速卖，不能放过每个诚意买家。
上海现在的二手挂牌依然是天量，在22万套左右，其中80%以上都不符合好房子的标准：
没电梯，物业差，外立面破烂，户型不方正，靠高架马路高压线，路冲，靠垃圾场，两梯八户……
所有这类房子统统加速卖，每次利好都是出货的好时机，每个诚意买家都是恩人。
房东心态已经起了变化
市场的转变总是在不经意间。
我们最近去一线帮助卖房，接触到很多房东。
不少房东心态已经起了变化，尤其是好房子的房东。
最新接触的两个房东，一个房子位于外环边前滩辐射带，一个在市区内中环，都是十年内的次新房，人车分流，干挂石材外立面，小区品质一流，环境极好。
已经开始溢价卖房，不达到自己的心理价位就不卖，因为根本不缺看房和出价客户。
这些房子属于在市场有话语权的那一部分，房东确实有足够的底气这么干。
“一套市区小三房，客户出价880万，房东要900万，谈了不到30分钟房东就走了，转身就去另外一家中介谈判两个小时后就897万卖掉了。
可能有些人还没回过味来，还沉浸在上半年的下跌环境中，然而市场不等人。”
以上是来自我们一线选房师的真实反馈。
反过来讲，对于买房人来说，如果你想要上车，现在确实要抓紧了。
尤其是对于改善和追求好房子的那批客户，更是如此。
因为成交量已经热了，这个月可能会将近3万套，市场情绪很亢奋，看不到任何利空。
而且下一次政策，大概率会在3月份的大会结束，这段时间到春节后，市场还是僵持的，依旧还有的谈。
当然，如果你想要十足的把握，确定了反转行情之后再入场，倒也不是不行，可以继续观望到明年。
先看明年3月大会后的政策力度，再看降息的力度，接着看经济恢复的力度，预估一下时间大概就是6月份。
只是，你也要同时做好房价可能会涨的准备，特别是你想要的那批房子。
如果你能接受价格涨3-5个点，可以再等等。
郊区和市区的差距越拉越大
具体到地段上呢，郊区供需关系失衡的房子，房东也是要抓紧卖。
这几年上海郊区供应了大量的100平左右的小三房，叠加26年限售解禁后，会在市面上形成严重的同质化竞争，互相压价砸盘恐怕会是常态。
我们观察也发现，从2020年到现在，这4年外环外的大部分房子涨幅很小，几乎没涨，甚至还出现了一些回撤。
而市区的房子，中环内的次新，价格会相对坚挺很多。
甚至截止到现在，绝大部分郊区的房子仍然处于以价换量的状态，价格依然没有止跌。
如图，我们房外房研究院监测发现：
市区黄浦、徐汇挂牌价已经止跌甚至有所反弹；
郊区松江、青浦虽然成交量放大，然而挂牌价仍然没有企稳。
最后，从宏观的角度跟大家聊几句吧，从各方预测来看，我们明年的降息空间在50-70bp左右。
到时候一旦利率下行，会对所有人民币资产的价格形成重大支撑，股债房皆是如此。
到时候上海首套房贷利率就会是在2.65%左右，这种历史低利率场景，平均房价封死下跌空间，微涨可能性很大。
说白了，现在缺的不是钱，而是信心，天量的居民存款放在银行不动。
明年利率下降，股债房价格企微上升后，居民风险偏好会改变，资金投向资产后价格的反噬也会很凶猛。
我不想渲染房价上涨的焦虑，但是建议买房的朋友至少做好防御性的购买，真正刚需的朋友，看到不错的房子，加速下手。
