番禺广场争夺战，即将打响。
刚刚，番禺广场中银南地块的报名开发商名单出来了，还是熟悉的两位老面孔。
与龙湖深度合作的南通亚伦VS虎视眈眈的绿城。
明日12月17日10点，正式开波。
这也是继新光快速东侧地块后，双方把在番禺的夺地戏码，延续到了番禺广场，二番战开始。
同时，南站地块也有房企报名参拍了，意味着两宗地块大概率能顺利出让。
说回中银南地块，从挂牌开始就有不少房企看好这块地的前景，给出的观点和结论都比较正面，有希望拍出溢价。
地块起拍总价4.98亿，楼面价1.65万/平，体量小、总价低、配建少、风险可控。
中银南地块的几个优势：
①起拍价5亿，参与玩家的门槛低。
②起拍楼面价1.65万/平，与周边新房3.5-4万/平价格，有利润空间。
③番禺广场核心位置，TOD广场的建设和永隆综合体的建设，有新预期。
④配套全面，番禺广场地铁口，有万科里、永旺梦乐城，周边居住氛围好，所见即所得。
⑤地块较小，建面3万平风险较低，没有其余配建，要求公建化外立面。
这种CBD成熟组团的小型地块越来越香，尤其是可以配合快进快出，降低风险的打法，受到市场青睐。
中银南地块的学铁商基本面优秀，没有太大硬伤。
我们拆开，一个个聊。
·多轨交汇，番禺广场地铁上盖
地块位于著名的中银大厦南侧，此前一直被用作停车场。
西面是番禺广场TOD，东面是永隆综合体。
地铁站E口在地块内，还是一条多轨交汇的地铁站，去哪都很方便。
3号线：珠江新城、天河北、长隆万博、客村、机场
18号线：珠江新城东、琶洲、东站、南沙
22号线：南站、白鹅潭、芳村
在出让文件中，地块鼓励地铁口与商业裙楼进行一体化设计。
这也意味着，未来项目靠近番禺广场的商业裙楼，很有可能会连接地铁口，中银南地块也算是地铁上盖项目了。
中银南地块很特殊的一点在于，其距离各个配套都近，又离主干道番禺大道和清河东路有距离，周边是社区小路，噪音影响很小。
而且，考虑到未来番禺广场TOD大花园的建设，地块靠近广场的这边不允许设置行车出入口，从小区走到番禺广场会更安全。
整个番禺广场的外立面效果也会更统一。
·教育短板，东兴小学是市一级
项目不配建学校，大概率还是统筹读周边的东兴小学。
东兴小学是市一级小学，比起现在遍地名校名校来说，还是不太够打。
不过，项目教育方面的短板，或许会在未来迎来转机，番禺正在全力推进教育资源的提升、提质。
·生活配套成熟，居住氛围安逸
番禺广场发展了那么多年，居住环境和商业氛围都不错。
地块旁边是基盛万科里，走多一条街有永旺梦乐城，一个地铁站的距离还有个在建的龙湖天街。
这也是广州首座龙湖天街Mall，体量约10万平的盒子商业，应该会比现在的两座商场更好逛，进度快，明年能搞定。
除了消费商业配套，城市界面并不老旧。
核心区房子，大多是二手小区，虽然年纪大了，但还是比较体面的。
2023年落成运营的番禺图书馆，已经是新晋网红打卡地了。
此外，还有市桥水道在南侧，地块可以看得到江景，永隆综合体的超高层地标，并不会阻挡地块的东南向视野。
·25岁的番禺广场，还有新预期
从1999年投资发展至今，番禺广场发展了25年，虽然万博成为了实质性的商业中心，灯红酒绿夜夜笙歌，但并不影响番禺广场的地位。
这里是番禺的行政中心，番禺区政府、税务局、财政局、教育局均位于此处。
还有中银大厦、万联证券等一批偏金融的企业，在此办公。
这是基本盘。
不过，自从2017年番禺广场TOD围蔽到今天，板块按下了暂停键。
大家期待着中轴广场和图书馆一起面世，但广场仍是一片烂泥地，而图书馆已经建起来了。
两个月前，番禺广场TOD规划设计，对外公示了两个方案，目标就是对标天河中轴的花城广场。
项目总投资13亿，已经公开招标，真正推进近在咫尺了。
大家比较在意的小区没有花园，等番禺广场TOD建起来以后，就有一个10万方遛娃大花园了
另一边，则是永隆综合体，3月份已经吃过烧猪，12月份新规划已经获批，总建筑面积13万平方米。
未来，永隆项目计划建设1栋170米高的地铁上盖大型综合体，以及三座150米的40层住宅楼。
这是番禺广场最重要的两个发展项目，一个新地标，一个新中轴广场。
中银南侧地块，就夹在两者之间，未来景观会很好，搭配上项目公建化外立面，以及配建的商业裙楼，番禺广场一体性会更强。
参考珠江新城，这可能就是番禺版本的高德公馆。
·周边二十年老二手，潜在购买力
项目周边基本上都是十几二十年的居住社区，提供了庞大的置换需求。
附近的居民对这里是有感情的，倾向原地置换。
当然，这也带来了一个疑问，在贝壳上周边挂牌的二手房并不多，交易不太活跃。
在一个相对不活跃的二手市场，二手价格波动也会比较大。
作为一个自住板块，番禺广场是深得人心，可以骂，可以接受价格波动，还是喜欢住。
同时，番禺广场是行政中心，有一定产业基础，政府公务员和金融机构的工作人员，是一个稳定的消费群体。
对于刚改项目来说，他们是消费中坚力量
·周边新房3.6-4万/平，有利润空间
目前，板块在售新房仅有路劲美的隽樾府，在售户型87、112、132平，均价约为3.6-4万/平。
87平310万能买到的小户型，已经基本清盘了大户型均价比较贵在3.8-4万/平，
项目户型、交标、质感做得不错，也是新规户型。
路劲美的隽樾府，也就是去年摇号的好又多地块，楼面价2.4万/平。
位置更好的中银南侧地块，起拍价是1.65万/平，相差近30%。
即便是放大到番禺客运站和桥南板块，地块起拍价都很给力，是最低的一次。
隽樾府作为中银南地块的直接竞争对手，在小户型基本清盘的情况下，中银南或许会更多考虑90-120之间的户型。
虽然，番禺普遍的居住习惯，是大户型、大平层、大别墅，但一方面是大户型原地置换的需求量有，但动力没那么大。
其次，刚改户型的需求很旺盛，去化速度要更快，除了隽樾府，龙湖金地天峯的98也没太多选择了。
刚改户型也是整个广州楼市的甜点位，这种小型社区缺乏花园，对于大户型家庭客吸引力，会打个折扣。
不如，去做更宜居的刚改面积段，定位和产品做的精品，毕竟周边城市界面和区位都很好。
产品也不会太极致，符合周边的生活习惯，起步90平的三房户型是有市场的。
大户型120平左右的4房，搭配申请新规阳台占比，也能做得宽敞，主要还是户型配比，会有多少套数留给小户型。
其实，中银南地块的学铁商已经相当全面，也能吸引到多方面的买家。
一个是3号线、18号线、22号线通勤的打工人，周边城市界面和配套相对价格来说，有不错的综合竞争力。
另一个是原地置换或是二套的地缘改善客，番禺广场对本地人的吸引力是够的。
最后，如果你对项目感兴趣，想在番禺买房的朋友，欢迎添加拆神助手咨询。
