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中绿东岳府

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保利锦上、朝阳壹号和东岳府三个项目地块挨着，配套和资源禀赋几乎相同；批准售价也是一样；产品定位都定位朝阳东三环到东五环的改善置业需求……

所不同的仅是三个楼盘的操盘开发商背景和特点不同。但是保利锦上和朝阳壹号已经抢跑2-3个月，各种促销手段都用上了，甚至开盘就上渠道了，用行业内的话说，就是王四营“被刨得连韭菜根都不剩了”。

对于东岳府来说，该怎么破局呢？

顾问君带着这个疑问，走访了东岳府新开放的售楼处，看完之后，顾问君认为市场上关于“东岳府没一点翻牌机会”的说法可能要被推翻了。

不信？

且听顾问君娓娓道来：

1.售楼处位置不同

此前，保利锦上售楼处开在东四环和广渠路交叉口的立交桥下，当时我们就说保利太会选地方了，随后融创也将朝阳壹号的售楼处选在了百子湾，双方展开了百子湾吸客大赛。有关这个百子湾客户对王四营项目的看法，我们有篇文章专门讲述（详见：保利·锦上：赢在起跑线）。

王四营作为朝阳五环内为数不多拥有改善新盘供应的区域，是CBD、双井、燕莎等东三环高收入人群改善置业的可选地。对于这些往返于CBD的白领、金领而言，王四营在交通便利性上有着不错的优势。有了地铁通达，可以居住在王四营，工作在东三环。

此前，竞品将售楼处选在百子湾，是瞄准了国贸及周边高收入人群，打的是“卖旧换新”，但因当下二手房贷款迟缓和二手房价格不理想等因素，目前百子湾地区卖旧换新并不积极。

东岳府直接将售楼处开在了SKP附近，则是让这些国贸附近工作和购物的人群在工作和购物的场景下看到项目，打的是高端首置，也在打来SKP购物那些真正不差钱的客户主意。

2.产品定位更高

虽然王四营三兄弟的产品户型和面积段接近，但是之间差别还是很大。东岳府产品主要特点是追求宽阔享受，相比另外两家产品在经济性和得房率上做文章，东岳府将最大户型做到182平米，是王四营三兄弟中最大的。中间段户型是142平米，竞品项目中间段户型约125-145平米。

由此，东岳府的最大户型做出了豪宅的感觉，而中间段户型做出了实用的感觉，总体上，东岳府的产品不注重多卧室，而是强调舒适感和居住体验感，122平米坚持做大三居，相比之下，竞品项目110平米就做三居。所谓萝卜青菜各有所爱，东岳府虽然来得晚，其产品和两个邻居项目有差异是确实的，因此也不可否定东岳府的产品没有喜欢它的客群。

3.品质更扎实

虽然邻居项目也是国企做的，但是东岳府的房子品质貌似做得更扎实，而且舍得投入。例如，东岳府是三四营三兄弟中唯一一个绿建三星+满分高标准方案的项目，具体到建筑上，外墙保温材料外的水泥更厚，完全包裹保温材料，延长其使用寿命；大量使用隔热膜，减少室内外的热交换；采用系统窗增强室内的气密性；标配新风和空调一体机，在设定温度范围内自动控制启停，更节能。除了主动节能，追求超低能耗，东岳府还有更为人性化的一面。

100分的满分高标准方案下，房屋可以实现不用单独供暖就能实现室内温度达标，因此有高标准方案项目没有标配地暖，而东岳府考虑到不同客户在冬天对居室温度的需求，主动做了地暖，将接口留出来，客户将来可自装燃气采暖设备，至少可以作为过冬的一个备手，而这样的成本投入细节还有很多，只能说中绿（鲁能）真是秉承了山东人的做事风格——实在！