文/十一弟
最近，南京的一批业主，受到了来自开发商的背刺。
这段时间，中海地产在南京至少有3个开发项目，集中降价、带头砸盘——
中海·观江樾，中海·观文澜，中海·和山。
位于浦口区的观江樾，属于江北核心区青奥板块，曾经是南京楼市炒作最火爆的片区之一。
三年前，观江樾首次开盘，销售均价3.4万/平米以上。
再加上2000块钱/平米的装修包，精装修价格站上了3.6万/平米。
当年开盘那会儿，中海编造了一套营销说辞——
“江北核心区住宅用地的毛坯限价，冲破了4万/平米大关，未来潜力无穷。”
这是明目张胆地鼓吹房价上涨——
按照中海的价格预期，观江樾将来能涨到4万/平米以上。
项目入市以来，卖了三年时间，到现在还未清盘，已经熬成现房销售了。
最近，从中介渠道传出消息，中海决定降价甩货了——
它一股脑地拿出了200多套现房，单价下调到了2.3万/平米。
而且带装修包，还赠送一个价值8万块钱的车位。
观江樾的主力户型，最小面积110平米三居室，最大面积142平米四居室。
单价从开盘时的3.6万/平米，降到了现在的2.3万/平米，相当于打了六折。
去年，观江樾刚刚交付。
那些在三年前上车的老业主，开盘就是高位站岗。
住进新房刚满一年，就把首付赔进去了。
十一弟查了下，在中介平台上，目前观江樾有6套二手房挂牌在售。
老业主挂出来的二手房价格，最贵的3万/平米，最便宜的2.4万/平米。
而观江樾已经熬成现房销售，中海打折降价以后，定在了2.3万/平米。
这比老业主的二手房挂牌价，每平米还便宜了一千块钱。
不得不说，中海的定价策略，确实揣着小心思，堵死了业主卖房的退路。
让业主们万万没想到，有朝一日自己卖房，还要跟开发商打价格战，真的活久见。
2021年，中海以逾36亿的代价，拍下了观江樾地块。
折算下来，平均楼面价超过了2.1万/平米。
现在，中海把观江樾的价格，下调到了2.3万/平米，只比地价贵了2000块钱/平米。
连同建安成本、装修包、税费在内，这个单价肯定覆盖不了开发成本，属于卖一套、赔一套。
但中海依然选择割肉出货——
显然，在观江樾项目上，它对销售回款的诉求，比赚取利润更为紧迫。
在南京，中海名下打折降价的楼盘，观江樾并非个案。
还有中海·观文澜。
这个项目位于栖霞区的仙林湖板块，也曾是南京楼市最炙手可热的片区之一。
观文澜的销售价格，其实一直都很坚挺。
跟观江樾一样，观文澜同样是在2022年开盘入市，全装修价格3.5万/平米。
当时，项目还打出来了2000块钱/平米的高配装修包，这样一来，最高价站上了3.7万/平米。
据说，一直到去年，观文澜的销售价格，还维持在3.3万/平米上下。
最近，同样是从中介渠道传出来的消息，中海突然放出来一批特价房——
单价降到了2.4万/平米，楼层可选，甚至有些户型，最低2.2万/平米就能上车。
相比3.7万/平米的开盘价，现在降到2.2万/平米的最低价，打了不止六折。
那些高价上车观文澜的老业主，后背又深深地感到刺痛了。
还有位于江宁区的中海·和山。
2022年开盘时，和山的销售均价在3万/平米左右，另外还有2000块钱/平米的升级装修包。
也就是说，彼时项目最高单价，卖到了3.2万/平米。
最近，中海把和山的价格，降到了1.7万/平米，几乎是腰斩了。
十一弟查了下，中海在2022年拍下和山地块时，平均楼面价超过了1.5万/平米。
现在降到了1.7万/平米的价格清仓，中海是让房价贴着地价卖。
和山的主力户型，最小面积108平米，最大面积128平米。
单价从当初开盘时的3.2万/平米，降到了如今的1.7万/平米，打了对折。
对这些老业主来说，一套房的总价，蒸发掉了一两百万。
当年掏空六个钱包，挤破头都要排队上车的热销盘，如今刚一交房，就遭到了开发商无情背刺，实在扎心。
在南京楼市，中海的存在感已经很低了。
去年，南京房企销售榜单上，中海排名第九，销售规模只有50亿出头。
而排在前三的保利发展、招商蛇口、华发股份，在南京的销售额都在百亿以上。
十一弟查了下，去年，中海在南京一无所获，新增土地储备挂零。
对中海来说，南京已不再是其投资拿地的优先级城市了。
它把更多的资金，集中倾泻在了上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等少数几个城市。
中海在南京的这几个存量项目——观江樾、观文澜、和山，开盘卖了两三年时间，熬成现房，还是没能清盘售罄。
于是，它干脆把价格打到了骨折——
宁愿让房价贴着地价，卖一套、亏一套，也不肯干耗着内卷了。
在南京，中海的策略是尽快消化掉存量项目，哪怕赔本卖楼，也要抓紧去化回款。
至于溢价和利润，恐怕已经是次要的了。
还有个把月时间，上市房企在上半年的销售业绩，就要交卷了。
今年刚开年，中海的销售势头很猛。
在百强房企榜单上，一度坐到了行业老二的位置。
当时，它距离带头大哥——保利发展，仅一步之遥，有点坐二望一的意思了。
但这两个月，中海的销售业绩，明显放慢了，甚至有些失速。
到上个月，在百强房企榜单上，中海排名第四，落后于保利、绿城和华润。
今年前四个月，中海的销售额不到666亿，下跌了将近两成。
最近一个月，算是上市房企抢收、冲刺销售业绩的关键期。
打折降价，永不过时，绝对是房地产行业屡试不爽的必杀技。
据说，观江樾、观文澜先后降价以后，效果立竿见影——
其中，观江樾四天时间卖了120套；观文澜一上架特价房，两小时去化20套。
一些中介在朋友圈造势鼓吹——
“晚上十点多，还有买家在中海的售楼处排队看房。”
看来，与其拖着苦熬日子，确实不如降价一步到位。
开发商要的是业绩和回款，那就只能牺牲一下房价了。
最倒霉的，还是那些高位站岗的老业主——
刚一上车，车门就被焊死了，三年血亏。
中海，无情啊——
挥起的价格屠刀，直接砍在了业主的脚后跟。
一夜之间，房子的首付都跌没了。
