被执行人名下房产被其他债权人首先查封，怎么办？
多个债权人执行同一财产的情况下，按照查封顺序清偿债权是一般原则，这对于轮候查封（第二轮查封）的申请执行人而言不是很有利，在这种情况下，轮候查封债权人应该怎么办呢？结合首封法院的执行实施情况分别采取不同的应对措施：1.首封法院正常推进房产处置工作的应对；2.首封法院长期查封而不处置的应对。
一、前期调查
申请执行人在确定是轮候查封被执行人名下房产后，应对房产及首封案件的相关信息进行查询：
1.查询首封法院、首封案件承办法官、案号、诉讼查封还是执行查封、查封时间、首封债权人姓名或名称及与被执行人的关系。
2.是否存在抵押、是否存在共有人等其他影响可执行金额的情况。
以上信息可通过查阅被查封房产的不动产登记资料、执行局内部系统查询关联案件等方式获取。调查的目的在于评估房屋可被执行的价值大小，以确定后续是否有必要投入精力，以及评估首封法院不处置的原因。
二、首封法院正常推进房产处置工作的应对
1.首先查封的案件系诉讼保全的
根据最高法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十一条的规定：保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。
符合上述条件的轮候查封债权人，应推动执行法院商请保全法院移送处置权。
2.首封案件已经进入执行阶段，且首封法院正常推进的情况
（1）申请参与分配
被执行人是自然人或其他组织，且房产的拍卖变卖款项可能不足以清偿被执行人全部债务的，轮候查封债权人应及时提交参与分配申请书。参与分配申请的提出时间为执行程序开始后，财产执行终结前。
关于参与分配申请的提交单位，最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》原第92条规定：债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。但该规定在2020年修订后，却删除了这一条规定。
为了谨慎起见，建议申请执行人在法定期限内，同时向执行法院和首封法院提交参与分配申请书，并做好执行法院移交和首封法院接收的跟进工作。
（2）关注房产参考价的确定程序
关于拟拍卖财产参考价的确定程序，最高法院的规定发生了改变。最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖变卖规定》）在2020年修正之前，其第四条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。”从该条的规定可以看出，首封法院在处置拟拍卖财产时，若不进行评估的，应得到首封债权人、被执行人和其他执行债权人的同意。这使得轮候查封债权人在一定程度上可以对首封法院的确定参考价的程序进行监督。
但2020年《拍卖变卖规定》修正后，该条规定变更为：“对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。”从应当委托评估，变更为可以委托评估，这对轮候查封债权人而言意味着失去了一项监督权利。
根据最高法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《确定参考价规定》）第二条的规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。对于上述确定参考价的程序，《确定参考价规定》在第二十一条、二十二条、二十三条、二十五条、二十六条规定了轮候查封债权人（利害关系人）相应的权利。
其中当事人议价方式确定的参考价，其客观性最弱，但该规定第二十四条第二款又规定：当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。若轮候查封债权人仅以议价结果过低为由提出异议的，将难以实现诉求。虽然该规定第二十五条第（二）项规定了利害关系人有证据证明存在恶意串通损害第三人利益情形的，可以提出异议，法院按照执行监督程序进行审查。但恶意串通的相关证据较难收集，轮候查封债权人适用该条规定的情形可能较为有限。
三、首封法院长期查封而不处置的应对
首封法院长期不处置房产，既可能是首封债权人的原因，也可能是法官的原因，轮候查封债权人需要了解首封债权人的债权情况、首封债权人与被执行人的关系、首封案件承办法官的办案风格等多方面因素，确定是因何原因导致的处置程序未正常推进，选择适当的维权方式。
1.调查首封债权是否存在虚假诉讼可能
首封债权人查封房屋后长期不要求处置，这种情况可能是“保护性查封”，轮候查封债权人应警惕首封案件可能涉嫌虚假诉讼。
轮候查封债权人应结合调取的首封债权的诉讼卷宗，评估首封债权是否可能是虚假诉讼。虚假诉讼的判断标准可以参考最高法院出台的相关司法解释及司法文件，结合笔者在实践中遇到的情况，首封案件有以下情况的，有较大概率属于虚假诉讼：1.首封债权人与被执行人有较为亲密的关系；2.债权债务的形成不符合常理；3.诉讼中首封债权人未提交实质性证据，被执行人对与其不利的事实自认；4.双方未发生实质对抗，以调解方式结案。如果确认存在以虚假诉讼逃避执行的情况，可向首封案件的审理法院提起第三人撤销之诉，或依照《检察院民事监督规则》第十八条第（二）项的规定，向检察机关提出控告，或追究被执行人刑事责任。
2.根据本地司法文件，确定是否申请商请移送程序
执行程序中的商请移送处置权程序，目前规定于司法解释层面的仅有两种情形，第一种是前文提到的首封案件长期在诉讼阶段的情况，第二种是轮候查封债权为优先债权的情况。但更为常见的首封和轮候查封债权均为普通债权的情况却并未规定。
在某些地方的司法文件中，对该种情形进行了规定，比如江苏省高院《关于执行疑难若干问题的解答》第18条规定：所有债权都不享有抵押权等优先受偿权，首查封法院怠于处置查封财产的（包括权利人故意不申请执行等情形），由顺序在先的轮候查封法院负责处置查封财产，在先的轮候查封法院不愿意处置的，由在后的轮候查封法院处置。江苏省高院《关于首查封与轮候查封均为普通债权的法院之间协调转移处置权相关事项的通知》又再次规定：省内首查封法院自执行立案之日起90日内未发布拍卖公告或进入变价程序的，轮后查封法院可以商请移送处置权。
福建省高院《关于首先查封与轮候查封均为普通债权的法院之间协调移送处置权处理意见》规定：执行过程中，被执行人的财产原则上应当由首先查封法院负责处置，首先查封法院自查封之日起超过60日未发布拍卖公告的，轮候查封法院可以商请移送处置权。
上海市高院《关于首先查封不动产移送执行有关问题的解答》规定：4.首先查封债权系优先受偿债权，受偿顺位在后的其他债权执行法院能否商请首先查封法院将查封不动产移送执行？首先查封法院自执行查封之日、查封系保全查封并已经进入执行程序的自执行立案之日起超过六个月，或者查封系保全查封但尚未进入执行程序的自查封之日起超过一年，就查封不动产财产尚未发布拍卖公告或进入变卖程序，受偿顺位在后的其他债权执行法院在处置查封不动产不属于无益拍卖的情形下，可以商请首先查封法院将查封不动产移送执行。
但要注意的是，处置权的移送不代表清偿顺序的改变。
3.提出执行异议。
根据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（一）项的规定，当事人以外的自然人、法人和非法人组织，认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。
法院的违法执行行为，不仅包括积极行为，也包括消极行为，怠于处置被查封财产属于执行行为违法的情形之一。
但关于怠于处置需要达到什么程度，最高法院《拍卖变卖规定》第一条规定：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。何为“及时”却并没有确定的期限。最高法院《关于人民法院办理执行案件若干期限的规定》第一条：被执行人有财产可供执行的案件，一般应当在立案之日起6个月内执结；非诉执行案件一般应当在立案之日起3个月内执结。该规定可以作为参考，同时各地高院出台的一些司法文件中如果对处置期限有规定的，也可以作为认定法院怠于执行、执行行为违法的依据。
除上述应对措施外，某些情况下还需要法律之外的工作思路，例如某些案件中，首封债权标的额小，而房屋价值又很高，这种情况下，可能需要轮候查封债权人与首封债权人积极联系，共同探讨解决的方案。
