老树发新芽！卖了快23年的碧桂园凤凰城，又有别墅要上架。
最近，楼市君收到曝料，凤凰城原水厂地块项目最近公布了案名，为碧桂园凤凰城·凤樾府。
主推191-295平双拼别墅产品，预计5月中下旬发售，吹风价在千万左右。
｜碧桂园凤凰城·凤樾府效果图
壹
先来说说碧桂园凤凰城水厂这块地。
据了解，块地位于凤凰城大道西侧，靠近挂牌价5-7万/平的凤凰城凤雅苑、凤湖苑2个组团，是碧桂园凤凰城的一处历史留用地。
｜广州楼市发布 制图
地块占地面积约为3.7万方，容积率仅有1.25，是做高端产品的“好材料”。
最近曝出的资料显示，凤凰城水厂地块项目案名为碧桂园凤凰城·凤樾府，继沿用了凤凰城“凤”字辈的命名方式。
｜来源：增城人民政府官网
而凤樾府总共建设15栋住宅，楼高在20米左右。
产品主打191-295平的双拼别墅，货量不多，仅有60多套。
｜碧桂园凤凰城·凤樾府效果图
据楼市君了解，凤樾府是凤凰城的最后一块开发的宅地。
对比凤凰城其他组团，它在产品上有几个明显后发优势，值得关注：
一是新规报建的别墅产品，赠送空间的比例，几乎达到了1：1。
据了解，主推的2个户型，采用的是地下1层+地上3层设计。
其中，191平户型的地下1层，使用面积最大能去到170平，而且属于全赠送空间。
而295平户型，地下赠送的使用面积也有170-300平左右。
也就是说，它的赠送空间比例，快接近1：1。
｜碧桂园凤凰城·凤樾府户型图
二是每层层高基本在3.5米以上。
据了解，凤樾府的整体层高在3.5-3.6米左右。
比如地上3层建筑，层高是3.5米，中空客厅的高度，甚至能去到7米。
而市面上大部分叠墅的空中客厅，大多数是6-6.5米。
就连负一层，层高也有3.6米，比很多普通住宅的层高，高出了60厘米，这减少了负一层带来的压抑感。
｜碧桂园凤凰城·凤樾府效果图
三是凤樾府是宋代风格的别墅，内部将设置下沉庭院、阶梯式公园。
从项目曝光的效果图来看，凤樾府在社区入口处，设置有下庭沉院、凤樾会所、阶梯公园等配套。
其中，下沉庭院设计风格，确实很有宋代园林的简约美感。
｜碧桂园凤凰城·凤樾府效果图
至于价格，楼市君也打听到，目前吹风价是接近1000万左右。
如果参照凤凰城二手别墅行情，凤樾府开盘可能会有一些惊喜。
贰
坦白来讲，碧桂园凤凰城虽说是郊区盘，这几年房价，也是在一直内卷下跌。
但它的二手别墅，行情反而可圈可点，不仅成交快，价格也相对坚挺。
就拿2023年凤翠苑一套178平，总价828万的别墅来说，从挂牌到成交，半个月时间就成功卖出，而且单价在4.6万/平左右。
还有今年2月，凤泉苑一160平别墅，成交周期也很快，仅用了64天。
｜图源：贝壳找房
事实上，碧桂园凤凰城的别墅，不仅仅正常房源卖得好，一些法拍别墅的行情也很不错。
比如今年1月，碧桂园凤凰城凤凰苑一套面积541.12平的法拍独栋别墅，就被6位买家轮流出价竞拍，总共竞价53轮才落下法槌。
最终以3080万价格成交，折合单价约为5.6万/平，直接创下了2023年以来的价格新高。
｜凤凰城法拍房
｜图源：阿里法拍
而楼市君也翻了下数据，从2022年到今年1月，凤凰城很多成交别墅，大多数房源价格能去到3.5-6.7万/平左右。
由此可见，碧桂园凤凰城的二手别墅市场，算是整个凤凰城大盘的一股“清流”。
｜广州楼市发布 制图
而碧桂园凤凰城的别墅，之所以卖得好，有两个因素是关键：
一是别墅挂牌量很少，有稀缺属性。
就拿二手挂牌为例，目前碧桂园凤凰城大盘有1636套二手挂牌房源。
但别墅的挂牌量，仅有23套，占比1.4%。
并且，这些别墅产品仅仅集中在凤凰苑、凤雅苑、凤凰岛等几个组团，其他大部分都是高层住宅。
｜图源：贝壳找房
二是这几年豪宅走出独立行情，别墅市场也同样卖得风声水起。
比如新房市场，越秀国贸·观樾│天湖的合墅产品，价格最高去到了20万+/平。
还有二手市场，去年二沙岛上的宏城花园一套亿元别墅，放盘1个多月就火速成交。
另外，去年锦绣香江也有神秘买家一口气将3栋总价过亿独栋别墅收入囊中。
｜图源：贝壳找房
别墅之所以卖得这么火，其实也很好理解，此前官方对于别墅地块限制较多，供应较少。
所以，别墅、叠墅的市场表现，常常独立于整个楼市行情之外。
碧桂园凤凰城·凤樾府将做成新规别墅，在产品差异上，确实会有一定优势。
但楼市君想说的是，这两年，中心区、郊区低密宅地数量明显增加。
仅截止到目前，今年出让和待出让的地块中，1.2以下容积率的宅地，就有3宗。
换句话说，类似凤樾府这类新规别墅，在接下来，可能是下一个开发商内卷赛道。
