大家经常开玩笑说，中国的园区分两种，一种叫其他园区，一种叫苏州工业园区
的确，园区作为苏州楼市的风向标，对整个房地产市场的走向起着至关重要的作用
不光是在“金三银四”实现了强势领涨，新房成交均价全市最高
从刚需、刚改再到改善都展现出强大的吸引力
数据主要来源：克而瑞苏州房产测评
而且最核心的金鸡湖板块，不仅拍出了6.5万+/㎡的苏州单价地王，还拍出了52亿的总价地王
新“地王”准备打造的洋房低密产品，备案均价都要奔着8字头去了
毫不夸张地说，这个价格丝毫不比一线城市的很多区域板块差
最近园区的楼市表现到底有多猛，我带着好奇，实地探访了一番
01
今年园区新房确实杀疯了
之所以能够杀疯了，可以分析为三大原因
首先就是冒出了多个低密改善产品，精准抓住了当下客群的改善需求
据不完全统计，2023年以来园区共推出了数十个带洋房的新楼盘，总套数超过3000套
其中一半还都是“纯洋房”社区，容积率都在2.0以下
资料整理自网络，仅供参考
这些洋房项目的户型也很纯粹，基本起步都在120平以上，最大的还有275平
而且有的只有1到2个户型，整个小区做到了高度统一
单价水涨船高，面积更大，也就使得上车的总价越来越高
比起过去新房都是密密麻麻20楼以上的高层，不限价之后更是打开了品质的天花板，开发商在每一处细节都做到了精益求精
以重奢会所出名的紫金翡丽甲第，大肆用了近20种奢石，根据场景特点融入每一处场景
并复刻了多个经典酒店的设计造型，将高奢酒店化生活方式，引入到豪宅圈层生活的日常
象屿恒泰天誉东方入户大堂就选用了名贵石材打造，充分显示出入户的仪式感
不仅立面采用了四个面全铝板干挂，还在客厅专门打造出了成本远高于普通玻璃的落地防火玻璃
实现了“墙体消失”的绝佳效果，让客厅看起来毫无遮挡，视野空间极度开阔
样板间实景图
这些洋房项目的去化表现都不错，已经处于清盘状态，现场可供挑选的房源数并不多了
毕竟今年以来整个园区洋房供求比低至0.4，每供应1套洋房至少有2人在抢购
数据来源：克而瑞苏州房产测评
一位销售向我介绍，买洋房的主要是园区上班族、新苏州打工人、首次置换追求配套和价值预期的人
洋房之外，刚需新房的性价比也在不断提升
就拿均价不到4万/平的保利天汇来说，既是园区的首个“天字系”产品，又在细节上下了不少功夫
包括安排了双向开门电梯、四室全景飘窗
样板间实景图，图源苏州楼市视野
让每一户都拥有独立的入户门厅，四个房间都能实现全面屏采光
大大提高了业主的使用效率
第三就是最近半年来，园区供应增长明显，新房井喷
要知道园区一度被认为陷入了“房荒”，土地出让的块数在全市屈指可数
数据来源：永联行
去年拍的5宗宅地，除去已经入市的恒泰时光青澄和绿城玫瑰园两个项目，还剩下3个项目将在今年入市
分别是星合双湖地块、象屿恒泰天熠东方以及苏州首个招商序项目
容积率都在2.0以下，主要打造联排和洋房产品，低密属性非常纯粹
而今年开年苏州的第一场溢价土拍也在园区，由绿城以21.61%的溢价率、14.3亿元的总价拿下斜塘地块
随后3月下旬，园区又拿出了湖西科技园的低密地块
容积率仅有1.6，再加上三面环水，环境相当能打
最终还是由绿城经历了182轮的竞价大战，以高达45.3%的溢价率拍得
项目效果示意图，仅供参考
预计带来全新的“凤起系”产品，包括联排、洋房和小高层三种形态，入市售价也将在7万+/平
随着这些高价地块的持续拍出
资料整理自网络，仅供参考
未来园区的新房价格还会继续走高
02
二手房方面，改善大户型和学区房领头
我们再把目光转向园区的二手房
前两年不可避免，各板块也经历了不同幅度的下跌
好在今年以来，园区的部分房源开始走出独立的成交行情
先是1000万以上的豪宅，前4个月一共成交了92套，尤其是4月卖出了34套的新高
平均每个月23套，也远高于去年平均每个月仅有9套出头的数据
数据来源：盛世豪宅
双湖核心板块的多个豪宅，如仁恒海和院、九龙仓国宾一号、水云居西区等
走势也出现了抬头的意思，最新的成交单价差不多稳定在10万/平
还有多个次新房140平的四房产品，集中在500到600万总价位段
如枫情水岸、星公元名邸、中央景城、海悦花园等
因为和新房形成了差异化竞争，很多购房者在新房买不到这个价格的四房，从而带动了二手成交的回暖
量价都有小幅上升，成交周期缩短，议价空间也在收窄
数据来源：链家
还有几个大型社区一直霸占成交量的榜首
以港资开发商九龙仓打造的风华里、年华里、繁华里为代表
三个小区在链家总的挂牌套数加起来快有350套
挂牌均价从3.5到4.0万/平不等，实际成交由于户型和楼层位置差异较大，单价和总价的区间跨度也较大
另外，园区早期的一批热门摇号盘也陆续有了成交
目前来看，仁恒海和云庭的成交均价基本都在4.6万+/平
中海华琚花园最新的两套大户型成交总价都在1340万+
进入今年的3、4月，又是一年一度的“学区热”
园区一直是苏州教育资源的头部区域，成交主要围绕西附、景城、“星”字头的几大热门学区房
像星海双学区的苏都花园，3月一套119㎡的房源仅用了5次带看、2天就成交了，议价率也只有不到7%
东湖大郡一到三期也差不多，10次以内带看实现成交，议价率在5%到8%之间
03
为什么苏州园区房价可以这么猛
成立30多年来，园区的房价就伴随经济增长一路“狂飙”
光是2013-2023这短短10年，均价就翻了超过3倍还不止，稳坐苏州楼市的头把交椅
第一离不开工业产业的支撑，经济增长有足够的底气
去年苏州继续稳居“全国工业第二城”，规模以上工业总产值达到4.70万亿元
仅次于深圳，把上海都甩在了身后
其中园区完成了6909.2亿元，占全市的近14.7%，特别是战略性新兴产业产值占比已经突破了72%
数据来源：苏州工业园区发布
现在排在它前面的只有北上深的三大园区，还在迸发活力、继续追赶
其次，离不开今年园区最新出台的房票政策支持
只要是符合要求的人才购买指定房源，按照学历分别可以获得7到25万元不等的房票补贴
截止3月底园区房源库一共纳入了32个新房项目，累积发放了212张房票，带动住房消费合同总金额达7.9亿元
图源：苏州工业园区发布
还在靠近园区的高铁站附近开设了房产超市
面积是全市最大的，足足有3000平，交通便捷、人流集中
集中推介园区在售的几十个新盘，进一步提升了大家购房的便捷度
最后就是“抢人大战”的力度不断加大，相关配套的持续完善
去年园区人才总量达到53.8万人，人才密度高达56.4%，人才竞争力在全国开发区中继续稳居首位
通过多种手段，吸引更多的年轻人才，冲刺2030年的135万总人口目标
数据来源：报告派研读
为了更好地留住人才，让他们能在这里享受生活
园区还在抓紧打造集研发、居住、商业于一体的“产城融合4.0”模式
04
说实在的，每一次来苏州园区踩盘，我都感慨万分
总能看到这里发生的新变化，也更加佩服其背后的产业、教育、交通、商业等硬实力
图源：苏州工业园区发布
今年在多重组合拳的发挥下，为苏州乃至长三角地区交出了一份相当亮眼的成绩单
园区正在用崭新的面貌、开放的姿态，占据楼市的“价值高地”
激活新房到二手房的置换链条，维持稳定的成交量，各种政策效应逐步显现
也期待能实现以点带面的作用，或许能全面盘活当地楼市
以上为正文，来自远山
这是真叫卢俊公众号的第6079篇原创文
