今天是太空与您相伴的【第2581期】
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。今年5月28日，是《中华人民共和国民法典》颁布五周年纪念日。今年5月，也是我国第五个民法典宣传月。
“我们的太空”特开设十期“小太说法”系列栏目之“小太说民法”，让我们通过十个民法典型案例，一起主动学法用法，自觉遵法守法。
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基本案情
小张在某小区购买一套二居室住房，办理入住时，物业要求其缴纳管理基金费、半年管理费、垫交水电周转金、电话费、有线电视费等共计一万余元，并称缴费后方能领取钥匙。小张准备装修时，该物业公司又要求其交纳装修押金，垃圾费，装修人员进出费等。小张认为物业公司收费不合理，拒绝缴纳，并要求退还之前缴纳的费用。小张的要求能否得到支持？
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律师解析
小张的要求应当得到支持。
本案中，物业公司存在乱收费现象，并以不交付钥匙为要挟手段，其所获利益没有法定和约定的根据，构成不当得利，小张可以要求该物业公司返还多交的费用。同时，楼房建设单位擅自将钥匙交付给物业公司，其行为不合法，故小张可追究建设单位的违约责任。
本案涉及物业公司向业主收取费用的范围，以及能否以不交房屋钥匙作为收费手段的问题。对此案的分析要明确以下三个问题：
一是物业公司可以向业主收取费用的范围。其一，约定收取的费用。物业公司收取服务费的依据，是其与业主委员会之间物业管理服务合同中预定的收费条款。预收取的时间，有约定的按约定，没有约定的参照各地方法规，有的规定不得超过３个月，有的规定不得超过半年，但多数地方规定不超过一年。如果业主预交，在物业服务合同到期前，业主有权要求用预付款冲抵服务费。其二，法定收取的费用。物业公司可以根据地方性的有关法规，要求业主缴纳某些手续费、工本费等费用。
二是物业公司收取费用的程序。对于约定的收费，业主应该依据物业管理服务合同，按时缴纳物业管理服务费。对于法定的收费项目，业主有权要求物业公司出示有关行政机关颁布的收费文件，并按照文件的标准支付。对于物业公司不能够出示相关文件、超标准收费或者不向业主出具正式发票的，业主有权拒绝。如果物业公司已收取业主的费用没有法律依据，业主有权要求返还。
三是物业公司不能以拒交钥匙作为收费要挟手段。按照《民法典》的规定，交付房屋钥匙是物业建设单位按照买卖协议应该履行的义务，只有在买受人不按照买卖合同约定支付房款时，建设单位才能够拒绝交付钥匙。而物业管理合同与房屋买卖合同是完全不同而且相互独立的两个合同。因此房屋建设单位把钥匙交给物业公司，并利用其作为收取不合理费用的手段，是违反房屋买卖合同的违约行为。
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法条链接
1.《物业管理条例》第34条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
2.《物业管理条例》第40条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
3.《物业管理条例》第44条：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
4.《物业管理条例》第52条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
5.《中华人民共和国民法典》第598条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
来源 | 我们的太空（ID：ourspace0424）
作者 | 王云海
漫画 | 李泊桥
编辑 | 樊瀚文
校对 | 张子豪
主编 | 张文军
邮箱 | ourspace0424@163.com
