“希望大家认清形势，联合起来，拒绝恶性降价、拒绝心理打压，让房价真正止跌回稳！”
就在最近，面对频频出现的低价房，南京九龙湖的业主们坐不住了，在公开平台发出倡议，建议邻居们携手保卫房价。
这些年，业主联手保卫房价的案例，屡屡在南京上演。九龙湖的业主们，正在经历什么？
01
被诚信大道、双龙大道两条主干道覆盖，又是双地铁交汇，作为江宁核心区的组成之一，九龙湖早就被品牌房企抢滩：
2007-2010年，万科、银城、恒大、中冶、中粮等房企拿地，成为抢占九龙湖的第一批房企；
2013年初，新城、保利入驻，同年底，新城玖珑湖、保利中央公园以约1.7万/㎡的均价首开；
2017年，金隅、景枫、弘阳等也相继进入九龙湖。
经过近20年的提速建设，江宁九龙湖已进化成一个成熟的宜居板块。
搭乘南京楼市无差别火热的顺风车，九龙湖次新小区，曾扎堆迎来房价高光时刻。
2021年至2022年间，万科翡翠公园、银城千花溪、万科金域蓝湾等，都有房源成交单价超5万。
以万科金域蓝湾为例。2022年8月，小区一套约282㎡的底跃，以1580万总价成交，单价高达5.6万/㎡。
前两年，新城玖珑湖二期，也有一套146㎡的底跃，以近774万总价成交，单价约5.3万/㎡。
即使是存在感不那么强的骏景华庭，高峰时也能卖出近4万的单价。
难怪业主在倡议书里感慨：“九龙湖作为南京的宜居板块，配套成熟、生态优美，高位时部分小区成交单价已破5万。”
如今，九龙湖主力商品房小区，成交行情如何？
02
时至今日，个别小区房价已降五成；
部分优质房源从市场价400万一路降至270万，仍未成交；
个别业主存在资金缺口，降价卖房实属无奈之举，但也有不少业主被诱导一再降价卖房，导致九龙湖的房价一降再降……
倡议书中，业主无奈写道。
以具体小区展开说说。
万科翡翠公园，今年成交的房源面积段较为丰富，89㎡、116㎡、141㎡都有，成交单价集中在2.5-3.2万/㎡。
需要指出的是，今年3月以286万成交的116㎡三房，不到2万5的单价，创下小区二手房单价新低。
万科金域蓝湾，今年以来二手房成交单价集中在2.1-4.2万/㎡。不过，这两个比较极端的价格，都由大户型创造，小区主力户型的成交单价多在3万上下。
将小区二手房成交单价自低到高排序，这两年的成交低价，已经非常接近10年前的房价。
银城千花溪，成交量向来不拔尖。今年以来通过链家平台成交了4套，单价最高还不到2万6。
145万，就能买到小区的60多平两房，对刚需不要太友好。要知道，三、四年前同款户型总价得286万。
保利中央公园，以西苑为例，2022年夏天，一套94㎡三房以4.4万/㎡的单价成交，创下小区次新房单价新高。
今年，小区成交单价多集中在2.3-2.8万/㎡。
新城玖珑湖二期，今年成交的房源，单价集中在2.7-3万/㎡。
就在上个月，中介在小红书上发布了新城玖珑湖的甩卖房源，90㎡三房带车位，房主报价仅228万，令人破防。
相比之下，金隅紫京云筑的二手房价相对坚挺，单价稳定在3万以上。以二期为例，今年以来虽然成交套数不多，但单价基本在3.3万/㎡以上。
多维对比数据不难发现，较房价高位时期比，九龙湖部分小区的二手房价，确实正在经历腰斩的至暗时刻。
对此，业主在倡议书中总结现状，提出解决方案。
现实行情是：原本，九龙湖相较于其他区域，房价降幅并不高，可是今年以来降幅明显高于其他板块，导致想置换的业主们遭受了不小的损失。
抱团保卫房价，邻居们要怎么做？倡议书有理有据：
第一，金隅紫京云筑、万科翡翠公园、万科金域蓝湾、保利中央公园、新城玖珑湖、骏景华庭等小区的业主应当认清当前形势，联合起来，拒绝恶性降价，让房价真正止跌回稳；
第二，只有房价止跌回稳甚至企稳回升，买房人才更有信心和底气买房，业主的权益也能受到保障；
第三，不着急卖房的房主不再降价，可适当调价至年初水平或下架房源，着急卖房的业主不再妥协降价，反而应适当提升至市场价。
03
业主们无奈抱团保卫房价的背后，九龙湖房价大幅下跌的逻辑是什么？锐评君认为有多个方面。
首先，来自大环境的冲击。
这一点很好理解，楼市还处在深度调整期，一二线城市房价逐步回归理性。具体到南京，不光是江宁九龙湖，河西、大校场、新玄武等核心板块，也难免经历房价洗牌。
其次，市场和买房人，掌握二手房定价权。
新房供应紧缺的时期，九龙湖交付时间不长的次新小区确实迎来一波行情。可随着时间的推移，这些小区不可避免老旧，且产品设计已无法满足不断更迭的人居需求，自然更多由市场和买房人来定价。
还有，迭代新房对二手房价的冲击也不可忽视。
这两年，江宁核心区加大新房供应，百家湖的百家臻园、铂萃云湾；小龙湾的仁恒龙湾、嘉和华府；甚至是东山的金宁风华等，从会所、景观、户型、精装、四代宅等层面卷出新高度，无形中也对九龙湖的二手房价形成冲击。
但话说回来，现在有置换需求的买房人，未尝不能行动起来。
当下，二手房价明显回落的同时，新房产品提档升级、花式优惠，且商贷、公积金贷款利率已经下调至相对低位，置换的资金成本较前几年降了不少。
04
早些年楼市行情还不错的时候，河西新城双本部施教区内的雨润国际广场、河西南招商雍和府、江宁小龙湾龙湖春江郦城等，凭着优质教育资源、板块上升红利等优势，业主抱团涨价成功。
这两年，抱团涨价的小区和业主仍然不少，但更多是出于对房价走势的无奈。
比如去年5月，鼓楼滨江中冶盛世滨江、深业揽江府的业主们联手发布告业主书，呼吁邻居们打响房价保卫战
“周边同档次小区的交易价格稳定在5.6-6万/㎡左右，我们小区的房价却与实际价值严重不符。我们要携手并肩，共同守护房产权益。”
同样是去年5月，河西中部翠杉园也加入“战斗”，发文指出“有不良中介恶意拉低小区二手房价，多人精心做局设套，恶意打压业主价格，严重损害翠杉园小区房价稳定。
向邻居们强调“翠杉园位于奥体核心区域，靠近滨江风光带，以低密度著称，无论周边配置，还是小区环境与物业服务，都相当宜居，希望房价少一点波动，多一点稳定。
锐评君认为，个别低价成交的房源，并不能以偏概全。我们一直说，这背后有很多种原因，可能是投资客的离场出清，可能是司法案件的倒逼，也可能是同样抄底的改善置换。
可以看到，今年以来，南京楼市在企稳向好的路上坚毅前行。
新房市场，官方统计的数据显示，自去年11月以来，南京新房价格已经连涨五个月，以旧换新、公积金“全家桶”、房票安置等政策多管齐下，效果显著。
土地市场，激烈竞拍226轮、刷新南京第二高价地的河西G28；角逐72轮，被金茂收入囊中的九龙湖G18；以及溢价成交的大校场G07、珠江路G05等，让今年南京土地市场热度不减，信心逐步回归。
二手房市场，金三银四南京的月度成交量都超9千套，并呈现稳步增长的态势。成交价虽有小幅下滑，但整体量价企稳。
我们相信，随着经济逐步复苏、人口稳定流入、城建配套愈发完善、新兴产业持续青睐南京、一揽子利好楼市复苏的政策频出等综合作用，南京核心板块的优质次新小区房价将触底反弹，不妨给楼市、给未来更多时间，静待花开。
