我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
问个我一直以来的问题，就是现在这么多所谓的迭代的改善新房，未来进入到二手房市场的话，会比周边的刚需房价格贵很多吗？我先现在有些房价都是旁边楼盘的2倍了，这种也值得冲吗？
房段子解答
这是一个很有意思的问题，也就是刚需次新和改善新盘的价差问题
成都购房者应该是好奇的，T4T6刚需刚改次新高层和目前的板式T2迭代改善盘，未来进入到二手市场后，单价差异到底是多少？
尤其是同一板块同一配套，类似的面积段（如130-150平），在稳健的二手房市场上，价差到底多少？
搞清楚这个问题，有助于买房时的站岗分析。
其实无外乎数据的整理，案例的分析。
让DS找了点一线和强二线的数据分析，得出结论是1.5倍以内。
熟悉外地城市的可以多找找案例，今天休假我在外面也没找具体的成都案例，后面可以续上。
也就是说，在成都同一板块，如果一个次新盘成交单价2万的话，旁边的迭代新房未来二手上市后单价不宜超过3万。
反过来说，如果当前一个新盘卖3.5万，那么先去看看旁边的刚改二手房可以卖2.3万吗？
个别特殊、极致的板块可能不符合这样的规律。但绝大多数都逃不过这样的规律。
二手市场是成都新房的照妖镜。
粉丝提问
你好，进入国庆节了，1、您对政策后成都楼市后边的走向预测？2、我们现在还要再买一些（对的，是一些）我9月和朋友一起合伙买了一个桐梓林地铁口收现金流水的房子。然后周边几个亲戚就说可以采用这种模式再买一些。3、现在就是不知道该买哪一些，尽量能租售比好一些，然后未来也增值的房产。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
租金回报率，是越来越多购房者考虑的重点，尤其是二手房，不仅需要在地段配套，产品性质，性价比等角度让人满意，更需要有实打实的市场支撑，比如租金就是很好的指标之一。
年租金/买入总价≈租金回报率（为什么是≈？因为有空租、有翻新维修，有税费中介费），这个数字放在成都应该在2%以上，越高越好。但是也要考虑房屋本身的地段品质问题，所以兼顾下来的话，有个2.5%左右就算很好了。
这里的买入总价，是指你现在买入的总价或者它现在的市场总价，而非多年前买入的总价。
极致高的也有，比如4%-10%，但是你就要担心本金安全了，要么是一些商业公寓，要么是一些老房子，这个要具体而论，不是一杆子打死。
现在市面上还没有一家工具可以直接按照租金回报率来排序计算，否则很多小区是要现原形的，更多的还是依靠大家手动计算，平时积累。
抛砖引玉几个盘，希望有更多朋友来持续挖掘这种品相不错，租金回报又高的优质小区。
1、**，可以买75平套二，大概180万买得到，租金3500左右，租金回报率2.3%，表现尚可（在及格线2%以上）。
**，73平套二， 总价170万，租金3000左右，租金回报率2.1%。
**，70平的130多万，95平的大概200万，租金分别有2500、4000左右，租金回报率2.3%，2.4%。
旁边的**差一点，75平190万，租金3200左右，租金回报率2%刚好及格。
2、高新可以看**比较次新地段友好的**，70平套二，200万，租金3500+，回报率2.1%；
**的**，70平左右套二，成交价180多万，190万左右，租金3500+，回报率2.2%。
**，也很典型，87-95平大概成交170-200万，租金是3500+，回报率2.1-2.4%。
套三双卫套四的这种，在成都二手房市场也算是比较刚改改善的了，还是要耐心寻找，逐一对数据进行评判。
至于新房市场没有经过二手的检验，再加上当前基本是没有网红盘的了，所以考虑到价差，交房限售周期，所以还不如耐心等待下即买即租的二手捡漏。
这次行情我觉得还是比较明显的变化，新房是起来了，普遍都火热了一遍，但持续与否还要观察整体的政策、资金传导和预期转变。二手房的话，一般是轮动的，所以会慢半拍，当前很多房东并不是急于提高价格（北上广深才已经这样），而还是主要寻求出货，并非高价。
所以我们预计这一轮二手房的下降，是存在惯性的，最好的情况（楼市彻底止跌回稳）下，大概今年底，12-1月份能阶段性触底。
所以再回来看，寻求套三双卫+套四，能够看得到综合性价比的，我们还是来找找。楼盘实在是太多太多了，不一一举例哈，抛砖引玉。
粉丝提问
段哥，成都金融城也跌了，中海城南一号才卖3.7万，你怎么看这种核心地段的老产品呢？
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
成都人骨子里还是患有新房癌的，尤其是外立面、会所、户型等全面迭代后的新房，可以说吊打同价格段的二手。
成都人对地段的忠诚度也很低，只要能稍微平替，即便地段能级差一点，配套界面还要熬，也愿意以旧换新。
前两年刚需二手哀鸿遍野，今年核中核开始补跌。
随着城市化发展，大家对配套，对距离，对学区的要求没那么高了。接下来一些中等板块或将崛起，但打铁还需自身硬，要么产品硬，要么性价比硬。
除非片区话事人，独一无二的塔尖般存在，那么是可以保值的。
