早些年买房子的，尤其是高层的电梯房，现在有人已经后悔了。我家一个亲戚，在2006年买的电梯房，当时全款一次性付清，总共不到100万，刚开始，这个小区给人的感觉还是蛮高大上的，可是如今再去他们小区，真的是一言难尽，车子乱停，绿化基本没有，保安亭形同虚设，虽然每年都收物业费，但是明显可以看出来，物业压根就不作为。
以前在城里能够住上电梯房，那觉得相当有“面子”，但随着中国城市化进程中的“摩天大楼狂热”逐渐退潮，取而代之的是对超高层住宅的深刻反思。像这种高层电梯房，未来会有什么样的结局呢？事实上如今也初见端倪，其弊端也是越来越明显。
事实上，关于对超高层的限制，这几年很多地方已经出台了相关的政策，比如2024年，江苏发布《关于加强高层建筑规划建设管理的意见》，明确“一般不得新建100米以上住宅”，深圳新版《建筑设计规则》则将住宅限高设为150米，并减少公摊面积。
2025年，住建部《住宅建设标准》修订稿进一步提出“严格控制新建18层以上住宅”，鼓励发展6层及以下低密度社区。安徽、北京等地也相继出台类似政策，限制超高层建筑群布局，并强调与消防救援能力匹配。
这些政策的背后，其实也暴露了诸多的一个问题，比如高层尤其是30多层的房子，它的维护成本是非常高的，尤其是设备老化问题，当电梯故障频发、外墙保温层脱落、管道系统锈蚀等问题，随着楼龄增长日益突出。这个时候，如果维修基金耗尽，那么就得再投入更多的钱去维护。
其实最让人担忧的，还是年消防安全隐患。2021年住建部与应急管理部联合排查发现，超高层建筑火灾扑救存在“四大难”：火势蔓延快、疏散距离长、供水不足、登高救援难。
像重庆渝中区消防救援支队对134栋百米以上建筑的排查显示，约30%的避难层被违规占用，40%的消防控制室值班人员资质不全。一旦发生事故，高层居民逃生概率远低于低层住户。
我记得曹德旺曾断言“房子不过是钢筋水泥，终将贬值”。
这一预言在二手房市场逐步应验。2025年数据显示，全国13个重点城市二手房挂牌量突破200万套，其中30层以上住宅成交周期比多层住宅长60%，价格跌幅高出15%。
以上海某32层小区为例，其挂牌价从2023年的8万元/㎡跌至2025年的5.2万元/㎡，仍无人问津。业主尝试转租，却发现租金回报率不足1.5%，远低于理财收益。
此外，公摊面积争议进一步削弱市场信心。30层住宅公摊普遍达25%-30%，业主需为无法使用的门厅、走廊支付物业费与采暖费，而多层住宅公摊仅10%-15%。购房者宁愿选择得房率更高的低层或新建限高住宅，这就会导致老旧高层陷入“降价—抛售—贬值”的恶性循环。
终极结局：沦为“城市贫民窟”？
从政策与市场趋势的来看，未来三十多层电梯房可能面临三种结局：
1、价值缩水与阶层固化
条件较好的业主陆续搬离，剩余居民无力承担维修费用，社区环境恶化。而且还会面临是一个非常大的难题，物业费收缴可能会遇到难题，最终沦为低收入群体聚集地。
2、城市更新中的“弃子”
高层住宅拆迁成本极高。以30层建筑为例，若容积率为5，开发商需重建至少60层才能盈利，这显然不现实。地方政府更倾向改造低层老旧小区，高层住宅或成“永久性存量”。
3、政策兜底可能会出现功能转型
少数核心地段高层可能通过政府补贴改造为保障房或青年公寓。例如，北京朝阳区试点将空置超高层住宅改为“人才驿站”，但受制于改造成本，此类案例尚属少数。尤其是在二三线城市，基本上很少会出现。
三十多层电梯房，其实也折射出中国城市化进程的深刻教训，盲目追求高度的开发模式不可持续。未来，低密度、高得房率、强安全性的住宅将成为主流，而现有超高层会变得越来越不值钱。
