本文来自：克而瑞房价北京
1 市场分析
市场回落、分化再现，豪宅单盘效应显著
经历3月传统"小阳春"行情后，4月北京楼市呈现季节性回调特征。全市二手房成交套数虽连续两月站上1.5万+关口，但市场动能呈现减弱迹象。新房市场方面，前期二手房成交回暖带动了置换链条的运转，改善型需求涌入新房市场，然而市场内部冷热分化态势显著。
2025年4月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应5295套，环比上涨23.5%，同比上涨182.9%；成交3349套，环比下跌20.3%，同比上涨40.4%；成交均价65010元/㎡，环比上涨1.2%，同比上涨13.8%。
二手房市场方面，据北京市住建委数据统计，2025年4月北京二手住宅成交15569套，相比于3月的19234套，减少3665套，环比下跌19.1%，同比上涨16.6%。
4月份，支撑北京新房的主要是海淀，和樾玉鸣、和樾望云、颐海澐颂三盘；北京宸园延续了火热的网签趋势；丰台建发观宸和金茂璞逸丰宜，进入集中网签期，也位列4月成交金额的TOP10。进入5月份，海淀朱房村双子，华润臻雲，建发海宴即将入市，还有朝阳萬吉玖序，丰台的丽金府和丽泽叁号院，豪宅市场的热度有望延续。
北京今年土拍虽然底价成交还是占多数，但是可以感受到开发商的信心回暖，在通州最近两个土拍溢价率都超过15%，甚至超过20%成交。可见对于一些体量较小容易操盘，市场确定性较高的项目，开发商拿地意愿大幅增强。朝阳区平房乡黄杉木店地块成功出让，由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发以126亿元底价摘得，这是2025年北京首宗百亿地块。
2 榜单解读
点状高热，核心区品质楼盘成市场焦点
和樾望雲、和樾玉鳴、海开·颐海澐颂位列1-4月北京项目销售金额榜前三
和樾望雲、长安华曦府、和樾玉鳴荣膺1-4月北京项目销售面积榜三甲
和樾玉鳴、海开·颐海澐颂、北京宸园位列4月北京项目销售金额榜前三
和樾玉鳴、海开·颐海澐颂、长河玉墅荣膺4月北京项目销售面积榜三甲
根据克而瑞数据统计，2025年1-4月，北京TOP30项目共实现成交额470.6亿元，其中，两个项目成交金额超过50亿。
分城区来看，2025年1-4月城六区商品住宅项目成交金额排行榜中，位于海淀区的和樾望雲居首。近郊区成交金额排行榜中，门头沟区长安华曦府位列第一。远郊区成交金额排行榜中，怀柔区的翡翠华府位列第一。
分环线来看，2025年1-4月五环内商品住宅项目成交金额排行榜中，位于朝阳区的北京宸园居首，五至六环海淀区的和樾望雲领先，六环外门头沟区的长安华曦府位列第一。
从目前释放的政策效果来看，楼市现状就像一场博弈。一部分人选择抓住这波政策利好，抓紧上车；而另一部分人选择观望，期待政策进一步放松，或对房价的调整有所期待。在这种心态下依旧占据榜单前列的项目，是大浪淘沙始见金的高性价比首选。
随着住建部"好房子"建设指导意见的落地，北京房地产市场在政策引导下加速向更高品质转型。除了在土拍环节前置高品质要求，在京房企已经走上产品内卷的道路，新房赠送面积增加与装修标准的提升让新房品质有了质的飞跃，为开发企业提供了更多的创新空间和市场信心。
3 典型项目
海淀红盘承包前三甲
2025年1-4月，海淀区住宅项目包揽销售榜单前三名，Top2是海淀功德寺双子星，TOP3是位于海淀永丰南的海开·颐海澐颂。
去年11月5日，海淀区功德寺两地块土拍，最终竞争到摇号阶段，同时也是北京最后的限房价和地价的项目。两项目指导价10.5万/平，对比周边品质次新二手房动辄10万/平的价格具备优势，在不远处的树村地块楼面价创下10万+/平的新高度后，更显稀缺。两个项目都属于上地街道，玉鸣为西地块，望云为东地块，依靠京新高速、圆明园西路、马连洼北路、北五环路，以及建设中的地铁13B线路，未来出行便捷。上地板块教育资源优质，在海淀乃至全北京都独树一帜。同时背靠上地信息产业基地，产业基础雄厚。
和樾望雲
和樾望雲以76.33亿元的成交额荣登北京2025年1-4月项目销售金额排行榜第一。
和樾望云3月21日开盘，官宣“1分钟成交金额85亿+”。项目规划14栋6-10层洋房，共计693套房源，面积为98-178平标准户型，及67-126平变异户型。主力为98平三室、139平四室。截至4月底，和樾望云网签561套，成交均价105365元/平，去化率约81%。
和樾玉鸣
和樾玉鸣51.24亿元成交额位列北京2025年1-4月项目销售金额排行榜第二。和樾玉鸣3月21日开盘，官宣热销405套，成交金额67亿。项目规划13栋9-10层洋房，共计444套房源，建筑面积139-267平四室户型，及118-157平变异户型。主力为139、178四室。截至4月底，和樾玉鸣网签307套，成交均价104993元/平，去化率约69%。
海开·颐海澐颂
海开·颐海澐颂以43.15亿元的成交额位列北京2025年1-4月项目销售金额排行榜第三。
2024年6月，海开控股79.17亿成功竞得永丰0055、0058、0064、0072地块，溢价率1.5%，销售指导价9.3万/㎡，开发项目海开·颐海澐颂。项目于今年3月16日开盘，截至4月底，网签房源372套，去化率约49%，成交均价约90033元/㎡。颐海澐颂位于产业集聚的永丰南，最大的优势就是距地铁16号线永丰南站仅300米，一站西北旺，三站西二旗，交通便利，同时，永丰板块也是近几年海淀区新房市场成交的活跃板块。
4 总结展望
首套公积金贷款利率降至2.6%，稳市场政策有望持续出台在4月底中央政治局会议定调后，5月初金融部门积极跟进。5月7日，国新办举行新闻发布会，宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。并宣布降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点。短期内，LPR、公积金和结构性贷款利率下调，将直接降低购房成本，政策对首套房的支持效果更强，后续市场活跃度提升也将进一步缓解房企流动性压力。
文章来源:克而瑞
