最近上海楼市被一条新闻刷屏：
浦东外高桥的新房阳明花园，竟然新房0认购。
实话说，看到这个消息一瞬间虽然略有吃惊——
这项目品质不算差，石材外立面，又在地铁口，外环内卖6.2的价格也不算特别离谱的贵，按理来说不该卖的如此差。
不过想到项目所处的板块，就有觉得十分合理。
项目所处的外高桥板块，真正可以称得上过去十年浦东没落最严重的地方。
从发展的眼光来看：
未来这个小板块的楼市行情，恐怕还要继续走下坡路。
其实阳明花园这个项目不好卖的原因很多维。
从项目自身来说：
产品上，阳明花园是十年前的设计理念，户型比较过时。
项目周边的城市界面比较差，有点城乡结合部的味道。
此外，项目的宣传推广的宣发做的也不算多。
突然取证拿出来卖，肯定是不会有太多人去买。
不过这些其实都只是表层原因，或者说是不关键的原因。
我们常说浦东的购买力强大，浦东的购房者年轻、高收入、高学历：
市场上这些新盘，浦东的购房者甚至比广告商们都了解。
如果你值得买，即便你一条广告不发，也有一堆人去上赶着买。
一个项目在市场上卖不动，核心问题肯定是出在了客群关注度和价格认可度上：
客群关注度：你这个区域有多少客群基数，有多少人关注者你这个区域的房子准备下手。
价格认可度：你多少单价、多少总价，购买力愿意选择你。
二者之间前者决定着后者。
如果是你区域有潜力，大家对你预期高，那么即便价格贵一点大家也能接受。
举个例子，如果阳明花园不是在这个位置，同产品条件、价格条件搬到御桥，即便产品设计上有些问题，也会被张江购买力买爆。
阳明花园这个目卖不动的核心原因，原因很简单，就是价格太贵了。
倒退到客群关注度上，就是板块不行了，购买力萎缩了，价格大家不认了。
阳明花园本次入市的价格是6.2万每平毛坯入市，从全浦东的视角看的确是不贵。
毕竟从毕竟外环外周浦东那些没地铁的新房都要卖到6万，周围都是农田的横沔都要卖到6.5-7万。
但是从项目自身来看，的确是贵得有些离谱。
从项目自身来看，同属于二期的二手房，如今的二手房成交价只有5.8万每平，人家还是已经装修好可以立刻入住的房子。
你这个毛坯6.2万的价格，来来回回贵了了4000裸房+3000装修，得有七八千的价格。
当然前面也说过，价格贵，只要是购买力足够多这房子也不愁卖。
不过既然二手房都卖不上价格，基本也谈不上什么购买力充裕了。
项目滞销，最本质的问题还是项目所处的外高桥板块没落了，购买力在流失，板块的房子才不好卖了。
在2009年浦东南汇之前，浦东一直是北强南弱的格局。
一方面老浦东整体的版图就是在如今浦东的北部区域，周康地区原来都属于南汇区。
左图为 1991 年浦东新区总体规划图、右图为 2000 年上海市城市总体规划-中心城土地使用规划
当时城市开发的重心、产业发展的重心肯定都是向北向东而不是向南。
从发展产业的角度看，当时外高桥和金桥的崛起是远远顺利于张江的。
外高桥这个地方，最大的优势就是地理优势，直接可以靠水吃水，发展港口和贸易。
金桥在当时也主要以制造业为主，生产白色家电销往世界，二者配合得当，相得益彰。
相比之下，当年主打高科技的张江高科还是小小园区，在高科技企业比较少的年代早期发展艰难（因为早期哪有高科技产业），直到罗氏制药落地才开始正式起步。
区域发展的好，跟着诞生的有钱人就多，大家第一意愿都是在附近置业。
城市发展的规律就是如此，当一片区域成熟之后，自然而然要在附近诞生一片属于有钱人居住的地方。
但是外高桥和金桥作为产业区，核心区以厂房和老社区为主，都没啥太好的房子。
尤其是外高桥，核心区的大部分房子都是当年为了港口建设的工人新村，夹杂着一些动迁房，居住条件实在是比较一般。
外高桥地处江边，新开发的房子肯定没法向江边港口靠拢，自然是向南开发，想要开发新的改善住房肯定只能向南走。
而外高桥和金桥之间恰好夹着这么一整片空地，一部分属于高行镇，一部分属于高桥自己。
属于高行的部分，就变成了后来的森兰国际社区。
属于高桥的部分，高桥自己也开发了尼德兰系列一整片改善社区（上图的高南部分也属于外高桥板块）。
这两片区域，其实一定程度上可以视为对于之前由金桥和外高桥诞生的富人的“收割”。
这个规划其实也很合理，毕竟积压的购买力不少甚至买到了江对岸的新江湾城，还不如在浦东也搞一个同样定位的国际社区。
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但是风水轮论转，一个时代有一个时代的辉煌。
合并南汇区之后，浦东一下子获得了大量的空地，规划思路也发生了巨大的变化。
2009年之前，浦东的开发思路其实已经变成了存量更新，向东拓展。
浦东开始开发森兰，开始开发市区的边边角角，开始向东开发唐镇曹路。
经过几年的规划调整，2015年之后，浦东的开发思路直接转变为增量为主开发逻辑：
城市发展上，优先开发空地，而非进行存量更新。
城市向南开发周康，开发御桥，开发三林，三林南，开发临港。
产业上，自然也是跟着城市发展的方向走。
在旧区域做更新的难度很大，因此新的产业也是优先转向新区域。
而这个阶段，就轮到主打高科技的张江登上舞台，上海终于迎来了以高科技为主要产业增量的新时代。
对比之下，以工业、制造业为主的金桥和外高桥在这个阶段开始逐渐没落：
金桥正在转型成智能制造，本质上接近于张江的下游板块，地位上变相下降了一档。
外高桥的困难就比较大了。
洋山深水港开发成功后直接让外高桥港口的地位大幅下降，沦为小港。
外高桥除了外贸行业之外的工业、制造业企业的增量也十分有限了。
某种程度上可以输，浦东北部整体没落了。
本身地理上，北面挨着江和海，就没有空间。
如今有南部增量可以开发的时候，可以说北部成熟区的城市更新进度都是缓慢的。
近些年张江核心区的配套升级是众所周知的，边上的板块为了匹配张江的发展，都在建设高品质的商品房社区。
但是你看金桥的城市开发力度，和张江的升级速度是有一定差距的。
而外高桥板块，近些年城市发展可以说是十分缓慢了。
高桥镇上的城中村，都有种让我穿越回80年代的错觉了。
很难想象这是上海的外环内。
整个外高桥板块，的确是连一个像样的商场都没有，我调研的时候找了很长时间的卫生间。
板块的升级力度有限，产业带来的购买力增量有限，直接带来的结果就是购买力的萎缩：
产业带来新增购买力微乎其微，存量原有的购买力也开始逃离。
不在外高桥上班的人肯定不会买这里；
即便是在外高桥工作，大家买房的共识也是向南买，向市区买。
尤其是预算比价高的中产们，更加不会选择在配套一般、环境一般的外高桥板块置业。
虽然尼德兰系列，阳明花园、这些小区品质不算差。
但是主流购买力对于外高桥板块的共识已经达成，对其全面抛弃。
这样的地方，房子自然是越来越没人买，价格自然也起不来。
像阳明花园上市的房子里，很多都是160平以上的大面积产品，总价超千万。
这本质上也是一种错配了：
主流的中产客户谁会花一千万买在这个位置？
高南区域的宝华紫薇花园还能稍微蹭一下森兰的流量，北面的这些小区恐怕就比较难了，二手房流通性未来都有问题。
结语
我们一直说过一个道理：环线位置从来不是价值的等高线：
大家都是中环，前滩三湘能卖20万，不代表桃浦也能值20万,实际情况是卖9万都费劲。
虽然现在上海开始做大中城，也许在未来的某一个时间点可能中环、中外环的价值曲线会拉的均匀一些——
但是那大概率是20年之后的事情了。
尤其在浦东，市区内中环还有很多地方没有开发好，中环还有很多地方有产业空白。
等到城市更新的脚步轮到外高桥板块，产业升级的动力回到外高桥板块，恐怕还是更久之后的事情了。
