5月7日，央行、国家金融管理总局和证监会联合举办新闻发布会，推出一系列备受关注的金融利好政策，其中大家期待已久的降准降息终于落地。
不过，在我看来，仅靠这些货币政策，对于稳定楼市还远远不够，后续仍需财政政策持续发力。接下来，我们就围绕这个话题展开讨论。
说到稳定楼市，想必大家都有所了解。自2024年年底以来，中央政治局会议、中央经济工作会议，以及2025年的两会，都将“稳楼市”确定为2025年经济工作的重要目标之一。
但问题来了，稳楼市究竟要稳什么？不同立场的人关注重点也不同。对于有房一族，他们更关心二手房价格能否保持稳定；而对于计划买房的人来说，新房和二手房价格是否稳定，或者是否还有下降空间，才是他们关注的焦点。
从国家层面来看，主要关注的是新房价格、土地价格、财政收入等与房地产相关的核心指标，相对而言，二手房并非关注重点。然而，从提振社会消费、增强市场信心的角度出发，二手房市场稳定的意义甚至比新房市场更为重大。
这里有一组数据，根据中指研究院5月初发布的4月份全国百城二手房价信息显示，与3月份相比，其监测的100个主要城市二手房价全部环比下跌，无一上涨。
反观新房市场，一线城市和二线城市的房价环比已出现上涨迹象，而且在土地拍卖方面，25个主要城市的住宅楼面价更是创下历史新高。
这些数据表明，新房市场已有企稳的明显信号，但与城镇居民家庭关联紧密的二手房市场，目前仍未实现稳定，甚至与去年10月至今年2月期间的企稳反弹态势相比，正面临新一轮价格回落压力。
再来看5月7日新闻发布会上释放的金融政策。先说降准，央行此次下调存款准备金率0.5个百分点，这一举措预计将为商业银行释放上万亿信贷资金，流入市场的资金增多，对房地产市场自然是利好消息。
在降息方面，政策性利率出现调整，无论是一年期还是5年期LPR利率均下降0.1个百分点。这意味着，无论是存量房贷还是新增房贷，购房者的购房成本都会降低。
此外，还有更细致的调整，住房公积金贷款利率下降0.25个百分点，降幅更为明显；购买首套房贷的利率同样下降0.25个百分点。这些差别化的降息政策，使得各类房贷的资金成本都有所降低，无疑会对房地产市场产生积极影响。
不过，需要注意的是，货币政策对房地产市场的影响就像中医疗法，是一个循序渐进的过程。即便利率下降了，也不会立刻引发大量购房者涌入市场，它与购房行为之间的关联并非直接且强烈。
除了央行的降准降息政策，国家金融管理总局也出台了一系列支持楼市的举措。比如，商业银行扩大了“白名单”贷款范围，相关贷款额度增加到6.7万亿元。
所谓“白名单”，简单来说，就是将部分此前因风险问题难以获得贷款的房地产企业纳入其中，这些企业凭借“白名单”资质，就可以向商业银行申请贷款，这对缓解房企资金压力、助力其纾困十分关键。
同时，国家金融管理总局还提出要完善房地产开发模式，优化个人房贷、房地产开发贷款、城市更新相关贷款等融资制度，本质上都是在信贷支持层面为楼市稳定提供助力。
从货币政策角度来看，相关部门为稳楼市已采取了诸多行动，但面对4月份百城二手房价全面回落的现状，这些政策仍不足以实现稳楼市的目标。
那么，该如何破局？答案是财政政策必须持续发力。
俗话说“一鼓作气，再而衰，三而竭”，稳楼市需要一鼓作气推进，如果政策反复，不仅会大幅增加政策实施成本，还会挫伤市场信心，降低公众对政策的信任度。
具体来说，财政政策可以从多个方面发力。例如城中村改造、存量房收储、回购未开发的拍卖土地等。虽然地方政府有实施这些举措的意愿，但面临资金难题。
指望通过商业银行贷款来解决并不现实，毕竟目前正致力于控制地方债无序扩张，若再通过贷款增加地方财政负担，前期取得的成果可能功亏一篑。
因此，除了货币政策，还需要国家层面统筹规划，出台专门的财政资金支持稳楼市，比如设立5000亿、上万亿甚至2万亿的专项资金，用于支持地方政府回购存量房、推进城中村改造；或者由政策性银行对城中村改造项目提供资金支持，这些举措都带有财政或准财政性质。
一旦这些政策落地实施，房地产市场的供求关系将得到改善，无论是二手房还是新房价格，稳定目标的实现也将更有保障。
此外，在当下市场环境中，一线城市及部分热点城市全面放开限购政策，也是十分必要的。
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