日前，仲量联行“向光而行 聚光成焰｜2025中国办公楼市场研讨会”圆满落幕。就北京办公楼市场而言，当前局势复杂多变，机遇与挑战交织并存，展现出市场深刻的动态平衡与未来无限的可能性。
北京办公楼市场：承压与再平衡
目前北京办公楼市场处于承压、供需再平衡的调整阶段。不过，北京办公楼市场凭借其较高的租金水平和较低的空置率，成为中国城市中表现最好的市场。
2025年一季度，北京甲级办公楼市场需求略有回升，整体空置率环比下降0.2个百分点至12.4%。这主要是由于部分近期入市的项目去化了较为可观的空置面积，而季度内的新增供应为0；租金方面，北京全市平均租金延续了前几个季度的下降趋势，环比下降4.7%，同比下降16.1%。市场的租赁需求主要来源于现有租户的升级与搬迁，新增需求仍较为有限。
从2024年下半年开始，几乎北京每个子市场都出现了短期有效的极限低价，这些低价策略也体现出，业主希望通过较为激进的价格调控手段来提升自身项目的竞争力。
传统的“三驾马车”和新质生产力
企业双轨驱动需求
新质生产力相关行业正逐渐成为北京办公楼市场的重要来源之一。2024年以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关领域企业，在全市办公楼市场租赁成交数量同比大幅增长106%，租赁面积同比增长20%。
此外，新质生产力领域相关企业的现存租赁面积已成规模，占据2024年北京甲级办公楼市场中存量租赁面积的10.7%，构成市场中不可忽视的战略性需求。其中，新一代信息技术与高端装备制造类企业为存量面积租赁主力，占比分别为42%和27%，而新能源企业占比也达到22%。
不过，这些企业多数还处于创业初期，短时间内还无法变成市场主力租户。对于北京办公楼市场而言，传统的“三驾马车”——金融、科技互联网和专业服务业，依旧是驱动市场的主要需求来源。
在金融领域，券商、保险、投资基金等行业表现活跃，尤其是券商受益于政策推动、机构集聚和业务创新的多重支撑。金融街、CBD、中关村、丽泽等区域持续吸引券商设立总部或分支，推动高端办公楼市场需求。
在科技互联网领域，互联网平台企业近期扩张与整合需求强劲。这些企业总部多集中在北部科技带，包括中关村、奥林匹克、望京等区域，其需求主要围绕总部展开，巩固了这些区域在科技领域的核心地位。在专业服务业领域，律所、会计师事务所自2024年年中起，在全市范围内展现出活跃趋势。这些企业往往出于企业形象升级的需求，倾向于搬迁至高品质办公项目，因此租赁需求更多聚集在CBD及周边商务氛围浓厚的子市场。
未来，重点传统行业与新质生产力行业的需求将双轨并行，驱动市场向更加多元化和灵活化的方向发展。
展望2025：破局与突围
展望2025年，北京办公楼市场将继续探索“破局与突围”之道。在挑战方面，北京全市办公楼市场平均租金连续多个季度大幅下调，预计2025年仍将继续下探。同时，行业聚集度的弱化和需求的分散化将给传统聚集区域带来压力。此外，新质生产力相关领域企业对办公空间的高端化和差异化需求，也将对现有办公楼的技术迭代能力提出更高要求。
然而，挑战中也蕴含着机遇。租金持续下降将刺激更多租赁需求的释放，特别是大面积租赁需求。租约重组作为一种灵活的策略，将为企业和业主提供双赢的机会。此外，非市场化运营的业主方拥有广阔的提升空间，可以通过强化自身运营能力、优化市场推广等举措，向国际先进城市办公楼项目的管理水平看齐，从而把握市场变革中的宝贵机遇。
“北京办公楼市场面临着新增需求受限的挑战，仍要一段时间来弥合供需缺口。近期全国性‘积极财政政策’与‘适度宽松’货币政策组合拳有望逐步改善市场流动性，而新质生产力企业的崛起也将激活市场新引擎。面对市场挑战与机遇，业主方需要采取更加灵活的租约策略以及定制化的服务，来吸引和留住优质租户；租户方可利用当前租金下降的窗口期，优化办公空间布局，降低租赁成本。”
