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在英国投资房产，尤其是购买新房时，您是否在拿到钥匙前或者之后会立刻检查房屋的整体状况呢？一般来说，新建房产通常享有为期两年的保修期，期间业主可以报告发现的缺陷，由开发商负责修复。然而，很多购房者往往忽视了这个关键环节。
不少人容易被新房整洁亮丽的外观所迷惑，误以为房屋质量没问题。但经过专业检查后，常常能发现一些隐藏的结构或施工问题，甚至还有一些奇怪的情况。一些专门从事新房验房工作的检查员表示，他们在实际工作中不仅经常发现各种质量缺陷，甚至还碰到过一些令人哭笑不得的“惊喜”——比如发霉的三明治、被遗忘在角落里的尿瓶等。
新房竟然还能发现三明治和尿瓶？
在英国，新房缺陷检查员——很多人称之为“Snagger”，他们专门负责对新建房产进行彻底检查，这些缺陷检查服务费用在300英镑到600英镑之间，具体取决于房产的大小。
缺陷检测旨在识别缺陷或问题，例如破损、损坏、安装不当或外观未完工的物品等等。在检查后，这些检察员会向房主提供一份独立的缺陷报告（snagging lists），房主可以利用该报告向开发商提出任何问题的修改。
英国一名新房缺陷检察员克里斯·格林伍德(Chris Greenwood)在接受BBC采访的时候称，他经常在新房内发现奇怪的事情。这些“发现”范围很广，有的很普通，比如凹凸不平的灰泥制品，有的则很奇特，比如后面没有电线的插座板。
“当然，并非所检查的所有房屋都有问题，有些房屋的建造质量非常高。不幸的是，发现三明治、食物垃圾和瓶子之类的东西相当常见，我甚至发现了尿瓶，通常放在浴缸下面或淋浴盘下面。”
有一次，在BBC记者跟随他前往林肯郡的一栋新建房产进行检查的时候，他一进房子内就在阁楼上发现了一个发霉的三明治。
“这很尴尬，因为这表明在完成之前没有人去查看过这些物品，检查真的非常非常快。我花了一些时间才把梯子拿出来，把头伸进阁楼才发现这些问题。”
克里斯还发现露台门密封性不够，导致冷空气进入，并发现了一些问题，他认为这些问题是由于工艺或材料质量差造成的。
同行检查员凯利·斯基德莫尔(Kelly Skidmore) 表示，他的检查通常会发现每处房产有60到80个问题。许多问题都是一些小的表面问题，但他也发现了一些严重的缺陷，比如“防火”方面的错误——防火是一种防止火势在建筑物不同部分蔓延的特殊措施。
“这是一栋全新的房子。交接时应该达到高标准。如果你买了一辆新车，发现它到处都是凹痕，你肯定会问为什么。所以，答案是肯定的。开发商需要及时发现这些问题，识别并修复。”
为什么新房会有这样的问题呢？
全国建筑商联合会(NFB) 主管 Rico Wojtulewic 表示，大家确实需要关心建筑的高标准，但出现一些问题是不可避免的。大量建筑工人在同一处房产上工作可能是造成问题的部分原因，他们把一些“生活用品”落在了工地。
任何房屋建造都存在“人为错误的可能性”，但人们容易混淆较小的障碍和较大的结构问题（他说，后者通常不太常见），这在一定程度上给房屋建筑商带来了坏名声。
林肯郡建筑公司Gelder Group 的高级合同经理罗布·桑德森(Rob Sanderson) 表示，他已经看到了工人的变化，很多“注重细节”的经验丰富的工匠正在退休，而进入建筑行业的新人却不够多。
调查中最常见的缺陷？
1．外观缺陷
外观问题通常是新建房屋中最容易被发现的问题，包括油漆不均匀、墙面有划痕、木工制品质量差以及踢脚板缝隙。虽然这些问题看似微不足道，但却体现了房屋建造过程中对细节的重视：
–油漆覆盖不一致，刷痕明显
–开关和插座周围的装饰面层存在缝隙
– 踢脚板和门框安装不当或损坏
–抹灰不平整，墙板接缝处有明显接缝
2.结构性问题
结构缺陷是缺陷检查中发现的最严重的问题类别。这些问题会影响建筑物的完整性，如果不加以解决，可能会导致严重的后果：
–墙壁和天花板的沉降裂缝
–地板不平整或地板有弹性
–基础工作不足
–承重墙问题
–屋顶桁架和支撑的问题
3.管道问题
如果不及早发现管道缺陷，可能会造成严重的损坏和破坏：
–排水管安装不正确导致排水不畅
–浴室设备密封不当，导致漏水
–整个房屋的水压问题
–厨房和杂物间电器连接不良
–外部排水系统降水不足
4.电气故障
新建住宅的电气问题可能造成轻微不便，也可能造成严重的安全隐患。常见的问题包括：
–插座和开关位置不正确或无法正常工作
–照明电路不足，灯具位置不当
–电气证书缺失或不正确
–消费单元和电路保护问题
–外部电源插座和安全照明问题
5.加热和冷却系统
供暖和制冷系统的效率显著影响着居住舒适度和能源成本。缺陷调查通常会发现：
–中央供暖系统平衡性不佳
–散热器和恒温器安装不正确
–地板采暖系统问题
–锅炉安装问题
–浴室和厨房通风不足
6.屋顶和隔热材料
屋顶问题和隔热缺陷会导致严重的能源效率和天气防护问题。常见问题包括：
–屋顶瓦片缺失或损坏
–阁楼和墙壁的隔热层安装不良
–屋顶空间通风不足
–排水沟和落水管问题
–烟囱防水板和屋顶穿透问题
7.门窗
门窗问题在英国各地的新建住宅中尤为常见。测量师经常发现：
–门无法正常关闭或锁紧
–窗户密封破损或防风措施不足
–双层玻璃窗的问题
–门窗把手问题
–框架安装不当导致进水
8.厨房和浴室设备
这些高使用率区域通常会在缺陷调查中暴露出许多问题：
–工作台面和防溅板密封不良
–电器安装不正确
–橱柜门和抽屉未正确对齐
–淋浴房和浴缸密封问题
–排气扇和通风问题
9.地板和瓷砖
地板问题既涉及美观问题，也涉及功能问题：
–瓷砖间距不均匀，图案排列不整齐
–地砖空洞或松动
–木地板缝隙
–地毯安装和接缝问题
–房间之间的楼层问题
10.景观美化和户外区域
外部区域通常较少受到关注，但同样重要：
–花园和车道排水不畅
–路面和小路不平整
–花园准备不足
–边界围栏和大门的问题
–外部照明和电源插座问题
丽莎评论
对于新建住宅，建议您在交换合同后、正式搬入前，尽早进行一次全面的缺陷调查。这样一来，开发商可以在您入住前及时处理发现的问题。但需要注意的是，并非所有开发商都会允许在竣工前进行检查，因此如果无法提前进行，也请在拿到钥匙、入住后尽快启动缺陷检查工作。
通常，新房享有为期两年的保修期，这段时间内，开发商有义务对房屋内出现的任何缺陷进行维修。
具体来说，制定缺陷清单属于购房者的责任，虽然不是法律强制要求，但作为购房者，建议最好还是完成这项工作，避免日后的损失。您可以自行检查房屋，但除非您具备相关建筑知识，否则更建议聘请专业的验房检查员进行全面评估，并出具正式的缺陷调查报告。
一旦缺陷清单完成并提交，开发商在多数情况下有责任及时处理相关问题。当然，现实中有些问题可能需要与开发商协商——判断哪些属于合理误差，哪些需要修复。
请务必记住：自交易完成起的两年内，您有权向开发商报告任何缺陷，并要求其在保修期内修复。一旦超过这一期限，所有修复费用将由您自行承担。因此，在入住前或者初期优先完成缺陷检修清单，是保障自身权益的重要一步。
若在缺陷调查中发现问题，请依照以下流程进行：
- 详细记录缺陷：包括清晰的照片和书面描述。
- 书面提交报告：将调查结果正式提交给开发商或建筑商。
- 设定修复时间表：与开发商协商合理的整改期限。
- 保留通信记录：包括邮件、电话沟通的纪要等。
- 持续跟进进展：定期确认整改工作是否按计划进行。
- 了解您的权利：熟悉保修政策以及开发商应承担的责任。
如果您打算在英国购买房产或者销售房产，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师可以解答所有关于买房卖房的法律疑问。
