近期，各大房企陆续发布2024年年报业绩，可以明显看的经营性业务成为绝对主角，部分头部房企凭借商业运营、长租公寓、资产管理等业务，在去年收获了数百亿营收，成为集团净利润的一大来源。
本期，URI城市租住将深入解读六家住房租赁头部企业2024年财报，系统剖析其战略规划与业务布局的共性，提炼可复制的发展经验与创新实践案例，为行业高质量发展提供深度参考与借鉴。
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持续扩大租赁住房业务版图
布局规模稳步增长
财报显示，万科泊寓累计管理规模约26万间，其中纳入保租房的房源超12万间，位列市场化机构纳保量第一。稳定出租率超95%，前台GOP利润率达90%，稳居集中式住房租赁行业规模首位。
龙湖冠寓租金收入26.5亿元，较去年同期增长了4%，贡献占比高达83%，为集团带来了稳定的现金流和利润贡献，已成龙湖资产管理航道重要支柱。
招商伊敦长租收入12.34亿元，同比增长13%,、房源总量3.42万间，新拓展12个项目，开业6个月以上项目出租率达90%。
租赁服务商贝壳新拓展规模几乎翻番，规模效应愈发明显，并带动收入大幅增长。
URI城市租住观察到，数据背后房企的生存逻辑显然已根本性转变：从依赖土地红利转向经营红利，从高杠杆扩张转向精细化运营。租赁业务不仅成为现金流"稳定器"，更成为企业穿越周期、重构商业模式的关键战场。当然，财报中也有显示，例如华润有巢等企业面临租金单价下行风险，需通过多元化收入（商业、车位）平衡收益。
近年来，随着各大城市保租房源的集中供应，加剧租赁市场的竞争；相关数据显示：2024年一线城市租客租金支出占比从2019年的30%-40%降至20%；客户支付能力下降和市场供应的增加，倒逼企业在新形势中寻找结构性机会，聚焦差异化特色发展路径，不断提升运营管理效率，为自身转型发展注入新动力。
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头部玩家方法论：
运营能力取代规模神话
在租赁赛道进入"下半场"的当下，头部企业战略选择呈现四大共性特征，揭示了行业转型的核心方向。
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"坪效思维"取代"规模思维"
算好每平米的账
随城市发展进入“存量时代”，且政策持续释放相关信号，深度参与城市存量不动产的改造盘活已成为创造“增量价值”的重要主体。房企不再盲目追求房源数量，而是聚焦存量资产效率提升。"坪效思维"取代"规模思维"，成为运营能力的分水岭。
以万科为例，“坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充”的投资策略。2024年公司累计获取新项目13个，其中新获取资源中存量盘活项目11个。2024年万科通过盘活合计新增和优化产能412亿元，持续改善资源结构。
龙湖冠寓利用其优势，加大轻资产业务上的开拓。2024年冠寓通过存量物业改造新增的保租房占比高达73%。以北京南三环的郭公庄地铁站旁一座被闲置五年的老旧商场为例，经过冠寓的巧妙改造，成功转型为700多间保障性租赁住房，并在短短三个月内实现97%的高出租率。此外，数据显示，冠寓2024年新增房源的同比增速降至5%，而代建及存量改造项目的占比则突破60%。
2024年招商伊敦完成了对老旧项目壹间·槟榔园和深圳泰格壹棠服务公寓的焕新升级，其中壹间·槟榔园沿袭了“简法生活美学”的设计风格、重构了户外空间与公区，书吧和健身会所总占地面积扩展到360m²，为租户打造了更精致、更有品质感的活力社区空间。据财报披露，壹间·槟榔园改造房源在入市两个月内出租率就已高达95%。
URI城市租住观察到，众多企业开始紧抓政策窗口期，推动存量资产价值释放，构建可以穿越周期的房地产发展新模式。不仅龙湖，中海、万科等通过轻资产模式降低资本投入，优化盈利结构。
02
资本闭环成型：
租赁住房REIT打通全生命周期
URI城市租住观察到，政策驱动层面，保障性租赁住房REITs市场迎来扩募热潮，以招商、华润为代表的头部企业积极推进相关项目落地，加速构建从项目开发、运营到资产证券化退出的完整闭环生态 ，不仅盘活存量资产，更有效提升了保租房领域资金循环效率与行业可持续发展能力。
租赁住房公募REITs的常态化发行，让房企真正实现"投融建管退"闭环。帮助企业构建起“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环体系。而进一步优化资本结构、实践以存量带增量的资产管理模式，仍将是企业接下来的重点发展方向。
招商蛇口在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台，成为行业典范。通过各REITs平台打通资产退出通道，招商蛇口成功构建了持有物业“开发－运营－资本化一再投资”的良性循环体系，确立了“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式。
华润通过“商业+有巢”双REITs平台撬动存量资产良性循环，促进不动产“投、融、建、管、退”体系愈发完善。实现在资产管理领域的重要创新举措，也是夯实第二发展曲线的关键支撑。其中有巢REIT实现营业额人民币7,908万元，同比微增长1%；EBITDA人民币5,004万元，同比增长5%。
万科还实现了多赛道REITs和Pre-REITs的突破，其中商业REIT已成功上市，物流和租赁住宅REITs也已进入申报阶段，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，建立了符合行业未来发展模式的资产证券化能力。
03
深耕运营时代：
精细化升级成为主旋律
在租赁住房资产管理的全生命周期中，业务边界越来越清晰，精细化运营控制成本下限促使行业迈入"深运营"新周期。各家企业聚集战略聚焦、模式创新、资源整合等不同方面，秉持资产管理视角持续提升运营效率。
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“品牌”培育力度加大的模式精细化
6家企业对租赁品牌培育力度再加大，比如对业务模式持续进行优化、加大对客研的投入力度等等。
中海聚焦业务模式的创新，通过客户调研访谈，形成了22类长租公寓客户的分类模型，并针对高端客户细分出了35种高端客群细分模型。还提出了资管力、产品力、服务力、营销力、组织力的“新五力模型”，将投、建、管、退的全价值链管理动作分解融入到业务经营单元，对长租业务进行了系统性、体系化的梳理。
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战略布局的聚焦高能级城市
URI城市租住观察到，在全国租赁市场战略布局上，战略越发谨慎，落子租赁项目的区域基本聚焦高能级高潜力的城市。
华润在财报中明确，接下来会继续聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。
招商的投资端向北上深杭等核心城市核心区域聚焦，不断提高区域浓度和规模效益。这也是招商住房租赁REIT的资产出租率很少大幅波动和下滑的原因。
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数智化辅助，营销+运营精细化升级
随着租住业务的战略地位逐年提升，围绕品牌营销和运营体系，进行多方面的优化和升级，数字化工具成为提效利器。
以万科展开，长租公寓板块应用了租赁管理系统及客户服务 APP，大幅提升了项目的运营服务效率，实现租户入住到退租全流程已经实现了“无纸化”。并且在过去一年内，全国范围内累计开展了2300余场社群活动，参与人数超过 3 万人。社群凝聚感，已经成为稳定出租率、提升续租率的利器。据披露，泊寓2024年的平均签约租期比前一年延长了35天，客户满意度在95%以上，老客户续租率接近60%……
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产品迭代持续升级：
从标准化到个性化，细分赛道
URI城市租住观察到，越来越多的公寓品牌，把在住宅开发上的产品迭代思维注入在租住业务上。不仅产品线越来越细分，具体的规划设计也开始注重个性化、在地化的元素，以满足不同客户的需求。
中海长租构建了“中海友里”、“中海海堂”两大产品系，分别定位为商务服务型公寓和舒适社交型公寓。在海堂服务公寓深圳湾店，中海还联动了腾讯云、如影智能等合作伙伴，落地了全屋智能系统，可一键控制休闲居家、办公会议、观影阅读等多种场景切换模式。
龙湖冠寓针对Z世代的租住需求，推出了“菁英公寓”“乐活社区”等产品线，并在收纳体系、智能家居、公共社交空间等细节上持续迭代，目前已迭代到4.0版。客户续租率一直十分出色，租金溢价也达到了行业平均水平的1.5倍。
当房地产行业从"青铜时代"步入"黑铁时代"，租赁业务不仅是房企的"第二曲线"，更是一场关于生存方式的革命。在政策支持与市场需求的双重推动下，租赁住房市场未来具有广阔的发展空间，那些能做好每一间房的运营、算清每一笔现金流的企业，将在新一轮周期中赢得主动权。
数据来源：公开数据 URI城市租住复核整理、URI城市租住 Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
