每个城市在发展过程中都会出现自己的超大社区
之前我们不仅肉眼看过上海康城，还实地去过贵阳的花果园，画面都非常震撼
但若以人口为指标，全亚洲最大的小区只有一个：北京天通苑
因为较早建成地铁、且离市区近，20分钟直达奥体，天通苑一直是北京出了名的睡城，成为无数人的“北漂”第一站
天通苑社区内部拍摄
到七普时这里人口数字已经非常夸张，社区内常住高达50万人，是上海最大小区康城的10倍还多
所以天通苑到底有什么魔力？能吸引这么多人？
如今真实情况又是什么样子？
这次北上之行，我的第二站来到了全亚洲最大的小区：天通苑
01
住在亚洲第一大社区究竟是什么样的体验
落脚天通苑的第一眼，迎接我的是北京季节限定的漫天杨絮
过天桥与中介会合后开车转了半天还没到目的地，他习以为常地向我解释：天通苑太大了
来的路上这6个字我深有体会
不夸张地说地铁3站依然走不出天通苑
仅5号线就设了3个站点：天通苑南站、天通苑站、天通苑北站
东面还有17号线天通苑东站
这两条现成地铁都是纵向的，分别在东西两侧，向南进市区都非常方便，但中间段的人就需要横穿小区才能坐上地铁了
不过在建中的13号线A线刚好解决了这个问题
年底部分通车后，小区中心会新增一个东三路站，横向也彻底打通了
所以未来内部就有5个地铁站，一个社区的交通配置几乎是全国罕见的水平
但天通苑的实力不止于此，除了地铁这里更常见的是公交
数了下共有40多个公交站，其中一条夜26路线甚至设置了11个站点
图源：天通苑社区网
直接在小区里玩起了贪吃蛇，稍有不慎就会坐过站
毫无疑问这已经是巨型社区的水平
官方数字显示占地8平方公里，东南西北加上本苑一共5个大区，每个大区内又用阿拉伯数字分出16个小分区
整体规划建筑面积600多万平
像这样的楼栋一共有645栋，而且每一栋都长得差不多
但只看数字感觉也还好，但中介把整个天通苑地图放在眼前时
我才直观意识到这不只是一个社区，而是一座小型城市
小区内部中小学幼儿园加起来十几个，中大型商场5个，甚至还有一个三甲医院
实话说这个配置国内很多县城都不多见
平时除了上班，压根不需要走出小区就能完成所有日常需求
其次人口体量也是一骑绝尘
七普数据中昌平区常住人口一共227万，天通苑一个小区就占了近50万，四分之一的水平
再加上还有流动人口，比如白领、外卖员、司机、建筑工人等分散在群租房或地下室里
全部算上大概能达到60-70万人，是冰岛一个国家的2倍之多
而如此复杂的人员结构也让天通苑成为了北京近郊最极致的“睡城”
尽管身在北五环外，但天通苑距离中心城区不过16公里，加上5号线贯通南北
很多人住在这里只为通勤，早晚高峰拥挤几乎是常态
这一点从地铁口密密麻麻的电瓶车数量也可以看得出
而地铁上五花八门的人群也都有一个殊途同归的方向：进市区打工
早高峰的5号线车厢内
之前昌平人力局公开过一个数据，回天地区人口的就业半径大多在10公里以上，工作地点也都是主城区
所以高峰期拥堵是必然的
主干道立汤路上堵成红色更是常态，哪怕到上午八点半之后，我实时拍摄的道路画面车流依然看不到尽头
除了拥挤，超大社区往往还有另一个无法避免的问题：群租泛滥
跟随中介看房过程中，不少房间还存在着过去群租房的痕迹
虽然如今已经集体整治拆除，但还是看得出之前一套两房里可以挤多少人
而这些都是住在超大社区内无法避免的问题
02
也因为这样的魔幻，直接戳中了大型社区资产之痛
之前我们实地看过上海康城，这个超大社区的房价常年处于莘庄板块内的倒数
而且如果市场稍有风吹草动，超大社区往往是最不抗跌的那个
天通苑也有类似的情况，这个小阳春不但没有太多回涨信号，底价还在继续往下走
中介最先带我看的是中苑，品质属于上等，外立面是干净耐磨的仿砖材料和20年前观感差不多
就在小区中心位置，离医院、商场、学校也都非常近
但价格线却一路下滑
图源：安居客，仅供参考
一套97平两房去年上半年成交价还在400万水平，下半年就降到了380万
我看房当天房东挂牌价359万，第二天中介发来消息说最新成交价345万
算了下均价3.5万/平，远低于小区平均4.1万/平的挂牌价
也比10年前的水平还要更低
包括整体流动性也很差
这么低的价格并未给小区换来巨量成交
可以看到进入去年下半年，中苑挂牌不断增加，但成交却是缩减状态，两者距离越拉越远
图源：贝壳，仅供参考
到今年1季度，天通中苑挂牌率来到最高点的2.5%，但换手率仅有0.3%，这是2024年以来的最低点
近一年月均成交量仅8套
而中苑片区内最新挂牌量依然有177套
按照这个速度，在没有新增挂牌的情况下，还要卖22个月
本质上卖不动的原因有2个
一个是受产权性质影响，小区买卖成本比别人高出不少
整个天通苑属于一级经济适用房，满五后如果上市交易必须补缴10%的土地出让金
按97平2房的成交价345万来算，就是额外支付34.5万
而如果先转商品房再成交，也得花10几万的转商费
这笔钱数目不算小，买家肯定不愿意承担，而为了更快卖出房东都会主动承担这个费用
但成本支出太多挂牌价也会比别人高，房子就更不好卖了
除了产权，第二大问题就是房龄
天通苑始建于1999年，最早一批的房子都接近25年了，很多都是步梯多层，且大面积房源为主
于是20年后的今天，没电梯的老破大价值已经大打折扣，集体面临无人接盘的问题
这期间但凡有一套房子刷新底价，小区房价基本就压制在这个水平了，再想卖出高价难于登天
图源：贝壳
类似东一区就是2001年较早建设的一批，部分房源挂牌单价已经跌破2万
哪怕金三银四的三四层，单价也无限逼近2万水平线
而对超大社区房东来说，如今要面临的困境已经不只房价下滑了，因为租金也在降
从2024年开始整个租赁市场普降，一度租金高昂的天通苑也跟着低下了头
数据来源：安居客，仅供参考
中介告诉我目前这里2房稳定在5000-5500元/月，装修位置好一点的能租到6000元
这比巅峰时期每月少了500-1000元左右
浅算下目前租售比大概是1.91%
这个水平已经泯然众人矣
毕竟此前的天通苑备受关注，很大一部分原因就是这里的租售比高于全市平均水平
甚至可以媲美高级白领最多的朝阳区CBD东和亮马桥
更是碾压了大多数近郊居住区包括海淀学区房
而如今，二手卖不动也租不出去的情况下，这个光环显得有些摇摇欲坠了
这就是身为超大社区最无力的一件事，环境一旦变化它的抗压能力其实是最小的
03
但转一圈我也发现，天通苑开始变得不一样了
最早还要追溯到8年前的那场“回天计划”
2018年北京出台了一个政策，叫做《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018—2020年）》，天通苑和“双胞胎兄弟”回龙观，一起进入改造阶段
主要解决我们前面看到的堵车、群租以及生活配套等重大问题
到今年，这个计划已经更新到3.0，成果也非常明显
天通苑正在从“睡城”变身为“高级住区”
首先肉眼可见最明显的就是地铁口排队时间变短了
早高峰8点一刻，我在地铁里拍到的通勤队伍是这样的
无论闸机口还是站台上，大家依然匆忙但很难看到人挤人的状态
包括组团内的道路翻新后，走在街道内部人的视觉是非常开阔的，很少出现拥挤的情况
社区内管理水平也直线上升，尤其地铁站的停车场从一片混乱变得井井有条
这一点在另一个超大社区：回龙观，更加极致
地铁口非常有创意的自动双层停车模式，节约了大部分空间，让车辆可以有序摆放，完全不影响行人走动
包括前面提到群租问题，我踩盘过程中也基本看不见了
其次，整个社区的宜居感已经足够明显
这几年昌平区为天通苑灌入了大量配套资源，除了3条地铁和商场，连三甲医院、清华附小都来了
四通八达的地铁+名牌学校，意味着昌平区对天通苑的期望已经不再是普通的睡城了
这一点从人口变化上也能看得出来
以前的天通苑人员密集，但中介透露如今整个社区差不多聚集30万人左右，比巅峰期60万直接少了一大半
但人口结构却趋向合理了
根据他的体感，小区本地人和外地人的比例大概五五开
年龄来看，虽然社区仍以外来年轻人为主，但老年人比例也在提升
以天通苑北街道为例目前常住人口约14万人，60岁以上老年人比例已经高达21%
而剩余的年轻人也和以前不同
一方面普通流动人口都在向外迁移，比如我采访的一位网约车司机，以前就住在西苑群租单间里，如今搬到了板块北边的东三旗村房
与此同时，更多的中高端人才开始进入天通苑
之前的数据中很多通勤者在主城区工作，而如今随着地铁网络延伸，天通苑也开始承接来自中关村软件园、生命科学园、未来科学城这些方向的中高端居住人群
图源网络
从脏乱差的睡城走向真正的高级居住区，天通苑还有很长一段路要走，但这条路已经越来越宽了
04
事实上，每个向前发展的大型城市都有它自己的“天通苑”
比如开头提到的上海康城、贵州花果园
但今天我们关注超大社区并不是为了批判什么
其实天通苑们的出现也是带着使命而来的，属于特殊时代的特殊产物
拿寸土寸金的北京来说，98年福利分房成为历史后，面对京内大量外来人口，住哪里成了迫在眉睫的问题
彼时天通苑作为首批经济适用房，刚好解决了这一时期内的住房紧张
但也因为建设之初只考虑了居住，缺少长期规划，导致在城市边缘形成严重的职住失衡
甚至成了北京折叠的一个代名词
基于此，从市场角度看，今天的大型社区也依然不具备更多资产价值
市场向好时，房价低、好上车是超大社区的优点，但下行阶段这也恰恰是它们的痛点
20年楼市浮沉中，人群来来往往，唯一不变的是这些房子的居住属性
比如天通苑，住在里面的人可能已经换过好几轮了，但如今第三条地铁线即将开通，这里租住需求依然存在
所谓超大社区存在的意义也正是如此，就是不断承载着普通人挤进一线城市的梦
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第6056篇原创
