朋友们，最近大家是不是被楼市消息搞懵了？打开手机看新闻，这边说房价腰斩，那边又说豪宅暴涨、清盘。今天，我就给大家扒一扒楼市到底在玩什么。
先给大家说个数据，北京二手房挂牌量突破14万套，上海的“老破小”三个月降了15%。但珠江新城新房却卖到30万1平米。在这种冰火两重天的楼市情况下，现在到底该不该买房？我用3分钟，让你看清背后逻辑。
大家知道现在想卖房的房东有多疯狂吗？郑州有个业主卖房送特斯拉，南京河西二手房直接打7折。为什么会这样呢？我给大家算笔账，按照现在3.2%的房贷利率，300万的房子，贷款200万，每年利息就是64000元。也就是说，房价每年要不上涨3.2%，你就是亏的。所以现在二手房成交周期从90天缩短到48天，平均砍价空间在13%到14%左右。
但更魔幻的是新房市场，成交量暴跌42%，价格反而涨了8.6%。开发商都疯了吗？不想卖房了？其实，开发商不是不想降价，是根本降不起。大家买的房子在银行里早就作为抵押物了。按照现在规定，只要降价超过15%，开发商就要给银行补贴保证金。就像去年某头部房企，降价18%，结果要补200亿保证金，直接爆雷了。
更狠的是，地价绑定房价，现在面粉比面包还贵。新房要是敢降价，政府第一个不同意。去年住建部就干了件大事，悄悄废除执行15年的7090政策。以前，每个区域每块地标配70%的90平以下刚需房，现在全部取消。广州珠江新城新盘清一色200平起步，杭州钱江新城豪宅卖到12万1平米。
我再和大家说个数据，2024年前5个月，30个重点城市，3000万以上豪宅成交量占到57%，500万以下刚需成交量暴跌68%。所以现在开发商只想做有钱人的生意，他们也在算账。
比如说衡阳搞“零公摊”，单价直接从2万涨到3万。广州也很“牛”，有新闻大家可能看到了，买100平送40平。大家知道怎么操作的吗？他们把阳台、飘窗全部算半面积，弄个大露台，得房率直接到140%。你以为捡便宜了？物业费从3块涨到6块，车位从20万涨到50万。
现在国家很明确，在保新房。住建部推出的“好房”标准，直接把新房门槛拉高三个档次。更值得关注的是，地方政府收储二手房，基本都是60平米以下的“老破小”。像杭州最近收储2万套，全部都是60平以下的房子。这意味着什么呢？意味着几年后，这些房子都会以保障房的身份冲击市场。你现在买的“老破小”，到时候根本卖不掉。
所以现在该不该买房，只有两种人不纠结。
第一种是钱多的大富豪，多一套房子不用考虑涨跌；要么就是看透规则的“人间清醒”。如果你一定要在现在买房，记住三条规则。
第一，紧盯核心区的改善盘。像深圳的前海、上海前滩、广州南沙这些地方的新盘才有金融属性。
第二，避开60平以下的产品，未来这些房子会像大家记忆中的BB机一样被淘汰。
第三，警惕赠送面积超过30%的楼盘，羊毛出在羊身上，多送的面积都在公摊里找补回来了。
特别注意这两个陷阱。第一个是三四线城市的文旅盘，像惠州的海景房，这两年跌了60%，销售还在说这是养老圣地，让你赶紧买。第二类是远郊地铁规划的盘。比如说成都的某TOD项目，说好2025年地铁通车，现在连勘探都没完成。
所以记住了，现在买房最大的风险不是降价，而是未来根本卖不掉。最后问你个问题，你现在住的小区，2025年房价是涨还是跌？
