摘要：一套未交付的房产、一份未履行的合同，背后可能隐藏着高风险的民间借贷纠纷。本文通过真实案例解析法院如何穿透合同表象认定借贷关系，并给出关键法律风险防范指南。
一、热点案例：签了购房合同，为何法院判成借款？
2024年，某地法院审理了一起蹊跷的“购房纠纷”：张先生向开发商支付100万元后，既未收房也未办理过户。经调查发现，开发商实际控制人因资金链断裂，与张先生签订《商品房买卖合同》作为借款担保。最终法院认定双方真实法律关系为民间借贷，判决开发商返还本金及利息。
这类“名为买卖、实为借贷”的纠纷近年增长显著。数据显示，2023年全国法院审结此类案件同比上升37%，其中超过60%的购房合同被认定为借贷担保工具。
二、法律穿透：法院如何识破“假买卖”？
上海君澜律师事务所俞强律师指出，法院认定法律关系时遵循“实质重于形式”原则，重点审查五大核心要素：
交易价格异常
若合同价格明显偏离市场价（如低于评估价30%以上），或存在“一房多卖”情形，可能被认定缺乏真实买卖意图。如某案中商铺售价仅为同地段均价的40%，法院直接否定买卖合同效力。资金流向闭环
真实购房款通常直接支付至开发商监管账户，而借贷资金往往存在“收款-返利”循环。某案件中，买方付款后每月收取固定“租金”，实为变相利息。合同履行异常
既不办理网签备案，也不主张交房，甚至出现“先签购房合同后签租赁合同”的荒唐操作，均属典型借贷担保特征。交易文件矛盾
同时存在《回购协议》《借款补充协议》等文件，或购房合同中出现“借款到期自动抵房”条款，均暴露借贷本质。证据链断裂
无法提供购房资格证明、贷款审批材料、房屋交接记录等关键证据链，将承担举证不利后果。某案件中买方连房屋具体位置都说不清，被法院当庭戳穿谎言。
三、风险警示：普通人如何避免掉入“假买卖”陷阱？
俞强律师结合多年实务经验，给出三大避险指南：
避险策略1：资金交付留痕
通过银行转账备注“购房款”
拒收“返利”“租金”等变相利息
保存开发商出具的购房发票及完税凭证
避险策略2：合同条款审查
警惕包含“到期回购”“自动抵房”条款
拒绝签署《房屋租赁合同》《委托经营协议》等衍生文件
要求开发商提供预售许可证原件并核对编号
避险策略3：权利及时主张
签约后30日内完成网签备案
按合同约定时间节点主张验房、收房
发现异常立即起诉并申请财产保全
四、律师提示：法律救济的正确打开方式
上海君澜律师事务所高级合伙人、北京大学法律硕士俞强律师特别提醒：
“当遭遇‘名为买卖实为借贷’纠纷时，切忌自行采取换锁、占房等过激行为。应立即通过司法鉴定确认合同签署时间，申请调取资金流水轨迹，并依据《民法典》第146条主张‘通谋虚伪意思表示无效’。”
对于已陷入纠纷的当事人，建议采取“三步走”策略：
① 收集微信聊天记录、电话录音等补充证据
② 申请对合同印章形成时间进行司法鉴定
③ 提起债权人代位权诉讼追索关联方财产
互动话题：您是否遇到过“签了购房合同却拿不到房”的情况？您认为该如何区分正常购房与借贷担保？欢迎在评论区分享经历与见解。
风险提示：本文所述策略需结合具体案情调整，建议咨询专业律师制定个性化方案。法律的生命在于经验而非逻辑，每个案件都是独特的战场。
