126亿再夺地！北京土拍史第二高价！中建智地联合体解码朝阳“黄金地块”

今天（4月28日），北京土拍市场迎来了浓墨重彩的一笔交易——中建智地联合金茂、越秀地产及朝阳城发以底价126亿元，拿下朝阳区平房及孙河地块，创下北京土拍史上总价第二高的纪录。

这一交易不仅延续了中建系房企对北京百亿级地块的“垄断”态势，更折射出当前楼市分化加剧、核心资产争夺白热化的深层逻辑。

DICHAN SHIYIYAN

地块解析：

朝阳“黄金三角”的稀缺性与开发想象

该地块为“京土储挂（朝）[2025]011号”地块（以下简称“11号地”）。该地块的计容建筑面积为28.3万平方米，由平房地块（住宅）和孙河地块（商办）两部分组成。地块的地理位置可谓十分优越了，毗邻平房公园、星河湾生态公园，距地铁6号线约1.5公里。

其中，平房地块为住宅用地，计容建筑面积21.9万平方米，楼面价5.45万元/平方米；孙河地块为商业办公用地，计容建筑面积5.87万平方米。

11号地块毗邻平房公园和星河湾生态公园，所在区域已超过5年未有新房供应。目前，周边星河湾二手房挂牌均价超过9万元/平方米，天鹅湾挂牌均价约为8万元/平方米，其他小区的挂牌均价在4万元/平方米至7万元/平方米。

5.45万元的楼面价，以中建智地的产品标准交付，可见该地块的新房与周边二手房的价差，红利显著。

另外，板块的价值不言而喻，稀缺性可见一斑。朝青板块很久没有出新地块了。

11号地块紧邻中关村朝阳园、798艺术区等高德人群居住地，叠加平房公园生态资源，形成“产居融合”的稀缺生态。3公里内，还能覆盖京西大悦城（规划中）、朝阳大悦城等商业地标，教育配套亦在加速落地。

十一郎预判，项目或延续中建智地“高端改善”路线，对标中海朝阳·ONE（单价12万元/㎡+），主打120-200㎡科技住宅，兼顾商办部分的TOD模式开发。

DICHAN SHIYIYAN

中建智地：从“广撒网”到“聚焦核心”

至于此次地块的竞得者，中建智地联合体，更是一个不得不说的存在。

中国建筑（601668.SH）作为全球最大的投资建设集团，其房地产开发业务形成“双轮驱动”格局。旗下最大的房地产开发平台为中海地产，2024年以3106亿元的销售金额位列行业第二。

此外，中国建筑旗下还有“中建八子”的房地产开发业务，包括：中建一局旗下的中建智地，中建二局旗下的中建玖合，中建三局旗下的中建壹品，中建八局旗下的中建东孚，中建五局旗下的中建信和，以及中建四局、中建六局、中建七局旗下的房地产开发业务。

而此次126亿地块的竞得者，就是“中建八子”的老大中建智地。

自2024年以来，北京共诞生4宗总价超百亿的地块，全部由中建系房企联合体竞得，这样，北京的土拍就形成了“中建吃肉、其他房企喝汤”的格局。

1. 2024年6月：中建智地联合体以112亿元竞得朝阳17号地，含酒仙桥、孙河及中关村朝阳园北区地块； 2. 2024年11月：中海地产以153.3亿元拿下朝阳46号地，成为北京土拍总价之最； 3.2024年12月：中海再以110.5亿元竞得丰台万泉寺地块； 4. 2025年4月：中间智地联合体再次以126亿元地块位列历史第二。

由此可见，中建智地虽成立时间不长，在北京市场，却已经长成了几乎可以与中海地产相较的重量级。

近几年，中建智地借力北京“五环内土地稀缺”政策，锁定高净值客群，实现利润率与品牌溢价双提升。在北京的拿地策略出几大特征：

第一，区域聚焦。重仓朝阳（4宗百亿地块占3宗）、昌平（北七家镇东二旗村项目），押注产业与政策红利。

第二，产品不断优化升级。从刚需产品转向高端改善，如一直销售火爆的北京国贤府与朝阳17号地项目，推出的产品均是强化科技系统与生态标签。

第三，多以联合开发形式拿地。中建智地频繁与金茂、越秀等品牌房企合作，这种操作方式不仅可以分摊风险，还可以整合各家资源，一起做稳北京新房市场。

中建智地126亿夺地，既是央企资本对北京核心资产的“信仰充值”，亦折射出楼市从“规模扩张”向“价值深耕”的转型。

未来，随着TOD与生态住宅的普及，北京楼市将加速分化——核心区资产持续稀缺，远郊依赖政策与轨交红利，而开发商唯有精准卡位、产品创新，方能在激烈竞争中突围。对于购房者而言，朝阳此类“产业+生态+稀缺性”三位一体的板块，仍是资产保值的黄金选择。