北京房价：泡沫与走势分析

北京房价：泡沫与走势分析

北京房价还有泡沫吗？北京房价下跌空间还有多大？之前我已经和大家聊过全国总体房价泡沫的走势，接下来几期，我会重点聊聊单个城市或几个城市之间房价泡沫的对比。今天就来说说北京。咱们先看三个细分指标。

房价收入比

这是国际通用的衡量房价高低及是否存在泡沫的核心指标。来看这张北京房价收入比的年度走势图，2024年是23.5倍，过去两年呈连续下滑态势，而最高峰出现在2017年，达到34倍。2015 - 2017这三年，北京房价涨幅很大。为什么2018 - 2019年房价降温了呢？因为北京房价在2017年4月冲高后，在多项重磅政策的压制下，从2017年5月开始下跌，一直跌到2019年。北京房价收入比的最低值出现在2014年，为19倍。

那么目前23.5倍这个水平究竟怎样，是高是低，有没有泡沫呢？不能仅凭感觉，我们把它进行指数化处理。将2024年的23.5倍，与过去多年北京房价收入比的中位数相比。从图中可知，2024年这个指数是 -50，也就是低于过去十多年的历史平均水平。2023年的指数不高不低，正好处于均值。2016 - 2022年，指数为正值，说明这期间北京房价收入比偏高，房价被高估。2011 - 2015年，指数为负值，表明房价水平偏低。总体而言，当前北京的房价收入比已不存在泡沫。

租金收益率（租售比）

过去十多年，北京租金收益率最高是在2012年，高点为2.7%，之后呈震荡下滑态势，一直下滑到2017年一季度。在2017年一季度房价最高时，租售比探底至1.4%。之后两年，随着北京房价下跌，租售比有所回升，再之后一直处于震荡状态。今年一季度，北京的租金收益率是1.6%，这个值相比2011 - 2015年还是偏低一些，但也是2017年以来的平均值左右。

我们同样对租售比进行指数化处理。从图中可以看出，2016年以来，北京的租售比指数一直为负值，这意味着该指数偏低，反过来说就是房价水平相比租金水平有点偏高。今年一季度，北京的租售比指数是 -84。所以从租金收益这个指标来看，北京的房价还是略微偏高。

房价周期波动指数

这是我独创的指标，基于对房地产短周期理论及房价周期性波动规律的探究。去年10月份以来，房价波动指数进入负值区间，在周期波动中，负值区间意味着房价处于低估状态。也就是说，连续半年北京房价已进入低估区间。

3月份这个值是 -54，而上轮北京房价低估期的最低值出现在2015年4月，当时北京房价周期波动指数是 -47。从图中可以看到，绝大部分时间，基本上从2015年下半年一直到2024年9月，北京的这个指数都是正值，即房价处于高估状态，高估顶峰是2017年4月，也就是北京房价涨幅最大的时候。

之后，我们把前面提到的三个细分指标，按照不同权重进行综合测算，得出最终的北京房价泡沫指数。这个指数从去年9月份开始进入负值区间，3月份为 -26，负值程度小于2014年四季度到2015年上半年。那时北京楼市也非常低迷，房价被低估。很多朋友可能忘了，或者有些朋友在2014 - 2015年还没开始关注楼市，那时市场一片惨淡。多经历几次楼市低谷期，就不会相信房价会一直跌；多经历几次楼市繁荣期，就知道楼市不可能一直繁荣。

北京作为一线城市、首都，目前房价处于超跌状态，再下跌的空间已经很小。展望未来一到两年，北京楼市肯定会见底反弹，房价也会止跌转涨。如果是自住需求，现在其实不用过于担心。