赶紧来看最高会议关于房地产的表述。︱刘德科

文︱刘德科

来看今天〔2025/4/25〕政治局会议关于房地产的表述：「加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。」

我们主要看到了这四个看点——

第一，把「城中村和危旧房改造」放到了更突出的位置

第二，收储政策不如预期，需要优化

第三，需要加码增量政策，持续巩固已取得的成绩

第四，房地产仍然处于化风险的叙事框架之内

城中村和危旧房改造

第一，把「城中村和危旧房改造」放到了更突出的位置。

今天的政治局会议在谈及房地产时，第一句话就是「加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造」。

「城中村和危旧房改造」是稳楼市的大招。这个大招，一直放在工具箱里，通常是不会拿出来用的。为什么我们知道工具箱里有这个大招？你去看2023年的4·28政治局会议与7·24政治局会议，都提到了「积极推动城中村改造」。这两年，这项工作确实有在做，但主要是按正常节奏推进，并没有上升到突出位置。

跟2023年的「城中村改造」相比，现在的提法变成了适用范围更大的「城中村和危旧房改造」。

去年底的中央经济工作会议和今年初的政府工作报告，都已经提到了「加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力」；现在，政治局会议再把这句话说一遍，显然更具分量。

这很可能意味着：「城中村和危旧房改造」这个一直被放在工具箱里的大招，将「有力有序」地出箱制胜。

昨天我们在讨论房票问题的文章中，提出了这样一个观测视角：央行或国家金融监管总局什么时候宣布启用PSL〔抵押补充贷款〕为「城中村和危旧房改造」提供足够的资金弹药（当年的棚改就是靠PSL投放资金来激发出澎湃的楼市动力）。

商品房收购政策

第二，收储政策不如预期，需要优化。

今天的政治局会议明确提出了「优化存量商品房收购政策」。

2024年的「5·17楼市新政」最先提出收储政策，当初的想法主要是「支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房」〔国务院政策例行吹风会介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，2024/5/17〕。

由于商品房跟保障房的匹配度较低——两者的地段、价格、户型面积、物业服务等要素都是逻辑迥异，所以收储政策在落地时推进速度较慢，效果不如预期。比如央企中海地产在其2024年中期业绩会上的坦言，很有代表性：「目前多个城市收储计划和价格情况来看，更适合于一些中小户型、低单价、低总价住房。中海强聚焦一线、强二线城市的核心地段，总体以改善产品为主，主要的产品与收储的需求不是特别匹配。我们将积极关注这一政策的进一步发展情况。」

现在，政治局会议实事求是地提出了「优化存量商品房收购政策」，是给该政策重新定下了基调与方向。

实际上，我国的保障房是一个内涵非常丰富的概念范畴：从保障对象上看，它既包括狭义保障房（面向中下收入群体），也包括人才房和回迁安置房；从分配机制上看，既有出租，也有售卖，还有配给。

所以，没有必要把收购商品房的用途局限在「配售型或配租型保障性住房」上，如果能结合房票机制把用途扩大到人才房和回迁安置房上，甚至放在烂尾楼项目的期房合同置换上〔详见，德科未来城市，2025/4/22〕，那么政策功效无疑会更大。

持续巩固稳定态势

第三，需要加码增量政策，持续巩固已取得的成绩。

从国家统计局的数据来看，一季度全国新建商品房销售额的同比跌幅已经收窄到了2.1%——对比一下，2024年全年跌幅是17.1%。

今天的政治局会议明确提出了「持续巩固房地产市场稳定态势」。这意味着全国房地产开发投资、新开工量、销售量等关键指标的跌幅还要不断收窄，直至回正。倘若现有的存量政策无法达到预期目标，那么加码增量政策是必然之选。

防范化解重点领域风险

第四，房地产仍然处于化风险的叙事框架之内。

今天政治局会议关于房地产的表述，仍然是在「要持续用力防范化解重点领域风险」的叙事框架展开的——房地产跟地方债、资本市场被一同放在了化风险的段落下。

这意味着提振楼市仍然任重道远，仍然需要逢山开路、遇水架桥的的闯劲和干劲。

附录：

过去十年34次

分析经济形势的政治局会议

关于房地产的表述

（2015-2025）

◆2025年4月25日：「加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势」

◆2024年12月9日：「稳住楼市股市」

◆2024年9月26日：「要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大『白名单』项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式」

◆2024年7月30日：「要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式」

◆2024年4月30日：「继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展」

◆2023年12月8日：「要持续有效防范化解重点领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线」

◆2023年7月24日：「要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和『平急两用』公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案」

◆2023年4月28日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和『平急两用』公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务」

◆2022年12月6日：没提房地产

◆2022年7月28日：「要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生」

◆2022年4月29日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展」

◆2021年12月6日：「要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环」

◆2021年7月30日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策」

◆2021年4月30日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价」

◆2020年12月11日：「促进房地产市场平稳健康发展」

◆2020年7月30日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展」

◆2020年4月17日：没提房地产

◆2019年12月6日：没提房地产

◆2019年7月30日：「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段」

◆2019年4月19日：「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制」