我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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粉丝
提问
段哥，我们目前看到了一套房，房东给中介报价**万，说是前面还有一组其他客户在排队面谈，中介喊我们抢先去谈，但是我害怕抢先谈就给高价了，但如果不抢先又容易被前面一组客户给买了，咋办呢？
房段子解答
你是典型的既怕又怕，既要又要啊。 说到底，这是二手房面谈的博弈问题。
粉丝说目前看上了一套二手房，心动的概率还是比较高，毕竟也存在较高的紧迫性，大概有80%的想法是买下来。
现在房东报价155万，但前面有一组其他的面谈客户，给到了150万房东拒绝了，还在面谈中。
问题在于，我们要不要直接去找房东面谈？还是说等前面一组客户谈崩了再去面谈？
直接找房东谈的话，可能会以153-154万的价格“追高”，让房东得利。
等前一组客户面谈的话有可能被他们抢先拿下，估计152-153万成交，这样虽然没追高，但是也失去了一次良好的买入机会。
现在房东可能就想反复拿捏前一组客户和我们，价高者得，我很明白房东的想法，不想让他得逞，但是也联系不上前一组客户，不好沟通合计。
总结下意思，既怕买到高价，又怕买不到，从博弈的角度来说，应该怎么处理才最客观科学理性？
针对这个问题，其实没有标准答案，我问了Ds、Kimi以及豆包。
Ds建议：立即以151万为起点开启谈判，设置152.5万为硬性上限，在2小时内结束博弈。根据卖方反馈动态调整，若触及153万则启动备选方案，此时综合期望值最优。数据显示在二手房竞价博弈中，主动方在首次报价后24小时内达成交易的概率比被动等待高37%，而最终成交价差异中位数仅为0.8%。
Kimi建议：结合博弈论的“纳什均衡”思想，最优策略是主动出击，但通过谈判试探房东的底线，同时避免暴露自己的真实意图。1、直接联系房东问底价；2、如果房东拒绝，那么用152、153万来探明底价；3、pua房东，比如说另一组客户和你都有打算看谈别的房子了；4、坚持底线，比如153万。
豆包建议：直接面谈，亮出你的上限和诚意： “这是我结合前组报价和市场行情的合理价格，如果可以，马上给你打钱，全款！”
从大家的经验来看，有什么更好的办法吗？
粉丝提问
你好，我们打算首付60万，公积金贷款80万内，买房总价120-140万。目前我们自住温江柳城印象套二，有一个娃娃，加上父母5个人，考虑改善点的二手房。买房需求聚焦于温江区杨柳河、凤溪河地铁站周边，具体为：需是电梯地铁房，期望离现居地杨柳河小区近以便与父母共餐；已看的明信城、合谊万景台小区各有不足。同时存在三大疑惑：是否等明年购房、当下是否入手合谊万景台、有无其他小区推荐，以及关注周边小学教学水平和是否能购置更好学区房 。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前你们想法是140万以内，最好是120-140万的买法，虽然放在成都不高，但是在温江还算是比较合适的了，电梯房，偏刚改的产品是没问题的。至于首付和贷款这个自行分配，没啥问题，现在公积金政策、利率都比较低，是赶上好时候了。
从自住的房子来看，柳城印象本身就是在凤溪河周围，属于地铁房范畴，以后你们要蹭饭的话，只要依托地铁概念，就没有问题。这套房是79p套二，孩子也越来越大了，明显是住不下了，单纯当做你们父母的养老，饮食起居还可以，你们一家三口是时候独立出来了（前提是不卖柳城印象的话）。
从你们先买房的大方位概念来说，杨柳河地铁站、凤溪河地铁站周边地铁房问题倒也不大。
明信城AB区算是周边比较典型的次新盘了，你们预算140万内的，真的就超预算了吗？我觉得未必。先不说否定这个楼盘，至少从预算的角度来看，一方面我认为有朝向视野采光满足要求的套三套四，另一方面价格即使不合适，那么也完全可以按兵不动，耐心等待满二税费降低，等待房价的进一步刺激下行，等待偶尔的房东绷不住后你们的捡漏砍价。
旁边的合谊万景台，也是非常非常次新的楼盘，说实话，符合价格预算的也很多，甚至不乏是大套三套四，但一方面清水房居多，另一方面未满二税费高，再者就是步行到地铁站大概是900多米了，你们长期依托地铁上班通勤的话，压力比较大。
所以我从个人经验的角度来说，价格是其次的，真的不要为价格困扰自己，等等党终有春天。我认为真正优质的户型房源，真正优质的地段通勤，这个才是完美的买法。
合谊万景台和明信城两个小区不知道你们去实地对比过差距，喜好没有？差别是不是很大？如果差距大，那么优质的这个盘（如合谊）能否忽视其他缺点？如果差距小，那么就应该选择外部环境更好的明信城？
至于说其他的楼盘，我建议还是要多看多比较，比如看看和信孔雀天成、光华瑞廷、选择优质的楼盘本身是很重要的。
总结一下，合谊万景台，这个楼盘目前成交行情来看，单价就是1万左右，清水+高税的大背景是这样，但这不代表就是永远不变的正确的买入机会。我觉得不妨等一等，熬一熬。
熬到房子满二没有高额增值税了，熬到房东进一步下探跌破万元关口，我认为还是有买入的机会的。
粉丝提问
你好，我是追问，之前咨询过，目前有新川中德，万象城华润房产，孩子5岁，有二胎，夫妻双方不含公积金一年有50万，存款200万，父母无房，想还孩子准备中等学区房，父母也有更好的居住环境，希望保值增值。目前看了凤城二期、三期的套四户型。之前看过翡翠城站南万科等。
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
回顾一下你的情况，本身是持有华润7期，然后还有中德跃层，然后在考虑翡翠城三期、站南、万科等买法，期间也考虑过宽窄学府，但是放弃了。年初最终我们建议的是翡翠城可以考虑，毕竟的确更低密改善，但是还要补跌，所以建议观察为主，针对特殊楼层，我们也做了特殊的计价分析。
现在来说，直接进入了表格问答2分析，现在家庭年入大概50多万，是二胎家庭了，恭喜恭喜，然后父母是有养老，所以家庭结构是很优质的。家里的华润7期我觉得还可以继续持有自住，整体价值是不错的，就是初中一般，高密一些，但我们另外去买二套，主要就是寻求偏低密改善，兼顾读书还有保值性的买法了。
万科城市、站南被放弃了，翡翠城我觉得依然可以考虑，就是我们最开始分析的那样哈，现在依然处于观察期，还没触底。
另外一个角度就是看大源片区，学区不多说了，初中是比较均衡优质的，不知道你们夫妻上下班通勤会不会远呢？但男方是程序员在大源所以反而比华润更近一些？考虑到这个角度，也是很不错的片区买法，就是要适当牺牲女方的通勤了。
1、翡翠城三期的这套房，2楼带露台，是高层产品，3T4，房东心理预期415，你们预期400万。到时候你们假离婚操作下来，组合贷利率是低一些，税费也因为二套房更低一些，这种操作办法我是支持的，反正把优势集中把握到手，具体实操自己去做。
价值我分析过，你翻翻聊天记录，我认为应该是2.8（清水房）*（133+14/2）*0.9+40*2.8*0.25+30*2.8*0.1=352.8+36.4=389.2万左右。
其中14/2是室内套内实得多得的面积部分。40平是产权花园，按照1/4折价。30平是无产权花园，按照1/10折价。
也就是说这套房我觉得390万的总价是符合市场价值的，如果按照半年来的市场演变，那么380万我估计也是可能的，就看房东能否认清形势了，如果冥顽不明，或者说你们确实愿意多溢价也愿意买下来，那我无话可说，是你们自己的决定哈，总之我觉得在380-400万之间是没啥大问题的。
第二套是华润凤凰城二期的清水房，法拍房，这套房你们要走法拍的话，我感觉就复杂一些了，因为我涉及法拍的很少。过户风险主要是找法院这边了解多次抵押情况，物业水电欠费情况，是否有长租（买卖不破租赁）等问题，如果没有问题的话，可以参与进来拍卖。
现在起拍价是320万，146户型的行情应该是在3.1万左右（此前有3.3、3.2万成交的，但是属于年初年中了），作为清水房的话，我觉得-3k没问题吧？也就是还按照2.8万的单价来计算，由于不知道是不是特殊楼层（有没有额外的花园赠送），所以估计价值在408万左右，但考虑到法拍的特殊性，比如一些税费流程，所以还要适当往下压，比如400万内，才算是基本平价买入的价格。如果要达到性价比的话，那么就还是像我说的，按照390、380万的上限去考虑，起拍价320万，留给你们止损的价格空间并不多。
也就是说，这两套房其实有共通之处，都是华润开发，都是房龄也不小，都是大户型，都是偏低密改善的产品，总价的价值也很雷同，就看到底的法拍能更低，还是翡翠城的房东心里接受度更低？这是外部的缘分。
内部的角度来说，也要看你们是否喜欢对应的户型，楼层，视野采光，从内心去看看到底哪个住着更舒服？至于外部的地铁公园学区养老医院，我觉得都很不错，任选其一都没问题的。
1、哪一套更抗跌？两个实力相当，主要是看哪一套的最终总价更低。
2、凤凰城二期已经是老大，但不破哈，真正的破你可以去看看对面的中海兰庭，华润的物业维护保养是不错的，这点来说保值性还是有，不会沦为纯粹的老破大。至于说最低价位，跌破2万可能性很小，当前行情是3.1万，未来我觉得可能2.8万左右算是最最低的行情了，但时间周期可能很长，不一定能等到这么久，买房也要看你们的紧迫性，自住消费观。
3、法拍总价我建议是控制在380-400万（含车位）这是针对当前市场的一个建议，不代表后面还能是这个价格。当然，你要完全按照凤凰城一期、二期低楼层，噪音楼层的价格去比对，估计也个够呛，这些价格存在偶然性，也存在瑕疵性。
4、学区需求是一方面，你们老人的低密改善需求也是一方面，如果能牺牲后者不那么着急的话，我觉得也可以等一等，再继续观察。大源假设合并中学的话，会对房价有利空，但不是很大的波动，因为主要的初中学区已经成长起来了，大源也不只是学区在支撑着价值。
5、中德的这个，强行处理的话，物业是必然要干预的，我建议还是先礼后兵，再找找别的关系来疏通下，如果还是不行，那么就试试偷偷的强行开吧，没有被发现那么就就抓紧卖点卖房；被发现被阻挠了，那么就恢复，成本也不高，还是按照平层认了。
