“中国第一县”的楼市幻影。
1
跌落
昆山，一度是个神话。
地铁11号线、嵌入上海都市圈、上海的后花园……带着一连串的头衔，昆山长期是环沪的投资热土。
2022年的时候，第一财经做过一个统计，当时全国有8个县城的房价超过了2万，昆山排在第五。这个房价，几乎能排进全国城市前十了，紧追珠海、天津、福州，远超合肥、武汉和西安。
但如今，这样的“荣光”早已散尽。
安居客数据显示，近一年来，昆山房价走势一路向下，跌了10%以上。
时间再拉长一点，2022年3季度的时候，昆山成交均价达19500元/平，到了2024年4季度只有13400元/平，峰值跌幅为31.3%。
从具体楼盘看更直观。
作为环沪热门，昆山花桥的房价曾冲到21793元/平，如今甚至有卖到四五千/平的，最惨的跌幅近80%。
这已经不能用腰斩来形容，而是腿肚子以上全给砍了！
根据行业观察者真叫卢俊的消息，当年被称为环沪之王的某昆山新盘，如今开始五折出售：
备案价2.3w/平的小三房，五折促销之后单价仅1.18w/平。
这个价格，比二手平台上挂牌价1.5w~1.8w/平的房子还低。
还有某知名楼盘，连年卖到全昆山第一，高点能卖近3万/㎡，现在的行价已经调整到13569元/平米，跌了56%。
在社交平台上，还有人提到，某楼盘的房价从2022年的315万跌到现在不到118万，跌了60%以上。
看来，昆山楼市真的是元气大伤。
2
“中国最牛县城”
如果从基本面来看，昆山配得上它曾经缔造的楼市神话。
要说“中国最牛的县城”，它排第二，还真没有城市敢排第一。
《2020中国人口普查分县资料》里，披露了一个有意思的事：江苏昆山、浙江义乌、浙江慈溪、福建晋江，这四个地方被确定为大城市。
这啥概念呢？要知道全国100多个大城市，一般都是省会城市和地级市，而上面这四个地方，却都是县城（县级市）。
县城被认定为大城市，这可是头一回。究其原因，这四个县城的城区人口都已经超过了100万。第七次人口普查数据显示，昆山城区人口141.43万人、义乌118.42万人、慈溪106.19万人、晋江101.25万人。
全国有333个地级以上城市，但只有105个大城市以上城市，换句话说，这四个县城的城区人口，已经超过200多个地级市。
而其中最猛的，正是昆山。按照《2020中国人口普查分县资料》，昆山的城区人口排在全国县级市第一位。
昆山不仅人多，钱更多。2021年，昆山GDP就高达4748.1亿元，排在全国县城第一位。2022年，昆山的GDP更是达到5006.7亿元，成为全国首个GDP突破5000亿元的县级市。
放到全国地级以上城市里，昆山的GDP可以排到第58位，紧追镇江、南宁、哈尔滨，超过贵阳、乌鲁木齐、兰州等省会城市。
更猛的是，昆山连续近20年蝉联全国百强县榜首。回看过往，GDP从3000亿元到4000亿元，昆山用时5年；从4000亿元到5000亿元，昆山只用了3年。
在昆山，流传着“穷的才进城打工，有钱人都待在乡下”的说法，早在七八年前，昆山张浦镇金华村的村民人均纯收入就快奔4万元了。
昆山，确实有这个实力。
3
浮沉
昆山不是一开始就这么牛的。
遥想上世纪80年代初期，昆山还是苏州下辖6个县中最穷的一个，人送外号“小六子”。彼时的昆山以农业为主，苦苦摸索着工业的门路。
后来，昆山找到两条路：上海、外资。
依靠着先天的地理优势，昆山不断靠拢上海、融入上海，先后拉来了上海金星电视机厂、上海液压泵厂、金山石化等企业。为了扩大规模，昆山还在老城区擅自划出一块“经济开发区”，自己掏钱引进了一批外商独资企业。
1990年，第一家台资企业“顺昌纺织”落户昆山。时至今日，昆山已经成为台商投资最密集的地区之一。数据统计显示，在昆山实际经营的台资企业有3300多家，昆山地区生产总值的30%、工业总产值的40%、利用外资的50%、进出口总额的60%均来自于台资企业的贡献。
目前昆山拥有1个千亿产业集群，12个百亿产业集权，比很多地级市还猛。典型的是电子信息产业，最鼎盛的时候，全球每3台笔记本电脑中，就有1台是昆山生产的。
随着经济和产业的发展，昆山的房价水涨船高。
刚刚我们提到，2022年，昆山作为一个县城，房价就能排进全国城市前十。而且，2021年底，昆山最贵的房子单价已经飙上了10万/平方米，直接比肩一线城市的豪宅。
狂飙之下，泡沫也开始浮现。2022年，昆山的人均可支配收入是70269元。按这样算，一个拿着人均收入的普通昆山人，如果要买下一套100平米的房子——
不吃不喝需要33年。
叠加楼市政策的调控、产业“空心化”的魔咒和人口的外流，昆山的房价进入回调周期。
过去，作为上海的卫星城，昆山吸引了大量的魔都打工人和闻味而来的炒房客。在昆山的常住人口中，外来人口长期占据一半以上。但疫情之后，这部分人明显减少了。
更重要的是，近年来昆山一直想从传统制造业转型高新技术产业，但新的产业还没完全落地，旧的产业就已经搬走了。此前知名台企六和机械，就被曝出要将部分生产线搬到越南。
客观来说，昆山的底子还是很厚实的，经济发达、产业强劲。只是在上一轮楼市大潮中，昆山的泡沫被过度吹大了，等产业升级完成，阵痛过后，昆山又是一条好汉。
跨过低谷，“地表最强县城”将再度归来！
