三亚崖州湾科技城街景，园区建设已具规模。陈标志/摄
“当地新房均价从当初几千元一平方米，到如今2万元左右每平方米。”当地芒果种植大户阿冰说。
中房报记者 陈标志丨海南报道
海南一重点园区建着建着，突然发现空间不够了，于是，园区地盘赶紧“扩容”。
近日，《三亚崖州湾科技城北拓展区控制性详细规划》经三亚市人民政府批准后实施。作为海南省13个自贸港重点园区之一，三亚崖州湾科技城因生产性空间严重不足等问题，向北拓展园区，拓展范围面积约4026公顷（60390亩）。
中国房地产报记者了解到，超60000亩的“扩容”是一种中长远规划，而近期规划建设用地总量为353公顷（5295亩）。其中，居住用地18.79公顷（281.85亩），占建设用地总量的5.32%。
上述北拓控规称，三亚崖州湾科技城北拓展区，是为了进一步支撑保障“种业”“海洋”国家战略需求，推动崖州湾科技城高新区从科技型产业园区向“产城融合”、职居服均衡综合型城区转型。
也就是说，三亚崖州湾科技城北拓展区的功能定位，更倾向于将其打造成为一座就业、居住及生活等“一站式”的综合型“新城”。
据不完全统计，三亚崖州湾科技城从2021年5月公开挂牌出让两宗多幅安居房用地之后，至2024年底的4年间，该产业园区地块共挂牌成交20次，土地使用权出让面积共计63万多平方米（945亩），总成交金额超过53亿元。地块用途主要为商品住宅（含安居房）。
如今，保利、万科、招商蛇口等各大开发商聚集三亚崖州湾科技城。从土地市场及房地产开发而言，该区域将成为继三亚湾、海棠湾等片区之后的又一“热门”区域？
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一个烂尾项目的适逢其时
三亚崖州湾海边房地产项目。陈标志/摄
2024年12月初，三亚崖州湾皇冠假日酒店开业。这家位于三亚崖州湾海边的五星级酒店，也是三亚崖州湾科技城内首个五星级酒店。
在星级酒店如云的三亚，崖州湾是一个例外。
究其原因，在创立崖州湾科技城园区之前，由于该区域位于三亚市西部数十公里处，地理位置较为偏僻，给外界的印象就是冬季瓜菜、热带水果等种植供应基地。
崖州湾一般是指三亚市西南部的海湾，也是海南一处重要的古文化遗址。崖州湾（大疍港）一直是中国最南端的通商口岸，是中国古代海上丝绸之路出发和补给的重要港湾。
10多年前，记者曾去过崖州湾一带采访，当时该区域只有零星的房地产开发，大部分仍是一片待开发的“处女地”，在当时较为热闹的崖州镇中心区域，大批的外地人，如从福建等地而来的芒果种植大户，往往选择租房居住，后来也有与当地人合作自建房。
无论当地人还是外地人，他们对商品房几乎无感。
2014年1月25日，国务院批复同意海南省撤销三亚市所辖六镇，新设4个市辖区，其中包括撤销三亚市崖城镇，设立三亚市崖州区。崖州湾和老崖城均在崖州区的行政区域范围。
崖州湾海边占地53亩的酒店及配套项目（即后来的三亚崖州湾皇冠假日酒店项目），早在2013年和2014年就启动了投资建设，但因各种原因导致项目建设停摆。这也是崖州湾区域早期的房地产项目。
一直到2017年该酒店项目才得以“涅槃重生”。这一年，宁波嘉鹏投资有限公司收购该酒店项目；2020年，该企业在该酒店项目上引进洲际集团旗下知名五星级品牌——皇冠假日酒店。
2020年6月3日，海南自贸港13个重点园区之一的三亚崖州湾科技城正式揭牌。曾经被外界认为一隅之地的崖州湾，包括该区域的配套五星级酒店——皇冠假日酒店，开始迎来了它的高光时刻。
三亚崖州湾科技城总体规划面积69.3平方公里，规划布局南繁科技、深海科技两大空间板块。据三亚崖州湾科技城官网介绍，中国科学院深海所、中国地质调查局、中国船舶集团、招商局集团等科研院所和重点企业已经入驻。
延伸入海的南山港建成国内首座公共科考码头。2020年11月10日，全海深载人潜水器“奋斗者”号从南山港启航，创造10909米的中国载人深潜新纪录。
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房企们的布局
三亚崖州湾。陈标志/摄
南繁科技与深海科技，是三亚崖州湾科技城这一高新产业园的个性特征及对外表达符号。
“也就几年的时间，崖城这一带（崖州湾科技城片区）变化太大了。”在三亚种芒果的阿冰也感觉到，他到三亚20多年，受崖州湾科技城建设的驱动，该区域最近几年房地产项目开发也越显热闹起来，新房均价从当初的几千元一平方米，到如今20000元/平方米左右。
从安居房开始，保利、万科等大型房企开始纷纷布局三亚崖州湾科技城区域。尽管该区域安居房的配售曾一度出现供大于求的局面，但这并不能阻拦各大房企在当地拿地的热情。
从某种意义上讲，房地产开发是反映一个区域活跃度的晴雨表。三亚市崖州区也不例外，其外在的强大驱动力，便是自贸港重点园区之一的三亚崖州湾科技城的落地。
而随着三亚崖州湾科技城建设的不断推进，突然发现产业园区空间不够用了。
近日，随着《三亚崖州湾科技城北拓展区控制性详细规划》批后公布实施，也证实了此情况。
上述规划称，作为海南自贸港重点高新园区之一，崖州湾科技城将向北拓展园区，拓展范围面积约4026公顷。崖州湾科技城北拓展区控制性详规的公布实施，将进一步支撑保障“种业”“海洋”国家战略需求，推动崖州湾科技城从科技型产业园区向“产城融合”、职居服均衡综合型城区转型。
上述详规明确表示，为落实崖州湾科技城拓展产业发展空间，解决崖州湾科技城生产性空间严重不足等问题。
记者了解到，去年6月28日，三亚市自然资源和规划局对《三亚市2024年城镇开发边界局部优化方案》进行公示。在该局部优化方案中，崖州湾科技城因属“海南省重大战略”园区项目，其“北拓”排在《拟调入地块情况表》的第一位。
上述详规称，在崖州湾科技城北侧调入城镇开发边界302.59公顷。本次将北拓展区城镇开发边界集中区域，即西侧单元作为近期规划单元，范围面积888.54公顷，其中城镇开发边界覆盖面积约320.15公顷。
北拓展区范围示意图。
三亚崖州湾科技城北拓展区的总体定位为：区城协调创新发展的产研融合示范区。坚持“研、学、产、城”深度融合，发展“新质生产力创研基地、高端精密智造基地、大三亚创新服务中心”三个核心功能。
上述详规还预测：三亚崖州湾科技城北拓展区西侧单元规划范围人口总量达到2.7万人，包含产业就业人口2.29万人及带眷人口0.41万人。
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或成为供地“主流”区域
早在2020年6月三亚崖州湾科技城正式揭牌之前，已有“嗅觉灵敏”的开发商开始布局崖州湾科技城片区。
但是，该片区在近些年的供地量并不是太大。据中国房地产报记者对公开数据进行梳理（不完全统计），从2021年开始至今，包括住宅、商业等建设用地，崖州湾科技城片区通过公开挂牌出让方式供地为63万多平方米。
从以上统计数据细分来看，三亚崖州湾科技城的供地从2021年开始，当年仅供应了两宗多幅安居房用地，总面积约12万平方米（180亩），成交总价约12亿元。该两宗安居房用地分别被保利、万科竞得。
之后，在4年时间里，崖州湾科技城在土地使用权交易平台挂牌成交20次，总成交金额超过53亿元。其中涉及商品住宅用地（含安居房）挂牌成交11宗、约36万平方米（540亩），成交金额约48亿元。
记者了解到，此次三亚崖州湾科技城北拓展区的近期规划建设用地总量353公顷（5295亩），其中，居住用地18.79公顷（281.85亩），占建设用地总量的5.32%。
除此之外，商业服务业用地0.73公顷，占建设用地总量的0.21%；工矿用地80.57公顷，占建设用地总量的22.82%；仓储用地2.08公顷，占建设用地总量的0.59%；留白用地66.31公顷，占建设用地总量的18.78%。
从近几年三亚土地市场来看，其建设用地挂牌出让主要集中在三亚市中心城区、三亚中央商务区、海棠湾国家海岸休闲园区，以及崖州湾科技城等区域。
虽然从供地量及成交总价来看，崖州湾科技城排在三亚“主流”供地区域末尾，但其未来的“能级”不容小觑。
值班编委：李红梅
责任编辑：马琳 刘亚
审读：戴士潮
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原标题：三亚一重点园区北拓6万亩！开发商闻风而至
