作者：余飞
01
西安房价，猛回头
细数了一下，西安新房价格已经连跌半年，二手房则连跌了18个月。
这与同处西部的成都形势完全不同。成都新房从去年12月份止跌上涨以来，连续四个月上涨。二手房价格自去年10月份止跌上涨以来连续上涨了6个月。
而且，成都一季度商品房 成交87971套住宅，其中新房成交27871套，同比去年一季度上涨19.7%；二手房成交60100套，同比去年一季度上涨32.9%。
而西安：
第一，新房与二手房持续连跌。
国家统计局数据显示，3月份西安新房环比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手房环比下跌0.3%，同比下跌6.9%。
第二，当北上广深杭成一季度成交量躁动时，西安依旧低迷。
西安房管局披露，2025年3月，西安市商品房签约面积仅为56.2万平方米，与去年同期相比减少了18.7%，与上月相比也下降了9.3%。
二手房成交量好很多。
3月份，全市存量房（二手房）网签备案面积114.61万平方米；其中，住宅网签备案10470套，面积105.36万平方米。
这一数据比2025年2月份的6972套环比上涨了50.17%，同比上涨了8.87%，也刷新了最近这两年以来的二手房成交新纪录，成交量仅次于2023年3月份的12151套。
二手房量涨、价跌，显然是业主们在以价换量。
相比于东部与中部城市，西安房价调整的时间较晚，新房去年四季度才开始下跌。
按照房地产的板块轮动理论，西安往后还会继续调整相当长的一段时间。
毕竟这座城市的经济、产业以及房价收入比，严重制约了这座城市的房价空间。
02
西安房价为何开始连跌
其实，对于西安的连跌，是意料之中，也是情理之中的事情。
因为，西安的商品房销量在跳水。
西安新房成交量2018年见顶之后，一路下滑。并且从2021开始大幅下滑，2024年线的新房成交面积1328.05万平方米，只有2018年的一半。
制图：城市财经；数据：西安市统计局
除了销量直接诱导价格下滑外，经济氛围也是重要的、不可忽视的因素。
从2023年三季度开始，西安的经济增速就表现出了明显疲态。
2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑输了大盘5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，与国家平均增速持平。
进入2024年，西安的增速动力明显不足了，一季度和上半年增速位居万亿城市倒数第二位。
去年全年，西安的GDP增速4.6%，依旧跑输全国大盘0.4个百分点。这一增速在27个万亿GDP城市中，位列倒数第四，仅好于佛山、广州、南京。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
影响其经济增速的核心因素，是工业。
这一点，从去年上半年的数据中，更能体现出来。
2024年1至6月，西安固定资产投资增速-5.8%，其中工业投资增速-13.3%。
此情形下，去年上半年西安的工业总产值下降了0.8%，规模以上工业中，大部分工业增加值都在下滑。
来源：西安统计局
下半年，西安加大了工业投资力度，全年工业投资实现逆转，增长了1.1%，最终实现了西安工业总产值增幅转正，增长了4.4%。
来源：西安统计局
最终将西安的GDP增速排名，从万亿城市倒数第二上升到了倒数第四。
从西安全年的规模以上工业分行业数据来看，仍有很多在下滑，这对于工业本身不够强大的西安来说，会是其2025年能否走出水逆周期的关键。
传统产业如汽车、装备制造增长疲软，而新兴产业（如半导体、光伏）尚未形成足够的经济拉动效应 。经济增长动能不足导致居民收入预期下降，购房能力受限。
此外，2024年西安城镇居民人均可支配收入约5.1万元，而新房均价达1.6万元 /㎡，房价收入比高达28.1倍，远超国际警戒线（6-8 倍）。普通工薪阶层购房需依赖 “六个钱包” 或长期储蓄，进一步抑制需求。
当然，西安也不是没有好消息。
2024年，西安常住人口增加了8.94万人，增量位居全国第八位，北方城市第一位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
但这一增量相较于其七普时期的年均增量堪称跳水，2010至2020十年间，西安年均常住人口增量44.85万人。2021年也还有20多万增量，如今只有几万增量。
当然，这是大趋势，哪怕人口增量彪悍的深圳、广州也难挡大势。
03
关于西安的两个问题
最后来说说关于西安的两个问题。
第一，为何西安的工业不强？
印象中，西安可是军工重地，西安集聚了中国航天的1/3、航空的1/4的科研单位和生产力量，是中国航天航空动力之乡、中国兵器工业重镇。整座城市的国防科技实力仅次于北京，排名全国第二。
如果说大连、上海、广州修建的航空母舰、巡洋舰等舰艇，是在推动中国成为海权强国的话，那么，西安就是中国争夺制空权的一大支点。
西安生产了诸多空中国之重器，如轰-6、飞豹、空警-2000，运-20以及长征系列所有运载火箭的发动机等。它还是全国唯一拥有完整卫星产业链的地区。
然而，西安能够计入或者可以公开的工业实力，很不够看。
从西安公布的数据来看，2020年全部工业增加值1828.59亿元，2021年、2022年、2023年没有公布直接数据，只公布了增速。
2021年增长了5.7%，2022年增长了13.9%。以此估算，2022年的工业增加值应该为2201亿元。
2023年工业增加值增长9%，以此计算为2399.09亿元。这一数据如何？
工业第一城深圳，2023年规模以上工业增加值11818.61亿元。
和头部工业强城没法比。
即便与工业腰部城市比，西安也存在劣势。2023年晋级为万亿GDP城市的烟台，全年全部工业增加值3682.35亿元。2024年晋级为万亿城市的唐山，2023年的全部工业增加值也有4233.4亿元。
此外，西安统计局披露，在千亿产业数值上只有3个，一个是计算机、通信和其他电子设备制造业，一个是汽车制造业，一个是电气机械和器材制造业。
2022年，汽车制造业已经超越计算机、通信和其他电子设备制造业，成为西安的当家产业。
2023年，汽车制造业，电器机械和器材制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业营业收入都在2000亿之上。
制图：城市财经；数据：西安统计局
没有对比，就没有伤害，看看其他城市的千亿产业。
深圳拥有7个千亿产业，其中一个万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：深圳市统计局
苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
东莞，5个千亿产业，其中一个万亿产业。
制图：城市财经；数据：东莞市统计局
无锡 拥有9个千亿产业。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
广州拥有6个千亿产业。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
成都、武汉、杭州各自拥有4个千亿产业。
制图：城市财经；数据：武汉市2023年统计年鉴
制图：城市财经；数据：杭州市2024年统计年鉴
制图：城市财经；数据：成都市2024年统计年鉴
西安拥有如此之多的军工企业，还有更多的科研院所，为何没能赋能西安的工业。
根本原因在于军工与科研院所虽然是高精尖的科技工业，但也是封闭的“孤岛经济”，西安没有打通它们与市场的传导、转化机制。
陕西坐拥众多军工、科技、航天、高校，但由于其国家指令性强城，产业化程度低，并未对陕西经济提供太大助力。
除了省市矛盾，陕西省同高校、科研军工院所之间也有很多扯不清的矛盾。陕西高校众多，多数都为中央部属高校。即使非部属的西安工业大学、西安理工大学、西安建筑科技大学、西安工程大学也都有着曾经部属的历史，高校与科研院所吃中央财政，关起门来办学、研究，与地方关系不大。
这是西安需要解决的一个痛点。西安急需摆脱军工强而工业不强的矛盾。
第二，西安的房价，还会继续调整吗？
西安这座城市，作为西北第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。
这一点，其人口增量数据中就是最好的说明。
人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。
而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求。
这些都构成了西安房价的底气，但在房地产市场整体预期缺失、调整仍在继续的当下，西安的下跌才开始而已。
最关键的是，如今全球局势动荡加剧，关税大战重燃。
当然，由于西安的出口规模不大，2024年只有2775.8亿元。对美依赖度也不高，只有4.9%，是外贸三十强城市对美依赖度最低的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关
但是，对于这座经济、产业本就在阵痛期的城市来说，一丝一毫的波动，影响都可能被放大。
总而言之，调整仍会继续。
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