大家好，我是苏北哥！今天是4月18日，农历三月二十一日，我们今天继续来聊南京房价问题~
01.
一批河西南小区房价目前已是2字头，不知道的且想捡漏的粉丝赶紧看看是哪家？
昨天文章北哥抛出一个观点，文章发布后在微信后台得到了粉丝们的一致赞同，那就是南京房价变动最能牵动买房人的情绪。
房价上涨时，尤其是接连上涨，月月攀升，买房人的情绪就会变得焦虑不安，从淡定到躁动再到焦虑，只需要南京房价上涨1%个点就能轻松办到！北哥作为一线的房产博主，这种感受最为深刻，真切！以往南京房价下跌的时候，粉丝们都很淡定，如今南京房价5连涨了，咨询买房计划的人就多了，“北哥，房价连涨5个月了，接下来还会涨吗？”；“房价接下来再涨下去，是不是可以入手买房了”。
看到没？其实这就是GC去年9月提出止跌回稳的战略意义，要想楼市真正触底回暖，不仅要止跌，还要回升，这里顺便提一句。近期《中房报》一篇名为《贸易战下推动楼市企稳回升不能“摸鱼”》的文章中，已经明确了GC对于房地产市场的基调已经从去年的“止跌回稳”升级为“企稳回升”
这样下去，估计房价接下来继续上涨将是大概率事件！
不过呢！北哥也有一种实用的买房观点，那就是专注自己个体的买房需求，将宏观的房价走势当做一种参考数据。毕竟我们当下买房，除了解决实际的居住自用需求，还有一点关键需求就是如何买到相对保值的房产，以及如何淘到底价房源，也就是成功捡漏。
要知道房价的上升和下跌，都是一种势能，拥有一定的惯性，不是说整体房价上涨了，所有小区价格都上涨了，还有相当一批小区在整体上涨的房价走势中，价格继续下跌。
但是值得注意的是，如果接下来如果真的“企稳回升”，房价走势呈现倒U型的抛物线，那么如今这些下跌小区，也就是最适合的底部捡漏对象。
最近一批河西南房源吸引了不少人的眼光！被誉为“星八客”之一的五矿崇文金城房价曝“新低”！一套A区低楼层111㎡3房2厅2卫房源，挂牌总价为320万。这是什么概念呢，也就是说这套房源的挂牌单价仅为2.88万/㎡
不过这套房源业主明说了“一口价”，也就是说2.88万/㎡挂牌价格就是最终成交价，同时也说明了这套房源将是2025年五矿崇文金城首套2字头成交房源。
根据链家数据，这套房源当初报价338万，如今业主自降18万，便不愿再降，料想的确已经是底价！然而目前五矿崇文金城A区成交均价还保持在36028元/㎡。
3月份成交房源单价甚至都高达3.6万+/㎡，如此来看这套2.88万/㎡五矿崇文金城A区3房，的确是“捡漏”价格了
而且从今年的房价走势来看，五矿崇文金城A区的房源成交价格是在上涨的，今年1月同小区房源成交单价为3.49万/㎡，等于近两个月以来，该小区房价已经涨了2000元/㎡，如此看来这套2.88万/㎡挂牌房源更是偶然性的个例，也是绝佳的捡漏机会！
同时从五矿崇文金城A-E五个小区组团来看，其中D区房价最高，目前还保持着将近4万/㎡成交单价，而房价最低的B区最新房源成交单价也在3.2万+/㎡
可以看的出来，今年的五矿崇文金城整体的房价走势都是向上走的。因为去年10月份，五矿崇文金城B区有也有一套房源成交单价只有2.9万/㎡
除了五矿崇文金城的这套抄底价“捡漏房源”，目前河西南还出现了一批2字头房源。北哥带大家一起梳理一下。
佳兆业城市广场三期
该小区应当给予十分的关注，4月上旬该小区成交了一套2字头单价房源，不过这是一套特殊户型。197.39㎡的顶楼复式房源，585万成交，折合成交单价仅2.96万/㎡
佳兆业城市广场三期实景
如果想捡漏的粉丝，持续关注佳兆业三期，说实话佳兆业三期的顶楼复式户型，单价一直不算高，上一次成交还在去年的5月份，当时197.78㎡户型的成交单价是在3.13万/㎡
海峡城一期云珑湾
4月4日-9日期间，海峡城一期云珑湾一套106.06㎡3房2厅房源，以296万总价成交，折合成交单价只2.79万/㎡，可谓创该小区房价新低
海峡城云珑湾此前的成交案例还发生在去年年底，当时房源成交单价在30162元/㎡
海峡城三期云玺湾
4月4日-9日期间，海峡城三期云玺湾一套142.33㎡4房2厅房源，并且包含车位，成交总价399万，折合成交单价为2.8万/㎡
与此同时，4月1日一套102.3㎡3房高楼层房源，成交总价296万，折合成交单价为2.89万/㎡
鲁能公馆
4月5日前后，星八客之一的鲁能公馆成交一套房源，户型面积为141㎡1楼的4房2厅2卫，成交总价410万，折合成交单价为2.9万/㎡
然而目前鲁能公馆的其他房源成交价格还保持在3.6万+/㎡，甚至3.7万+/㎡的高位
而这一套2字头成交房源显然也是一个偶然案例！
升龙天汇珑悦
大概4月7日前后，升龙天汇一期珑悦一套84.88㎡2房户型，以253万总价成交，折合成交单价为2.98万/㎡，
而升龙天汇珑悦今年1-3月份的房源成交单价一直保持在3万/㎡以上，3月份一套151㎡大4房成交单价甚至在3.5万/㎡以上。
升龙天汇二期珑尚房价更高，4月初最新成交房源单价甚至达到3.78万/㎡
三期珑熙3月份最高房源成交单价也超过了3.7万/㎡
四期珑臺3月份最高房源成交单价达到3.71万/㎡
可见，升龙天汇1-4期房价都在上涨，这套2字头房价成交房源也是个例。
02.
河西南二手房哪家最保值？谁是“抗跌王”？
昨天文章中，北哥清楚的指出一个观点，也是眼下在南京买二手房的不二法门！那就是一定要买保值能力强，抗跌性强的二手房。
以前的楼市上行市场，那是水涨船高，哪家小区的保值率强，增值能力强，根本看不出来；可如今不一样了，市场可以用“水落石出”来形容，在这种大环境中，哪家小区的保值能力强，就容易一分高下了！
购房圈的顶级高手都在买保值力强的房子！没错这就是北哥说的名人名言！希望成功买房的你一定不要忘记！为什么如今第四代住宅新房楼盘，动辄800-900百万，甚至上千万总价，一开盘就被全部抢光，没有其他的原因，就是因为产品升级了。未来四代宅是市场主流，更加保值。所以顶级圈层，尽快处理了手上的“旧房”，甚至3套换1套，出手押宝四代宅、新豪宅！
不用怀疑！这就是眼下市场的行情真相！正所谓离开房产本身的价值谈买房，就是耍流氓！这话无论到什么时候都不会过时！那么我们来看下河西南众多次新房小区，谁最保值、谁的抗跌性更强！
先从河西南鱼背的五大豪宅盘开始看起！
说实在的五家楼盘比较起来，还是葛洲坝南京中国府（长江尊邸）的抗跌保值性很强，项目于2019年11月首开，当时新房售价6.4万/㎡，如今该小区二手房成交均价还能达到6.3万/㎡，6年时间房价下跌幅度只有区区的1.5%，几乎算是房价平进平出，可算是南京豪宅圈里的定海神针
3月份中国府还成交了两套房源，成交单价均在6万/㎡以上，其中一套189.4㎡大平层，成交单价6.27万/㎡，总价1188万，另一套190㎡大平层，总价达到1205万，成交单价达6.34万/㎡
鱼背五大豪宅之中融创滨江one的保值能力最低，项目2020年11月首开，当开开盘价格5.5万/㎡，如今小区二手房成交均价仅4.69万/㎡，跌幅达到17.2%。
滨江ONE3月份成交一套192㎡3房大平层，905万成交，单价正好是4.69万/㎡
另外万科翡翠滨江的房价值得一提。
2020年11月首开，首开均价5.54万/㎡，如今二手房成交均价5.31万/㎡ ，跌幅只在4.3%！
不仅如此万科翡翠滨江4月份房价有上涨趋势，4月9日该小区一套189㎡大平层，1200万成交，单价达到6.33万/㎡，已经超过当年新房开盘价近8000元/㎡
然而鱼背豪宅比较起来，目前保值能力最强的还属华侨城天鹅堡，2019年8月首开，新房价格3.75万/㎡，如今二手房成交均价达到4.56万/㎡，不仅没跌，反而有21.6%的房价涨幅。
天鹅堡实景
3月份天鹅堡一套227.75㎡的高层房源，1040万成交，单价达到4.56万/㎡。难怪天鹅堡业主敢于低价挂牌，原因是当年买入价就不高。所以想捡漏河西南豪宅的，天鹅堡是一个不错的选择。
鱼背另外两个改善小区：绿地华侨城海珀星晖、金地中心风华，虽说房媒说两盘近年来房价跌了不少，但其实对比当年新房开盘价，其实不仅没亏，反而二手房还超过了当年新房开盘价。海珀星晖的涨幅在11-20%，该小区最近房价上涨也是很明显，一期小区一套146㎡4房，成交单价甚至已经突破4万/㎡
二期小区顶楼复式户型成交单价甚至高达4.5万+/㎡，所以说海珀星晖业主根本一点没亏
金地中心风华如今的二手房成交均价对比当年新房开盘价，涨幅在8%左右，3月份该小区房源成交单价在3.84万/㎡
再来看河西南“星八客”
如今8家小区之中，和当年新房售价相比，二手房价格出现下跌的有2家小区，一个是五矿崇文金城，上文已经说过，目前该小区已经出现2.88万/㎡单价挂牌房源。
另一个是招商雍和府，目前二手房成交均价在3.49万/㎡，相比2017年执行的河西南新房3.5万/㎡红线价格相比，几乎持平。跌幅在0.2%。3月份招商雍和府成交了一套89㎡小三房，总价315万，单价正好是3.5万/㎡
而相比当年新房，大多数星八客小区二手房价格是高于当年开盘价格的，其中正荣润峯涨幅最高，如今二手房成交均价已经达到4.13万/㎡，涨幅达到18%。3月份该小区最高成交单价已经突破4.3万/㎡，保值能力很强。
佳兆业城市广场的二手房价对比当年新房开盘价，涨幅在11%，可被认为星八客的“保值第二名小区”。目前佳兆业1-3期小区，2期房价最高达到3.98万/㎡，3月份佳兆业2期的房源成交单价已经回涨至4万/㎡以上。
最后看河西南鱼嘴板块的6家次新房小区！
很明显鱼嘴目前最保值的小区是2021年1月开盘的颐和铂湾，当年新房开盘价4.36万/㎡，如今该小区二手房成交均价为4.09万/㎡，房价跌幅为6.6%，在鱼嘴板块跌幅最小。
并且颐和铂湾的二手房价格还在上涨，3月份该小区成交一套133㎡4房，成交单价超过4.1万/㎡，可算是鱼嘴板块最保值的次新小区
金鼎湾和禧的保值能力也比较强，当年开盘价5.2万/㎡（加包价格），如今二手房成交均价4.85万/㎡，房价跌幅在7.2%。今年1月份金鼎湾和禧成交了首套二手房，142㎡4房，693万成交，单价48594元/㎡
而鱼嘴金茂府和嘉华嘉璟峰两家次新小区保值能力就比较拉胯！
鱼嘴金茂悦是2019年开盘项目，当年新房售价4.03万/㎡，如今二手房成交均价3.26万/㎡，跌幅达到23.6%，今年2月份该小区一套115㎡2房，321万成交，单价仅2.79万/㎡，创历史新低
嘉华嘉璟峰2022年6月开盘项目，当年新房售价5.2万/㎡（加包价），今年3月初该小区成交首套二手房，103㎡户型，成交总价410万，折算成交单价为3.95万/㎡， 相比当年新房价格跌幅达到30%。
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
