最近的广州楼市，被个广州地铁放的两枚“深水炸弹”，炸开了锅！其中，黄埔的珑岄上城放话：200多万就能上车，楼层任选。这波操作，堪称“价格屠夫”！但是吧，如果此时有10多个盘暗搓搓想“抢客”，那这市场就精彩了。
老黄埔新盘，跑出“价格黑马”
为什么说，珑岄上城是“价格屠夫”呢？
大家知道，在老黄埔“三兄弟”当道的2021年，这里没有500多万是很难上车的。
到了2025年，老黄埔新房的套均总价，已经下跌至397万。（来源：中指院）
2020-2025年老黄埔新房套均总价变化
制图:房频 来源:中指院
这次，珑岄上城三房吹风价250万起，这是什么概念？
相当于2020年，用知识城的价格，买老黄埔新规一手！密度还只有2.17！
而且，珑岄上城这次入市，真的做足了“功课”。
去年，老黄埔卖得最好的，也恰好是200-400万这一拨买家，它踩准了这个总价段。
2024年至今黄埔各面积段成交套数分布
制图:房频 来源:中指院
房哥还打听到，珑岄上城首推180套货，据说认筹量就超过350组。
这热度，开发商怕不是得笑醒？
BUT！就在珑岄上城准备强势入市之时，殊不知，周边10+个盘已经在暗中行动。
房哥打听到，周边有盘，准备用更狠的折扣抢客：
黄埔部分特价房源一览
制图:房频
可以看到，不少在售盘都拿出了特价单位，尤其是老黄埔：比如中央公馆，81平的北向特价单位，也打到了293万起步。还有中鼎书院上城，过去5字头的房源，现在3.7万/平起就能入手，门槛价与板块持平。
最狠的莫过于中建海丝城，250万起就能上车78平。
正常楼层的折后均价，大概在3万-3.5万/平。部分低楼层，折后价最低可以做到2.9万/平左右。来，这一碗鸡血，干了。
前有猛虎，后有追兵
其实，除了“打价格战”，黄埔的新盘大哥们，也在纷纷发动渠道。开发商都清楚，这样的成本很高。但是找一个客户，真的很不容易。为啥这么说？房哥查阅了最近一年多的黄埔成交，今年一季度黄埔一手成交约1475套，同比上涨44%。
2024年至今黄埔一手房成交走势
制图:房频 来源:中指院
其中，老黄埔就占了全区成交约六成。具体楼盘来看，万科黄埔新城、中央公馆、中建未来方洲、中建海丝城这几个刚需、刚改盘，都有不错的表现。
2025年至今黄埔一手网签情况
制图:房频 来源:中指院 统计时间:2025.4.10
势头不错，对不对？更要命的是，单单3月份，黄埔上市面积就高达11万方，同比增加276%，遥遥领先其他区。一季度的新增供应，比起去年翻了一倍！！
对手越来越多，卖不完卖不完根本卖不完！！前有猛虎，后有追兵不紧迫不行啊！
接下来，黄埔还有一大波“黑马”要来。
除了广州地铁珑岄上城，还有将军山地块转变而来的黄埔未来城，也预计本月开放示范区。
据说，未来城将带来黄埔首个使用率达130%的产品，还会给出惊喜价格！
还有保利鱼珠岛，年初就宣告将推出200-400平岛居大平层，估计将成为改善新名片。
所以，即便是改善赛道，黄埔的价格也有一定程度的回落。
比如珠江春，价格为4-7万/平；长岭雅居的价格，约为3.6-4.8万/平；
大壮名城二期，特价房源低至345万起，单价仅3.9万/平起。
越是不起眼的，抢客越凶。这，就是黄埔楼市的生态。
黄埔开发商，要甩出“三板斧”
我们不禁要问，何以至此？
对于市场内卷，房哥认为，核心原因有亮点：
其一：3月各大开发商冲业绩，把积累的客户消耗了一大批，甚至透支了接下来的客户。
4月楼市热度下降，每年都会有。
但对在售的项目来说，新粉不够，还得追KPI，只能盯紧“隔壁老王”了。
其二：就是预期变了。
前几天，人民日报发表文章《集中精力办好自己的事》，其中提到：
未来根据形势需要，降准、降息等货币政策工具已留有充分调整余地，随时可以出台。
此轮宽松不仅是应对国内经济“稳增长”需求，更是对冲美国加征关税冲击的主动防御。
显然，官方通过“降成本+扩内需”，双管齐下促经济，而房地产作为内需重要抓手，必然成为政策发力点。
情绪，是很容易传导的，在狂热期如此，在平淡期更是如此。
中短期来看，官方有机会通过“组合拳”激活交易量，有部分刚改、改善买家则持有观望态度。
所以嘛，开发商要先人一步，通过渠道、降价抢客便不足为奇。
市场很多时候，真的是你死我活。
但光把客户拉到售楼部，只是开始，为了打动他们，黄埔开发商还甩出了三板斧。
“200多万买三房，就问你心不心动？”
“亲，我可以给你分期5年！哪怕只有十几万，咱也可以买房。”
“房子还没卖，学校就确定好了，这两年就能读！！”
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