继续鼓楼新盘，去年外来房企抚州宜福拿下了鼓楼袖珍地块，最终拉来绿城管理代建，这是继福州绿城、杭州绿城之后，又一个绿城名号，下面聊聊。
楼盘规划
绿城华林府：备案名（鼓华公馆），地处：鼓楼区华林路北侧、华鸿路东侧 。
项目占地6.85亩，规划2栋小高层独梯产品(13F，15F)，建面约128平，145平，合计52套，毛坯交付。
土拍情况
2024年8月30日，抚州宜福以1.37亿竞得2024-28号地块，成交楼面地价11452元/㎡，溢价率13%，可售参考楼面价21278元/㎡。
地块合计占地12.67亩，容积率1.42，限高50米。
地块一住宅用地面积约6.85亩，容积率≤1.6，划片屏山小学。
地块二幼儿园用地面积约5.79亩，要求配建福州市鼓楼区教师进修学校附属幼儿园（不少于9班）。
分析：去年土拍下半场，随着保建国集体缺席，鼓台地块溢价率也有所下降，其中袖珍地块被小型民企拿下。
对于鼓楼这幅被宜福置业拿下，从楼面价2.12W来看，周边前2年建总拿下的晋安的华林雍璟，楼面价也达到21453，溢价情况尚可。
从开发空间来看，由于配置幼儿园，实际的住宅面积非常袖珍不到7亩，容积率1.6，限高50米，单看基础指标算不错。
最终项目拉来了绿城代建，给出的规划也比较简单，两栋小高层，主打刚改产品。
项目冠上了绿城的名号，只不过绿城在福州的口碑也是一言难尽，这次绿城管理，也没有股份占比。
虽然绿城没有股份看上去好像差点意思，不过按绿城的调性，没股份也不是什么坏事。
最少出问题就找唯一的代表宜福置业，省的两家企业在那边互相甩锅。
综上，对于这幅袖珍地块，去化压力不大，加上溢价不多，无非就是快速走量清盘。
对于袖珍地块，顺便盘点看看：
对于市中心内的袖珍纯商地块，其中鼓楼占比最高，特别在去年下半场鼓楼就成交了3幅，近期土拍又要供应。
从这些地块最终上市表现来看，基本都不算太差。
对于袖珍地块，前几年还是受到不少追捧，不过目前的市场，保建国不参与后，也就被不知名的名企拿下，大概率都是采取合作的方式。
对于袖珍盘，目前个人感受，除非地块非常核心，否则定位改善盘，也只适合地缘的入门改善，可以称为变形的鼓楼刚需盘。
这样的定位，对于袖珍盘，投入的资金不大，售价也不会溢价过高，最终走量清盘即可。
当然很多项目最终还是希望卖到高溢价，只不过目前的市场，走高改并不一定有太多客源。
对于购房者，如果看上这种袖珍盘，最好也是按持平周边二手价做参考。
户型情况
128平：四房两厅两卫，独梯产品，四开间朝南，比较主流的布局，缺点就是餐厅空间略局促，厨房在北侧，并非完全南北通透，客厅包阳台，成方厅，相比于宽厅效果差一些。
145平：四房两厅两卫，128平的升级版，客餐厅的面宽拉大，其他就没有太多变化了。
分析：对于项目的户型，没有过多出彩设计，不过依靠小高层的优势，得房率也不会太差，相比于目前市场新盘，L型大玻璃，大面宽布局等，项目都没有出现，只能说稍显遗憾。
从户型也能看出来，这个项目大概率投入的心思也不多。
区位情况
项目位于鼓楼，距离地铁1号线400米左右，有一定交通加持，距离省政府1.3公里，有一定地缘优势，周边还有省体、屏山公园等，生活气息充足。
项目由于袖珍地块，加上周边全是老房龄小区，城市界面稍显一般，自身地块不大，社区空间基本忽略不计，在这种新规内卷的新盘，这点也稍显遗憾。
此外就是鼓楼的学区，项目划片屏山小，对口屏东中学屏北分校，算不上优质资源，同样稍显遗憾。
整体来说，这个项目的区位，配套方面谈不上有特别出色的地方，加上自身地块局限，基本就是卖个地缘置换的房龄优势。
价格情况
对于项目的价格，还是以周边做个对比：
1、建总华林雍璟：精装4.1W
2、保利屏西天悦：毛坯4W，精装4.7W
分析：对于项目而言，主要对比也就这两个项目，对比建总的优势在于，项目有了鼓楼的牌子，这个牌子在前几年还是值一些钱，不过目前鼓台开仓，这个牌子个人感觉也没多少溢价了。
至于同样地处鼓楼的屏西天悦，两个地块，毛坯的小地块参考性更大。
以建总雍璟去化做个参考：
项目面积段不少，从开盘走势来看，最好卖得的还是113、141的产品，可以说袖珍盘的刚改产品，门槛压低后对地缘吸引力还算不错。
此外，项目周边的环南旧改已经启动，面积高达200亩左右，后续供应量不会小，最终的项目预计社区打造会远强于该盘，无非没有鼓楼的名号而已。
所以对于项目而言，最大的优势还是周边省府圈的改善需求，不过自身的品质并不算太出众，周边又迎来巨型旧改。
综上，对于购房者而言，这个项目看上去对于预算不够的地缘置换还是有一定吸引力，只不过后续的市场供应还是要多注意，新规的出台就是鼓励住好房，只不过这个项目看不到新规的影子。
盘点总结
项目位于鼓楼，优势在于纯商定位，小高层居住体验不错，独梯产品，周边地缘需求较大，项目门槛不高，更能迎合需求，劣势在于代建项目，未来品质存疑，无社区、周边界面一般，周边大型旧改启动，未来供需存疑。
综上，对于购房者而言，还是多关注价格，绿城代建谈不上是溢价点，不要抬高预期。
