苗野｜发自北京
上海楼市“金三”成色十足。
网上房地产数据显示，2025年3月，上海二手房共网签2.93万套，环比大涨75.4%，同比涨幅约44.8%，这一成交量超过了去年12月份的阶段高点，也是2022年以来成交量最高的3月份。
新房方面，新开盘项目保持较高热度，3月份上海新开盘的29个项目，近半数认购率超过100%，共产生了7个“日光”盘。与此同时，在售项目销售提速，来自佑威房地产研究中心的监测数据显示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面积为67.5万平方米，环比增长约164%，创下一季度成交峰值。
中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，高品质供给与政策优化共同推动市场修复，另外需求端稳定性也在支撑市场基本面，整体来看，购房者对市场信心及房价企稳预期有所增强，市场温和修复态势有望延续。
在中高端项目集中入市的推动下，3月上海新房市场呈现量价回升态势。新房均价达到81321元/平方米，环比上涨14.9%。
上海市房地产交易中心副主任阮骏麒表示，目前“沪九条”“沪七条”政策效应仍处于释放阶段，楼市行情有望延续去年四季度以来回稳向好态势，行情将保持在当前水平。
新房量价回升
7个项目开盘售罄、4个项目触发积分、红盘认购率334%……3月上海新房市场交出了亮眼成绩单。
“3月是传统销售旺季，成交超过去年12月的高点也在意料之中，说明整体市场稳定向好的趋势没有发生改变。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当月上海市场交易节奏上延续“低开高走”局面，中高端改善项目依旧是市场重点关注产品，并且有不错的去化结果。
据中原地产监测数据，3月上海入市的29个项目中，6个是单价“10万+”楼盘，还有6个是单价8万～10万元/平方米的高端改善项目，其中3个单价“10万+”项目均在开盘当天售罄，有13个项目认购率超100%，占比超43%。
从市场表现来看，位于黄浦区的嘉里金陵华庭项目首期推出158套房源，均价18.9万元/平方米，总价在4000万元～1.7亿元，开盘当天迅速实现 “日光”，认购率200%，单日收金92.34亿元。位于徐汇区的能建·西岸誉府于3月28日开盘即罄，该项目共推出312套房源，均价14.3万元/平方米，开盘当天以47.68亿元实现收官，认购率达270%。
此外，位于浦东的前滩公馆均价11.84万元/平方米，240套房源也在当日全部售罄，并以334%的认购率刷新纪录，这是该项目第四次“日光”。前滩公馆至今累计销售92亿元，累计成交705套。
在业内看来，个别板块的项目热销，不能代表整体市场全面回暖，但受几个高端项目连续入市的拉动，今年3月份上海新房市场整体成交上涨，成交均价也有所上行。
来自上海中原地产的数据显示，3月份，上海新建商品住宅成交面积68.3万平方米，环比增加145.1%；新房均价81321元/平方米，环比上涨14.9%。
不过，市场热度分布不均的现象依然明显。当月有13个楼盘的认购率未达到50%，其中8个楼盘取消了摇号环节，如位于青浦的印象青城、金山的建发朗玥等项目直接按照购房者认购日期排序选房。
同策研究院联席院长宋红卫认为，远郊项目短期内起色不会太大，这些项目更多依靠政策进一步优化或价格调整来走量，市场还是更关注核心板块。
某房企内部人士认为，3月市场成交规模有一定比例的上升主要得益于新政余温刺激需求释放，加之适销对路，但当前市场十分“分化”。
二手房成交放量
与新房市场节奏一致，整个3月，上海二手房市场成交都在高位运行。
据上海中原地产测算，3月每周的成交套数均超过5600套，并且逐周递增。网上房地产二手房交易量显示，3月份周末单日平均网签量为1294套，其中3月15日单日网签量达1473套，刷新最高纪录。
整个3月2.93万套的二手房网签量已创下2024年“9.29”新政实施后的月度成交次高峰。另外，一些先行指标，如带看、新增客户等都与2024年12月水平相当。
沪上某头部中介的经纪人告诉记者，自己所负责的片区热度明显升温，许多房源的议价空间明显缩小，优质房源在7～15天成交的客户占比有所提升。
卢文曦也同样表示，近段时间，只要区域内有高溢价地块出让的，比如虹口瑞虹新城八期、九期的业主，就明显不轻易降价了，他们已经有了明显的信心和预期支撑。房龄小、诞生新“地王”周边的次新小区房源，去年底还有3%～5%的议价空间，目前已收窄到3%以内。
上海中原地产二手住宅价格指数显示，3月价格指数环比上涨0.75%。从今年前三个月的指数变化来看，呈现1月、3月环比上涨，2月环比下跌，趋势上呈现波动、筑底的信号明显。
从成交排行来看，3月份浦东成交5704套，领跑上海全市，环比上涨73.37%。闵行继续排名第二，成交2845套，环比增加81.09%。宝山排名第三，成交2647套，环比增加70.99%。奉贤、嘉定、松江等传统交易大户成交都保持在千套以上。这说明传统交易旺季多点开花，市场上刚需、改善都在不断释放需求。
“3月整体二手房市场价格走势平稳，徐汇、静安等核心区域价格出现微涨。漕河泾板块和陆家嘴板块的小区交易活跃度有所上升。”前述某经纪人表示，房源较少的小区成交量变动不大，但房源多、流动性强的学区房，当月成交明显放量。
另据58安居客研究院统计数据显示，3月份，上海5万元/平方米以下的二手住宅找房需求占比超过2/3，而10万元/平方米以上的高端豪宅二手房需求不足5%。
58安居客研究院研究总监陆骑麟认为，对于二手房市场而言，3月的“小阳春”主要是中低端住宅需求加速入市而形成的，这部分需求对价格相对敏感，那么房价上涨的可能性也相对会抑制其需求，未来房东依旧会通过“以价换量”的形式来促使成交。
业内普遍认为，上海楼市3月的表现超出预期，新房量价回升，二手房成交量接近2020年水平。与此同时，土拍市场的“地王潮”和高溢价成交再度增强了市场信心， “银四”行情可期。
卢文曦认为，3月以来，管理层不断释放积极信号，降准降息等工具已准备就绪，市场面核心城市“地王”现象不断，这些都会推动市场信心持续向好发展，预计4月市场成交量会稳定在活跃区间运行。
