这几天，克而瑞、中指院、亿翰智库三大机构，给今年一季度的代建行业做了一次新拓面积的排名盘点。
关注代地产代建的应该清楚，这个行当“一超多强”的格局早在几年前就稳定了下来，“代建一哥”绿城管理，已连续霸榜多年。
这三张榜单上，第一毫不意外地稳稳坐着绿城管理，但让人意外的是分化的差距：
绿城管理的新拓规模几乎是第二名的2倍，第七到第十名加起来的体量，尚跟它有百万余平米的差距……
总有人说“断崖式第一”、“清场式领先”，大概描述的就是这类事情。
在行业整体增速放缓的背景下，这道陡峭的领先曲线也让市场将目光聚焦于稍早前发布的绿城管理财报。
这份记录着营收、利润、项目结构等核心数据的财务报告，不仅是其穿越周期的 “成绩单”，更暗藏着在代建赛道建立绝对优势的底层逻辑。
01
财报里的三个
确定性逻辑
过去的一年，是整个代建行业极具转折意义的一年：
地产行业的深度调整，给代建行业带来的短期冲击非常明显，新增签面积出现首次下滑。
市场竞争烈度有增无减，涌入赛道的企业已超过
150家，并且仍有玩家疯狂涌入。
业内业外，
“代建行业见顶”的说法屡次被提出来，市场观望情绪愈抬头。
就是在这种普遍焦虑与躁动的环境里，艳姐在“代建一哥”绿城管理的公布的财报里，发现了三个确定性的逻辑。
逻辑一：行业利好对代建头部企业的反馈最直接
不否认，代建受地产行业调整冲击影响最大，但反过来，伴随“止跌回稳”和一系列政策落地，房地产市场已出现了积极变化，且迅速对头部代建企业形成了业绩传导。
这是绿城管理去年关键业绩数据，不得不说，“代建一哥”业绩一如既往地扎实靠谱，核心指标清一色实现了稳定增长：
新拓建筑面积同比增长3.4%，合约总建筑面积同比增长5%，交付面积在2023年高位的基础上同比继续增长3%。
在行业已出现价格战迹象的情况下，绿城管理的财务数据保持行业领先优势：
收入34.41亿元，同比增长4%，毛利率49.6%，维持行业高位，稳住了发展势头，签约量稳居行业第一。
值得一提的是，绿城管理还针对2024年的经营进行了0.24元人民币/股的派息，这个派息比例在行业内处在高位。
作为行业龙头，相信未来绿城管理保持增长的情况下，对股东的分红能力会更高，进一步收获资本市场的青睐。
逻辑二：竞争激烈，但行业集中度仍旧高企
克而瑞数据显示，去年仅有两家代建企业总规模超1亿平方米，绿城管理排在第一。
去年TOP5企业占据了行业建面规模和新增合约的46%，市场竞争激烈，但二八分化也触目惊心，头部企业持续扩张的势头仍强劲。
从年报数据看，绿城管理市占率连续9年超过20%，连续9年蝉联中国房地产代建运营引领企业TOP1。
去年新签约规划建筑面积3649万平方米，断崖式领先第二名。
全年新签市场占有率22.1%，较2023年底市占率扩大1.7个百分点。
逻辑三：头部企业已进入更高维度竞争
目前，国内代建渗透率仅为6.28%，距离国际成熟市场还有近5倍的巨量空间，代建行业中长期仍是蓝海。
头部房企已经率先进入到更高维的竞争，比如绿城管理，收入结构进一步优化，商业代建占比达到了80%；人均代建费产值提升至84万元/人，五年复合增长率12.74%；践行绿城“好房子”标准，持续创新迭代产品系……
艳姐了解到，为了应对地产调整压力与行业竞争加剧，近几年绿城管理悄然打赢了两场“关键战役”。
这两场战役因何打响，战果又如何，艳姐和大家好好盘一盘。
02
“代建一哥”的护城河
究竟有多深？
连续9年市占率超过20%、长期占据行业“规模一哥”，绿城管理的“护城河”究竟构筑在什么基础上？艳姐觉得离不开这七大核心能力。
市场口碑、央企基因的品牌背书
做代建，身份很重要。据说一些地方城投选择代建，合规性甚至要摆在盈利之前。
连续9年蝉联代建运营引领企业TOP1，揽获30项行业Top1奖项，这是绿城管理多年来擦亮的一块金字招牌。
更重要的是，母公司绿城中国，在地产圈有多年产品力口碑，几乎已经是品质的代名词了，再加上央企股东中交的直接站台，天然就要比对手多出几分信任分。
从这个角度看，携带行业龙头之势、品牌溢价能力、母公司央企基因的绿城管理，相对更值得托付。
忠实履约、央企背书的金质信用
地产代建往往有两到三年的周期，当初给委托方做出的承诺究竟实现没有，实现的效果有没有打折扣，时间一到，都会呈现出来。
况且代建常会涉及不良资产，往往需要代建方具有较强的研判能力和风险隔离能力。
在当下地产行业信用修复的关键期，代建这行当首重主体信用，考验一家代建企业的兑现能力。
作为绿城中国的上市子公司，同时拥有央企信用背书，绿城管理主体信用和品牌优势更加凸显，在官方和金融机构眼中，这个身份更具优势。
另一边，绿城管理与客户构建信任关系，建立在一套制度规范、流程透明的体系之上，主动拆除代建行业的“专业门槛”，将原本复杂的代建业务管理流程，直观地呈现给委托方和业主。
呈现让代建流程变得更加具象、可感、透明，业主、委托方对项目也会更有掌控感和安全感。
久经沙场、精益效能的铁军队伍
本质上讲，代建也是服务，不同的人来做服务，效果天差地别，因此代建行业的竞争，归根结底是人才的竞争，有优秀的人才服务团队，才能支撑代建企业走得更远。
绿城管理的高管曾公开提出，这家企业真正的护城河，是一个由认知驱动的团队，用十几年的实践解决了代建行业的认知问题，同时形成了一套知识和服务体系。
这支铁军经历了去年组织架构革命后，人均代建费产值从2023年的78万元/人，提升至2024年的84万元/人，五年的复合增长率12.74%。
这支久经沙场、强专业能力、高人均效能的代建铁军队伍，是绿城管理近15年深耕、长期保持“一哥”地位立下了汗马功劳。
总量庞大、结构优质的客户资产
都说“没有规模就没有话语权”，“大”，本身也是能力胜出，资源突出的结果。
绿城管理从2010年开始从事代建服务，是最早一批入行的“骨灰级”玩家了，近15年时间里，积累了上千组背景各异的委托方，超180万组业主数量。
可以说不论哪一类的甲方、什么样的客户，绿城管理都接触过、合作过、服务过。
代建“规模一哥”的客户资产不仅庞大，结构上也占优。目前绿城管理在手订单总建面超1.25亿平方，行业断档领先，其中一二线城市占总建面的44%，四大核心城市圈占比76.6%，这类项目整体质量更高，可兑现度更强。
同时，绿城管理去年商业代建占比达到了80%，成为其利润的主要贡献来源；新拓建面中，私营企业委托占比稳步提升，这类项目的商务条件相对更优。
这种大而优的客户资产质量，是绿城管理进击“行业第一身位的代建服务商”、“房地产新模式”引领者的最大底气。
久经沉淀、体系完备的知识准备
去年，绿城管理在安吉承办了“高品质住房建设与创新运维服务现场经验交流会”，请来了全国十余省市保障房管理部门、行业协会和企业近300名代表参会，共同推动行业保障房建设的健康发展。
高品质住房建设与创新运维服务现场经验交流会（安吉站）
这是近年来绿城管理推动行业交流、共建行业标准的缩影之一。此前绿城管理也通过成立代建行业协会，借助代建峰会、经验交流会、牵头编制首个行业标准等方式，推动全行业共建标准规范，共享经验成果。
这些交流会上分享的大量的方法论和底层逻辑，是绿城管理十几年积攒的“知识产权”，是他们最大的护城河。
在技术上“慷慨”的背后，其实实现了绿城管理从行业头部向行业主导角色的切换。谁能掌握行业标准制定权制定，谁就能在未来的市场格局下有更大的话语权。
强效链接、互相赋能的共赢平台
代建很多时候要代替甲方行使开发管理职能，优化开发效率，这个过程离不开一套质优价美的供应链体系。
站在绿城中国的肩膀上，绿城管理也搭建起一个数千家供应方、涵盖各个品类的开发服务平台，适配自身业务需求和管理特点，也能与合作方互相赋能。
合作成熟、硕果累累的金融协同
代建虽然有轻资产属性，但地产开发离不开金融赋能，在过去一年，绿城管理联手长城、东方、信达等知名AMC及中国人寿、中航信托、光大信托等金融机构，以专业能力为纾困对象注入生机，实现项目的盘活和交付，打造了绿城·武汉桂湖雲翠等一批纾困的热销盘。
绿城管理正在将自己打造成以专业开发为核心能力，链接各方资源，服务不同行业从业者的平台化组织。
在技术开源的基础上，通过搭建平台，链接投资方、委托方、资本方和供应链各方，为有需求的委托方和项目找到匹配的金融机构和资本力量。
同时通过流量整合，实现资产的开发、变现、持有运营、增值等场景化服务，提升全产业链服务价值。
简单来说，就是做代建领域的“贝壳”，提升代建合作交易效率，让行业没有难做的项目。
品牌资产、主体信用、团队能力、客户资产、知识体系、供应链、金融协同，如同“七颗龙珠”齐聚，迸发出绿城管理强大的业务统治能力。
03
一场“刀刃向内”的
人效革命
在代建行业这场“抗压测试”里，绿城管理的从上到下的组织力相当强韧，有三个迹象给艳姐留下深刻的印象。
高层感知敏锐：去年上半年，绿城管理高层在收款和现金流中，敏锐捕捉到了市场下行的信号，提前预判，抢先下达了组织变阵的命令。
团队变阵敏捷：迅速启动了强力改革，变阵的动作虽多，但过程快而不乱，改革精准而有序。
效果立竿见影：绿城管理是年中进行的组织变革，下半年各项核心指标就快速实现企稳回升，甚至创出历史新高，年报里实现了全面提质增效。
绿城管理的这场架构调整动作很大，内容也很复杂，核心有四大动作：
改革组织架构，把政府代建和商业代建业务合并运作，在重点省份设立直管城市公司，这样一来，能利用本地资源优势，集中力量深耕城市市场。
推行区域包干，集团把更多管理权下放给区域公司，让下面自己当家作主，实现区域与集团收益共享、自负盈亏。
调改薪酬，调整员工薪酬固浮比，把每个人的收入和收款完成率直接挂钩，针对各层级干部加强考核，对核心经营指标按季度即时奖罚。
管理系统升级，全面完善风险管控，更新数字化管理平台，简化审批流程，减少管理层级，通过精简流程和提升效率来激发发展活力。
复盘这场变革动作，既有机构调整，也有经营模式和薪酬激励变革，更有管理能力系统提升，称得上是一场系统、复杂且精准的“刀刃向内”的能效革命。
结语
市场持续下行，纾困项目盘活难度增加，周期拉长，资方对项目启动更为谨慎。作为房地产市场的细分赛道，代建行业正经历深度调整，遭遇着规模增长放缓、竞争加剧、商务要求提高等种种挑战。
也正因此，绿城管理的这份成绩单不仅是对“代建第一股”的实力印证，更是对行业未来发展路径的有益探索。
当行业从规模扩张转向质量提升，我们更希望的是，绿城管理能为代建赛道乃至整个房地产行业提供可复制的转型样本。
主编：张艳
责编：浩浪、Eric、安济
本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系
我们建立了“地产人言交流群”
