昨天，呈贡的第二个第四代住宅项目——中通联大书山过规，17栋清一色的第四代住宅引人瞩目，7.8万平米建筑面积，约700多套住宅的规模，也超过呈贡首个过规的第四代住宅项目——邦泰·春华序棠。
中通联大书山总共有17栋住宅
和昆明已经过规的第四代住宅项目相比，联大书山的土地条件和规划条件无疑更好，规则的地块、仅2.1的容积率给了联大书山良好的发挥空间，所以整个项目都是9-10层的洋房，而楼间距却至少做到了19米左右，不能不让人感叹：昆明真正的好房子其实基本都出现在呈贡——这也没办法，谁让呈贡的土地资源更丰富，规划管控更宽松呢？
联大书山全部是第四代住宅设计
从目前已经公开的规划设计信息看，中通联大书山还是很让人期待的，再加上项目又在呈贡中轴线旁边，两条地铁经过，配套（学校、商业）条件不错，只要价格合理，肯定会畅销。
但问题恰恰在于，联大书山卖多少才好呢？
探讨这个问题之前，我们先来看看呈贡的房价行情。根据克而瑞上个月发布的昆明主城各区房价地图，呈贡的新房均价还不到8000元/平米，远低于其他四区。具体到各个片区，呈贡只有大渔片区因为有别墅类产品，成交均价能够过万，其他片区都低于1万，联大书山所在的呈贡中心板块，房价也才8633元/平米。
今年2月呈贡各个板块的新房成交均价（图源：克而瑞）
但呈贡的房价并不是一直这么低，直到2021年初，呈贡新房均价仍至少在每平米1万以上，新城区更是高达1.3万/平米。联大书山旁边，同样是中通投资开发的中通世纪广场，最高时卖到1.6万/平米，可以说吃尽了呈贡楼市高峰时期的红利，可是到了今年，同样是中通世纪广场的尾房，2月份的成交均价只有8255元/平米。
2021年2月呈贡各个板块的新房（住宅）均价（图源：克而瑞）
呈贡的房价为什么过去两年降了这么多？首要原因当然是大环境，其次则是呈贡的新房需求不足，而存量房源又比较多，导致从两年前开始，就有部分楼盘大幅度降价跳水，比如大学城片区的光明璟宸，早在2021年底就将房价杀到了最低不到8000元的水平，之后多个楼盘连续跟进降价。
给呈贡新房价格带来更沉重打击的是去年上市的邦泰两个新项目，邦泰·臻境和邦泰·悦九章·彩云的均价都在8000元/平米上下，由于这两个楼盘的位置和配套都光明璟宸好得多，如此低的价格一下就让呈贡的房价整体拉低到了1万元以下。
如果按照当前呈贡的房价行情，联大书山的定价肯定高不了，但中通投资几个月前不惜溢价也要抢地，规划设计上也迅速赶上了第四代住宅的潮流，项目品质至少从过规信息看是不错的，放在目前昆明几个第四代住宅项目中也属于一流水准，如果还是只能卖不到1万的价格，肯定是不甘心的。
联大书山外观效果图
而且上联大书山是溢价拿地，楼面地价已经到了3000多一平米，第四代住宅的建设成本又高于普通住宅些，核心地段以及双地铁、名校等配套优势也应该在房价上有所体现，所以项目定价无论如何也要过万才算及格，中通估计还幻想再触摸一下旁边中通世纪广场当年曾经达到的房价高度——1.6万/平米。
但这意味着联大书山至少要比当前呈贡新房均价要高几千块，甚至要翻番才行，就算有第四代住宅+核心地块+双地铁+配套优势加持，难度肯定也不是一般的大，更何况去年呈贡的销冠楼盘——均价只有8000多的邦泰·悦九章·彩云还没有卖完，今年邦泰在呈贡还有两个新项目。
不过今年的邦泰已经不是去年的邦泰，邦泰在呈贡的两个项目中有一个也是第四代住宅，肯定也不会和邦泰·悦九章·彩云卖一样的价格，所以邦泰今年也有将呈贡的房价拉起来的愿望。
只不过房价砸下去容易，拉起来至少要费双倍的力气吧。
邦泰在呈贡的第四代住宅项目——春华序棠
