“房地产止跌回稳态势是否形成，我觉得主要看两个方面，一个是二手房交易量，一个是租金价格。二手房交易量反映着老百姓真实的购房需求，租金代表着本地的真实需求。现在来看，很多城市这两项指标表现都还不错，止跌回稳是有成效的。” 日前，精瑞人居发展基金会主席，全联房地产商会创会会长聂梅生教授在接受红星新闻记者采访时，这样评价近期房地产指标。
▲聂梅生
上海易居房地产研究院报告显示，2025年一季度，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为3229万平方米，同比增长3%。多个城市3月房地产数据亮眼，“小阳春”态势明显。如北京3月新房成交量环比上涨107%，同比上涨51.7%，二手房网签量环比上涨50.3%，同比上涨29.0%；3月上海新房共成交环比上涨130%；3月广州二手住宅网签环比增长73.08%；多个热点二线城市成交量也增幅明显。
另一方面，“好房子”首次写入政府工作报告。住建部3月31日发布的国家标准《住宅项目规范》，被认为是为“好房子”设定标准。广州首批配售型保障房开始申购，各地保障房项目陆续上市。
近日，精瑞科学技术奖颁奖暨人居新质生产力白名单发布会在京举办。会后，红星新闻记者对聂梅生进行了专访，就近期房地产市场热议的“止跌回稳”态势、“好房子”标准、保障房等话题进行了探讨。
谈趋势：
“止跌回稳”是否有成效
关键看二手房交易量和房租
红星新闻：从去年9月份至今，一系列房地产刺激政策陆续出台，今年政府工作报告也再次强调了“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的要求，各地房地产市场交易数据也有了起色。您如何看待今年的房地产市场发展趋势，“止跌回稳”的目标能否达成？
聂梅生：目前中国房地产的差异性很大，不能一概而论，即使是同一个城市，北京的五环外和三环里的市场状态也是不一样的。所以“一城一策、精准施策”是很有必要的。整体来看，一系列优化调整政策接力出台并逐步落实后，很有成效。
我认为，“止跌回稳”是否有成效，要看两个方面。
第一是看交易量，尤其是二手房交易量。二手房的交易量反映了老百姓实实在在的购房需求和决心，这部分需求是十分真实的，这和“炒房”完全不一样。
如果一个城市或者城市的某个区，二手房交易量上升，就是在透露一个积极信号。虽然初期可能是通过“以价换量”来实现的，但由于前些年房价涨幅较大，即使出售时降价，很多人相比购房时也有了一定收益。其卖房后再去置换新的房子，买其房子的人可能也卖掉了自己原来的房子，一次二手房的交易，往往是三四家的交易链条，二手房流转起来之后，市场就热起来了。
目前来看，已经有不少城市二手房交易量大幅上升，二手房交易量的提高又会带动一手房交易。
第二个就是看租金，一个城市的租金只要能稳住，甚至有小幅上升，房地产市场就不会差。不管是国内和国外，租金始终是房地产市场的“晴雨表”。通过租金是否稳住，能够判断这个城市房地产市场是投资客居多还是居住需求多。租金能够稳住，意味着这个城市的住房真实需求即居住性需求占主体，如果租金上涨，意味着存在供不应求的情况。
简而言之，如果这两个指标向好，基本能判断相关政策取得了成效。以北京为例，近期二手房交易量上升明显，租金也基本稳定，形势就是比较好的。当然整体来看，要客观、分区域看待现在的房地产形势，趋势是向好的，既不能完全唱衰，也不应过分乐观。
谈“好房子”：
过去的高档房标准如今是“标配”
“好房子”利好房地产市场流通
红星新闻：“好房子”这一概念已经提出近两年，今年首次写入政府工作报告，近期发布的《住宅项目规范》也被认为是“好房子”的新标准。这一概念也在市场上得到体现，很多房企推出高得房率、智能化等楼盘入市。您如何看待在“好房子”的问题上，如今房企竞相“内卷”的现象？您觉得下一步“好房子”会有什么新的要求和影响？
聂梅生：在过去很长一段时间，提高住宅质量的要求是一直存在的。但在房地产快速发展的那些年，开发商对营销的重视明显超过对房屋质量的重视。因为绿色环保等高标准的房子意味着更高的成本，定价也会更高，导致好房子未必是好卖的房子。而当时的消费者相对而言，更看重房子的价格和升值空间。
如今情况已经发生了完全转变，市场上想要购买新房的群体，特别是置换购买新房的人，都是奔着更好的生活质量去的，对房屋质量要求会更高。
随着人们生活水平的提高和对科技的依赖性普遍提高，对于追求房屋质量的购房人来说，房子的很多配置已成为刚需。过去可能是高档房标准的设施，如今已经成了“标配”。
另一方面，把商品房的品质推高，才能促进大家把现在的房子腾出来去置换新房，让房地产市场流通起来。如果你的新房还没有我现在住的房子好，我为什么要去换房买你的房子？现在说的“第四代住宅”，肯定要比过去一代、二代配置好，品质更好、性价比更高，才能对潜在购房人有吸引力。
谈保障房：
必须要有“好房子”配置
还应有强制退出机制
红星新闻：住建部要求，各地要把保障性住房建设成“好房子”。在您看来，保障房“好房子”的标准应具备哪些特点？
聂梅生：“好房子”的配置，保障房也必须要有，不能偷工减料。关于保障房的“好房子”标准，住建部门制定规定和要求，基本的质量必须有保障，比如抗震、防火、耐久等，保证房子不是偷工减料的。让保障房在一定价格要求下，保证基本供给。
另一方面，“好房子”的标准应该是分级的，要和价格有关系，也就是说要有性价比，优质优价，而不是用一个笼统的标准来平均要求。可以类比酒店的分级，有一到五星，保障房肯定不能是五星标准，可能在三星左右。五星标准的高档商品房就是会比三星标准的房子配置更要好，这是合理的。
红星新闻：保障房如何公平地保障更多需要保障的群体，您有什么看法？
聂梅生：在准入标准之外，保障房还应该有明确的退出机制，包括主动退出和被动退出。目前的保障房设置了退出机制，允许几年之后原价、折价主动退出，但还应该有强制的退出标准。
保障房应该和薪酬直接挂钩，对于刚工作的年轻人、新市民、收入相对较低的人，应该享受保障房。但当你随着职业发展收入上去之后，就没有资格继续住保障房，应该退出，给到新的有需求的人。没有这种退出机制，就会影响保障房的公平性。
红星新闻：今年多地保障房陆续上市，您认为今年会是保障房大规模入市的阶段吗？未来保障房会如何发展？
聂梅生：保障房下一步是否会大规模进入市场，要看市场的反应。
一个理想的状态是，政府收购存量房或白名单中的商品房成为保障房，保障房供应增多，商品房供应减少，供需变化推动了房价上升，也促进大家去购买商品房。存量房问题解决了，低收入群体住房保障有了，房价也稳住了，既拉动经济又稳定市场，还解决了保障问题，皆大欢喜，这是多赢的最好结果。
但这种平衡要接受市场的检验，需要小心分析市场的反应，及时调整政策，还要坚持“因城施策、一城一策、精准施策”。
红星新闻记者 刘亚洲 付垚
编辑潘莉 责编 李彬彬
