文/北京进深 徐迪
4栋楼首层架空，两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。
北京新盘在社区公共空间打造上卷到起飞。
4月11日，石景山首钢设备处1617-0003地块项目设计方案公示，规划用地2.8公顷，总建面11.19万㎡，其中地上建面7.59万㎡，规划16栋6-18F住宅。
小区南北两侧各有一道景观大门，南侧1#门占地面积更大，为正门。
两道大门分别连接了一栋住宅楼，大门直接进到住宅楼，不多见的设计。
这两栋楼均为首层架空，对于这两栋楼的业主来说，动线是从府门直进宅门，穿过架空层才是下沉庭院。
优点是离大门近，回家方便；缺点是“穿堂风”，隐私性比较差，另外这种门对门的“直冲煞”设计，有些人会有所顾忌。
共有4栋楼做了首层局部架空层，分别是北排的1-3#楼，以及南面正门连着的10#楼。
北门连着的2#楼，旁边是一栋3层高的配套楼，按照规划配建了30㎡党群服务中心，1000平米室内体育设施，以及一处100㎡公共厕所。
出让文件中提到，上述公服配套设施无偿移交相关主管部门，所以是对外开放的配套，不为小区业主专用。
地块正南正北朝向，东西略长，非常适合打造大面宽产品。
但在16栋住宅楼里，罕见地出现了两栋东西朝阳的厢房。
分别是位于小区西南角的8#楼和东南角的16#楼，其中8#楼是唯一的6层洋房。
楼门东西朝阳，意味着户型不能做到南北通透，只能保证东西两面有窗，北向房源南面无窗，特别是户型进深过长的话，采光会受到很大影响。
作为新规产品，设备处项目在室内空间扩容上还是比较拿得出手的。
虽然没有通面宽阳台，但有大尺度飘窗，端户房源为转角飘窗、一整面侧边飘窗；
北向则是大面积的设备平台/挑空平台。
项目整体户型偏小，主力建面100㎡出头，东南角的8#楼建面仅80㎡左右。
首钢设备处收储项目1617-0001、0003地块成交于今年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得，住宅楼面价约3.2万元/平方米。
3月初，项目开发主体北京首景房地产开发有限公司成立。
注册成本1亿元，首钢房地产100%持股，首钢房地产北京副总经理杜林巍担任项目公司董事长、经理。
平面图公示的当天，项目正式发布案名：首钢璟悦长安。
注释为“璟玉般的品质”与“长安街的璀璨”。
地块位于石景山区八角街道，南临人民渠路，西临体育场西街，东临体育场南街，紧邻在建的体育场南街站。
用地规模3.88万平方米，规划建筑规模10.32万平方米，包括两幅子地块：
0001地块为综合性商服用地，地上建筑规模2.73万平方米，控高36米，绿地率20%；
0003地块为二类居住用地，地上建面7.59万平方米，控高60米（局部80米），绿化率为30%。
此外，根据《“多规合一”协同平台审核意见的函》，地块设计方案需征得北京京投公司同意意见。
轨道一体化要求体育场南街站B1出入口、无障碍出入 口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置。
1号线支线与11号线二期规划在体育场南街站实现换乘。
这么看来，设备处地块日后也算是临铁项目，具有相当的出行优势。
该地块属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围，东临巴威北锅及现状居住社区，南临莲石路，西临新首钢高端产业综合服务区南区，北临长安街西延线(石景山路)，是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。
商业方面有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等；
医疗方面有石景山医院、朝阳医院京西分院、301、302医院等三甲医院；
教育方面，一诺国际幼儿园、北京市丰台一幼、北京市十一学校石景山学校、石景山区北辛安小学、北京市石景山区实验中学等。
以首钢为核心，石景山拥有大量的老破小，且商品房较少，随着近几年的城市更新，城市界面改善的同时，板块新房出现集中放量，但成交情况不甚理想。
设备处地块周边主要在售新盘为中海长安源境和长安玖章，都是中海新城操盘的项目。
长安源境（源境苑）共7栋住宅334套房源，定位刚改，户型面积段为105-145㎡，南北双阳台。2024年9月21日首开，销售指导价7.68万/㎡，截至2025年4月10日，网签89套，去化率约27%，成交均价6.3万元/㎡。
长安玖章（禧章苑）规划建设8栋7-10F住宅楼，共180套房源，定位高端改善，户型面积段为183-236㎡平层四居。2024年9月28日首开，销售指导价7.68万/㎡，目前网签68套，去化率38%，成交均价7.7万元/㎡。
再远一点的还有中海寰宇天下天镜（泽瑞苑），2024年3月和6月两批次共884套房源，目前网签195套，去化率22%，成交均价7.2万/㎡左右。
2023年底入市的首钢招商北京元玺（元禧景园、元禧雅园），首钢建投+招商蛇口+香港置地联合开发，14栋住宅楼共818套房源，销售指导价7.8万元/㎡，成交均价7.3万/㎡，网签套数310套，去化率约38%。
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