2025年的春天，房地产行业似乎嗅到了一丝“逆袭”的气息。从深圳湾豪宅开盘即售罄，到杭州土拍溢价率突破70%，再到北京海淀地块楼面价逼近10万元/平方米……一系列信号让市场惊呼：“楼市要反转了？”
一、政策组合拳发力，一二线城市率先“破冰”
“稳楼市”首次写入2025年政府工作报告总体要求，住建部“保交房+旧改+收储+好房子”四大政策组合拳密集落地。数据显示，1-2月全国40城新房成交面积同比微增1.8%，其中一线城市增幅达9%，深圳新房去化周期缩短至8.9个月，创三年新低；上海、杭州等核心城市土拍溢价率重回2021年水平，高总价地块频现。
“政策”夯实的同时，市场分化加剧。北京、上海二手房成交同比增幅超30%，而三四线城市仍面临库存高企压力。这种“K型复苏”印证了住建部部长倪虹的判断：“楼市回暖需政策与市场信心共振，核心城市将率先突围。”
二、从“住有所居”到“住有优居”：产品力成破局关键
如果说政策是“强心剂”，那么产品升级则是房企自我造血的核心引擎。2025年，“第四代住宅”概念席卷市场——北京西南四环项目以25平方米空中花园、90%得房率引发抢购；重庆某楼盘采用无梁体设计，层高突破2.7米；义乌弧形玻璃阳台兼顾采光与隐私……这类融合垂直绿化、智能家居、灵活空间的新产品，正成为改善型客群的“心头好”。
国家层面同步推动标准升级：新版《住宅项目规范》将层高下限提至3米，四层以上强制配电梯，无障碍设计覆盖卫生间与公共区域。住建部直言：“好房子不仅要‘够用’，更要让老百姓住得舒适、有尊严。”
三、新旧模式切换：刚需退潮，改善当道
市场结构正经历深刻变革。贝壳研究院数据显示，2025年一季度改善型需求占比达54%，首次超越刚需。房企战略随之调整：万科、保利等头部企业收缩三四线布局，聚焦核心城市低密洋房、别墅产品；中国金茂凭借高端项目扭亏为盈，净利润同比激增79亿元。
“过去高周转模式依赖刚需跑量，现在必须用产品溢价对冲地价成本。”某TOP10房企负责人坦言。以杭州城东新城为例，地块楼面价4.7万元/平方米，但周边二手房挂牌价超6万元，利润空间仍存。
四、黎明前的黑暗？2025或是价值重估起点
尽管行业仍面临三大挑战——三四线库存消化缓慢、部分房企债务承压、居民收入预期偏弱，但积极因素正在累积：
政策工具箱充足：4.4万亿专项债支持存量房收储，货币化安置加速去库存；
科技赋能品质：装配式建筑、绿色建材降低开发成本，智能家居提升产品附加值；
长期需求坚实：城镇化率仍有10%提升空间，改善需求将持续释放。
正如瑞银最新报告所言：“中国楼市已进入‘止跌—分化—提质’新周期，2025年将是价值重估元年。”
结语
房地产的“黄金时代”或许终结，但“钻石时代”正在开启。当行业从拼规模转向拼产品，从盖房子转向造生活，这场由政策、科技、需求共同驱动的变革，终将让穿越寒冬者见证黎明。
#瑞银指内地房地产市场有积极信号#
