2021年至今高价接盘大虹桥、临港二手房的最惨。
买这些区域新房其实都还好，大虹桥蟠龙天地、万科天空之城、虹庐湾新房6万多，现在账面还有盈利。
真正套住的是9万多接盘二手的，他们才是真正的英雄：燃烧自己、照亮他人。
他们高位买入抬高了房价，制造了倒挂。
随着新房源源不断的入市，二手房终于顶不住了。
2022年环二就讲过，只有新房涨才是真的涨。
二手房涨了，新房不涨，早晚把你拉下来。
现在二手房回落、新房大涨，有些区域买新房反而成了韭菜。
今年新房全面提价，华润新杨思项目没破12万，确实也比之前贵了。
黄浦豪宅提价、瑞虹新城提价、大宁提价、北蔡楔形绿地提价。
很多地方新房开始“正挂”，比附近次新房还贵。
现在新房触发积分越来越难，也侧面说明倒挂逐渐消失。
其实新房限价打开后，开发商定价时都会参考次新二手房。
一般情况要比次新二手房贵10%，通过产品升级、营销能力，也能快速卖光。
唯一的问题是，次新二手房有没有可能高估？
2021年以来二手房暴跌，跌幅上老房子比较大，次新房相对保值。
前滩次新大三房跌幅才10%，联洋跌幅高达40%。
次新房跌幅小的原因很多，其中之一就是局部供需失衡。
2021年以来推出积分制，认购率大于130%的楼盘限售五年。
意味着2021-2024年的优质次新二手房现在0供应。
能拿出来卖的都是认购率达不到130%的垃圾楼盘。
次新房很少保护了二手市场，房价才没暴跌。
2026年后限售陆续解除，优质次新二手房集中入市，次新房还顶得住吗？
仅徐泾地区就有28期限售待解除，对市场的冲击可想而知。
不要把大虹桥当成普通自住板块，大虹桥当年收割了全市600万的高分选手，很多交房就要卖房置换的。
就冲倒挂买的大虹桥，其实自住并不匹配的客户很多。
虹口、杨浦、闸北一带限售二手房也不少。
如果2026年后次新房市场供需关系扭转，局部供大于求，价格有没有可能回调？
次新房有泡沫，新房有没有？
更可怕的是，次新房可能下跌，新房不能跌。
这种情况下再买新房，就是赤裸裸的韭菜了。
私信免费咨询更多板块买房避坑建议
新房由香饽饽变镰刀，核心就是价格对比变了。
新房不断的涨，二手不断的降，攻守易形。
2022年联洋仁恒河滨城15万，浦西内环新房11万多。
2024年底联洋仁恒河滨城10万，浦西内环新房12万多。
一个降了5万，一个涨了1万，新房价格优势下降了6万。
这次新房的涨价整体性的、有预谋的。
上海楼板价突破10万的土拍一共7次，其中6次出现在“止跌回稳”提出后。
提高新房价格，就是实现止跌回稳。
高价接盘的就是实现止跌回稳的工具。
你们不接盘，新房价格涨不动，还怎么止跌回稳。
金陵华庭卖得很好，很多人当成最后一个倒挂盘。
备案价18.9万/㎡，隔壁翠湖天地成交价25万/㎡，买到就赚30%。问题是二手市场上25万/㎡买翠湖天地和买金陵华庭的是同一群人吗？
问题是上海5000万以上豪宅，二手市场上一年才成交几套？
我们希望金陵华庭二手房都卖到5000万，市场容量允许吗？
绿城徐汇滨江项目火遍上海，据说要带领徐汇冲击20万/㎡。
问题是绿城比得过24年开盘的香港置地启元吗？
启元17万8入手，二手市场19万就能甩卖，绿城的业主拿房后19万敢卖？
其他项目不讲了，招商曹家渡、宸嘉龙华等等一个道理。
总之，现在买新房最大的遗憾是，恰恰买在提价后。
周日沙龙接待了一组客户，要卖掉唐镇三兄弟打新，被环二拦住了。
朋友买了徐汇滨江御江廷，当时自己卖掉房子积分也很高，但是怕有风险就没操作。
现在看到朋友赚钱了心里不平衡，也想置换打新。
此一时彼一时，现在才去打新就成了楼市红利本身。
现在才想起来打新赚钱，是没理解“止跌回稳”的用意。
为什么要救楼市？是因为之前土地卖得太多，现在土地卖不动了。
这里省略350字，大家都懂。
不懂的就私信问问。
上海有些地方土地还很多，供应能力接近无限。
大虹桥仅前湾土地储备就超过27块，你能想象27个新房冲击有多大吗？
徐泾三年开盘28次就把市场打成这样子，前湾27个楼盘，随随便便就开盘50多次。
不敢往下想。
反正买新房的，多看看周边土地储备吧。
新房的第四个冲击就是“好房子”，是新版的《住宅项目规范》。
两会期间提出“好房子”，环线已经做过解读，可以点击阅读旧文《要牺牲掉二手房？》。
3月31日国家公布了新版的《住宅项目规范》，编号GB55038-2025，今年5月1日实施。
原文长达23页，需要的朋友加客服微信索取
新闻一公布很多“专家”出来解读，说上海老破小要被抛弃了。
不知道为什么这些人会扯上老破小，明明没任何联系。
买高品质新房的和买老破小的两类人交集都没有。
新能源汽车火起来油车打骨折，是因为他们本来就面向同一群人。
某品牌号称要把BBA客户一把全吃掉。
但是自行车没因为新能源汽车降价吧？
买优质新房的客户，老破小都不带看一眼。
“好房子”概念打出来，真正分流的是买次新房的客户。
本来2017-2025年的新房是iPhone，老破小是诺基亚。
现在好了，后面的“好房子”成了iPhone，他们希望2017-2025年的次新房成为诺基亚。
这样才能继续保持新房的垄断地位。
上海有些新房品质已经很高，完全在新版《住宅项目规范》之上，短期不会落伍，风险就小很多。
以上是环二对新房市场的几点担忧，并不是完全否定新房。
实际上环线推荐了不少客户买新房，就好像2022年环线也推荐过客户买二手房。
房地产市场不是二极管，不要那么极端。
只是还有很多客户痴迷打新、盲目打新，需要给这些朋友提个醒。
过去三年倒挂新房是鱼饵，现在有些新房成了鱼钩。
