房财经网北京海淀朱房村双子座，如影相随。
4月2日，建发海晏公示了总平面设计图；一天后，华润臻澐紧跟其后。
从拿地那天起，它们就飚着劲。
2025年1月2日，"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体以91.52亿元拿下0029地块，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米。
建发房产以90.4亿元拿下0030地块，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。
但凡双子座楼盘，必须直面一个很现实的问题，如何尽量让产品差异化。
理想很丰满，现实很骨感。
即便是海淀功德寺双子座，也无法做到，有七成房源是拼刺刀的——139平米和178平米户型。
在和樾玉鸣和和樾望云里，越秀地产分别持股50%、36%，另外的股东是绿城中国和华润置地。
原因在于，地段一样，它们的产品就很难做到真正的差异化。
十分幸运的是，功德寺双子座皆开盘热销，共计认购152亿元。
花姐认为，并不是它们的产品有多优秀，而是10.5万元/平米售价倒挂，成为海淀特有的刚需豪宅盘。
现在，人们的目光转向了朱房村双子座。
理论上，一部分在功德寺双子座没买到房的，会关注朱房村双子座。但两者的售价，又不在同一个层面上。
如果用功德寺双子座的价差3.4万元/平米（10.5万元/平米-7.1万元/平米=3.4万元/平米）来推算，华润臻澐的售价至少在12.3万元/平米。若在配置上增加一些，价格应该是12.5万元-13万元之间。
同理，建发海晏的售价，应在12.9万元-13.5万元/平米。
和功德寺双子座相比，朱房村双子座最大问题在于，两个项目的楼面价相差了6000元/平米。
花姐拿到一份华润臻澐和建发海晏的户型配比表，它们至少有80%户型是竞品。
这意味着，同样的户型，购房者买海晏的价格更高。但建发有一个最大的优势，只有一个股东，决策简单，而华润臻澐股东多，顾虑自然就多了起来。
它们的大环境相差不大，但小环境还是有些差异的。
华润臻澐在西边，西面离京新高速约200米，建发海晏则在东边。仅此一条，建发海晏的区位是强于华润臻澐的，但这个优势，是否价值6000元/平米，是个疑问。
建发海晏必须在产品上完全超越华润臻澐，才有胜算。
下面，花姐尝试对华润臻澐和建发海晏进行对比分析。
1、海晏在东，臻澐在西，两个楼盘的朝向皆不正，东偏南22.09度。这导致一个问题，上午海晏会挡臻澐的光，下午臻澐会挡海晏的光——西晒。
2、臻澐西侧有一条窄窄的绿化带，绿化带往西是一片市政公用地块，包含了变电站、垃圾站、公交站、供电供热，地面公交场站；而海晏没这个问题。
3、臻澐帮海晏挡住了京新高速和铁路的噪音——距离200米左右，下午噪音60分贝左右；但南侧的五环高架对它们都有噪音污染——距离170米左右。
4、两个项目都有极端产品。臻澐有134平米户型约126套；海晏有290平米-300平米户型41套、一梯一户。
其它户型主要是180平米、210-229平米、270平米左右，成了直接竞争对手。
5、大门是面子工程，两个项目都设在东面，紫气东来。
海晏的大门用了装饰架构包裹大堂，三进制，通过风雨连廊把两个会所连成一体。
臻澐的大门只有装饰架构，大门与地下会所分离，但南面的次大门比海晏阔气，皆面朝清河一侧。
6、臻澐调改了一个车库出入口位置，从北面移到了东大门南侧，人车放在一起，不是很安全；海晏西边的车库入口，斜对着臻澐的8#。
7、两个项目南北都有退线。按照土地出让文件，南面的河道退线在7-16米之间，臻澐退了8.2-16米，海晏退了6.89-15.12米；北面臻园退了11-25米，海晏局部退了12米。
如果按照文件尺寸，海晏的退线不够彻底。
从整体退线上看，臻澐退线面积更大，如果海晏加上东边的绿化带，实际容积率会稍低于臻澐。虽然从土拍文件里，臻澐容积率为2.4，海晏为2.42。
花姐点评：
华润臻澐与建发海晏的较量，关键在于6000元/平米的楼面价价差。
隔离了西边“噪音+市政设施”，你会为建发海晏的高价买单吗？
如果两个项目利润差不多，拿180平米户型来换算，买海晏要多付出大约100万元。
对于一个单套超过2200万元的豪宅，是否会在意这100万元？贫穷限制了想象，花姐得不到这个问题的答案。
花姐认为，影响购房者下单的，噪音与市政设施并不是最重要的，核心在于，谁的产品更胜一筹。
华润置地在朱房村的确有号召力，橡树湾就摆在那。而对于建发的品牌认知，很多购房者是陌生的。
在这种情况下，建发要解套，唯一之路是，打造出绝对超越臻澐的产品。
一个新问题又来了，建发能否算得过账来？
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