据「新知南通研究院」不完全统计，2025年一季度南通大市共计出让28宗涉宅地块，出让土地面积约152万㎡，卖地收入约148亿元，卖地收入较去年同期暴涨约722%。
一季度南通市区（包含崇川区、开发区和苏锡通，下同）新房市场新增供应1153套，同比缩减约24%；成交1263套，同比提升约28%；供求比从去年一季度的1.54下行至0.91。
截至3月末，南通市区新房库存约9990套，按照近一年月均备案量（约491套）估算，最新去化周期约20个月。
需要说明的是，本文“库存”计算方式为“已获销许房源套数-已备案房源套数”，不包含未获销许的潜在库存量。
No.1
土地市场
一季度南通大市共计挂牌29宗涉宅地块，其中28宗成功出让（均为底价出让），1宗流拍，共计出让土地面积约152万㎡，卖地总收入约148亿元。
与2024年同期相比，本季出让宗数增加22宗，出让面积增加约133万㎡，卖地收入增加约130亿元，面积与收入均创近三年一季度峰值。
不过，值得注意的是，过去两年南通土地市场呈现出“下半年发力、四季度冲刺”的显著特征，今年一季度反常的供应放量是否预示全年土地供应节奏的调整？我们持续关注。
从区域表现来看——海门12宗地块揽金近69亿元领跑全市，其中城南R24033地块以11736元/㎡的楼面价成为本季“地王”；如皋8宗地块贡献近38亿元，与海门共同包揽唯二“万元地”；南通市区仅成交1宗，即中海臻如府二期R24028地块，拿地楼面价8806元/㎡，较一期地块下降2088元/㎡。
从拿地主体来看——除上述中海地块外，其余27宗地块均由本地国企承接。根据统计，以下4家国企一季度拿地金额超10亿元，其中富港建设集团和金洲置业摘牌地块均位于如皋，叠港置业和海泰置业摘牌地块均位于海门。
此外，海门开发区R24037地块以近20亿元的成交价成为一季度“总价之最”，该地块由南通江海港建设工程有限公司、南通鸿远置业有限公司、南通瑞城置业有限公司、南通市海门海泰置业有限公司四家国企联合摘牌。
No.2
新房市场
一季度南通市区共发出15张住宅销售许可证，共计约1153套新房入市，供应量环比、同比均呈收缩态势。
目前南通市区主要在售新房项目约有53个，一季度共计备案约1263套，环比去年四季度下跌约42%，同比去年一季度上涨约28%。
从单个项目来看——市场分化进一步加剧，优质项目与冷门项目的表现差距持续拉大。根据统计，一季度有6个项目备案超50套，其中主城区中海臻如府以90套的成绩夺得季度销冠；与此同时也有20个项目备案不足10套，甚至还有7个项目今年以来一套没卖。
从板块表现来看——任港湾五龙汇最为活跃，本季新增供应376套，10个项目合计成交245套，供求均领先其他板块；开发区市场动能明显不足，仅供应12套，5个项目合计仅备案74套。
当然，板块表现活跃与否，与板块内在售项目数量紧密相关，因此尽管任港湾五龙汇成交量领先，但库存压力不可小觑，按照板块近一年月均备案量（约82套）估算，其最新去化周期约24个月依然高于均值。
不过，去化压力最大要属原港闸板块。截至3月末，板块新房库存合计2283套，按照近一年月均备案量（约71套）估算，目前去化周期长达约32个月。如果再算上未获销许这部分潜在库存，其去化周期将超56个月。
从产品结构来看——目前在售项目中，容积率1.5以下低密项目仅6个，一季度合计备案49套，约占成交总量4%；容积率1.5-2.0之间项目27个，备案774套，占比约61%；容积率2.0以上项目20个，备案440套，占比约35%。
可以看到，目前小高层和高层仍为市场主流，但根据我们统计，2023-2024年南通市区出让的42宗地块中，容积率1.5以下地块多达25宗。未来随着这些低容积率地块入市，市区新房供应将进一步向改善倾斜，与此同时刚需项目的去化压力或进一步加剧。
