今天，估计不少人都两眼一黑，简直就是黑色星期一！
假后上班状态还没来得及调整，就遇上股市巨震、基金发绿、金价再开跌等一系列暴击。
局中人钱包瘪瘪的，心里凉凉的，看客路过则凑个热闹。
各行有各行的热闹，除了霸占热搜的股市基金，地产人也有自己的热闹。
据了解，广州两个网红次新盘近期都冒出了首套二手房成交，价格让人一阵感慨。
譬如黄埔新城的首套成交二手房——建面约92.6㎡三房，东南向高楼层，成交总价217万，折合单价约2.3万/㎡。
平台数据显示，成交比挂牌少11万，降幅5%，成交周期20天，房源人气值高，热度不错。
相比之下，2022年首开时，黄埔新城90㎡三房成交价在2.6-3.7万/㎡上下（来源：中指院），首套二手2.3万/㎡确实很有吸引力。
2023-2024年黄埔新城连续两年拿下广州新盘销量第一（来源：中指院），受欢迎程度一直不减，毕竟它的配套兑现和交付都有口皆碑，生活氛围好，尤其是教育。
社区内配置了九年制广铁一中铁铮学校，小学部及初中部均已开学，名校兑现这一点对刚需而言非常加分，况且还是覆盖15年教育。
地铁通勤方面也方便，小区内有公交接驳到地铁5号线夏园站，可快速直达鱼珠、金融城、珠江新城CBD。
目前，黄埔新城在售二手房不多，贝壳平台显示仅6套，都是近半个月新挂牌的房源。
6套房源全是120-141㎡四房大户型，挂牌均价约3.3万/㎡，90㎡三房暂未见上新。
再看回一手，黄埔新城今年3月的新房成交均价维持在3.2万/㎡（来源：中指院）。
所以，对买家来说，蹲二手的好价房源比买新房划算。但是呢，三房小户型要看缘分。
另一个出现了首套二手房成交的红盘则是海珠一线江景盘越秀·天悦江湾。
最近，天悦江湾放出了一套139.6㎡四房的成交记录，成交周期13天，总价873万，单价约6.2万/㎡。
业主挂牌1400万，折合单价超10万/㎡，最终成交直降527万，降幅超37.6%，可谓是大出血。
乍一看单价6字头是挺高的，但了解天悦江湾的人都知道，这可是当年的超级红盘，曾经的地王项目。
2013年，天悦江湾的地块楼面价约3.63万/㎡，这价格水平直接跟当时珠城的商品房差不多！
捂盘六年，天悦江湾2019年开盘，主打约102-140㎡复式三至四房，超前的6米层高+高赠送+一线望江+户户朝南甚至让买家直接接受了项目周边配套待成熟的情况，当时成交均价超7.8万/㎡。（来源：中指院）
尽管小区周边的配套有待完善，但后来在楼市高峰期2021年、2022年，它的成交价仍多次站上10万/㎡，轰动一时。（来源：中指院）
这也不难理解业主一开始挂牌10万/㎡。
其实，从挂牌现状也能看出，天悦江湾的业主还是期待二手能上高价的——挂牌均价9.2万/㎡，好些业主从去年挂牌起就没调过价格，心态稳得一匹。
当然，也有不少反复调价的业主，比如下面这两套，几万10几万下调，其中一套降价高达436万。
首套6字头二手房源已出现，在户型品质相差不大的情况下，天悦江湾想要保持住9字头的挂牌价，估计悬。
因为在当下市场，买家更注重质价比，追求地段、配套、城市界面、产品等各方面的综合体，单单一个江景已很难打动大众市场，更别说千万级买家。
简而言之，次新盘跌破开盘价，主要是现在的新规户型愈发内卷，超高使用率的同时还占据主城好配套的优势，以至于买家还是更倾向于选择产品力出众的新盘。
比如黄埔新城的全新在售组团，在朝向、外立面、实用率等维度都做了升级，产品力更好，小户型也是南向，比同面积段的二手房更撑得起价格。
次新盘业主为求快速出手，唯有在价格上突围，毕竟价格捡漏+现房拎包入+享现有配套，优势很大。
最近想要买二手房的，不妨留意下这类次新盘，或许能淘到好房源。
