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最近问楼市的读者越来越多了,我只能说,人们的心态,太容易被调动了。
一会儿就这样,一会儿就那样。
慧能果然没说错,不是风动不是幡动,是你们的心在动。
从什么地方切入这个话题呢?从一年前的一个案例。
一年前,有个读者和她先生关于买房的事情,争执不下,两口子留言问我。
我写了一篇文章公示读者们,也让其他人作为参考,写完后,没想到抬杠的读者很多,于是我就接连又写了几篇。
我说,下跌的过程中,你们有恐惧很正常,但是,当我把整件事的决策分析逻辑讲透。
有些人,可能就不慌了,就能平静的看待市场,包括发现某些局部的机会。
一年后,昔日的这个被选中作为案例的买房读者,留言讲,她赚了一百万,很兴奋,只后悔当时没多买一套。
我看到你这条近期的留言了,怎么说呢,只能说,只怕这就是散户心态吧。
一年前,我之所以建议她们家买入,有两个原因。
第一,她基本上符合三核,或者说两核半,核心城市,次一级的核心地段,高品质改善盘。
第二,她是限价摇号的,买入价很低,虽然周围二手腰斩,但斩到最后,也没斩到过她买入的价格。
那我们来看今年,阳春过后,她说她赚了一百万。
这个没意义的,没意义在于两点。
第一,卖掉落袋为安的,才叫赚,浮盈不叫,参考周边二手房成交价更不叫,何况去年你留言问我时,你说你是自住的,自住何来赚不赚?
第二,大几百万的投入,才浮盈一百万,百分之十几而已,这不就是个利息钱么?
所以不要因为什么地王频出,利好不断,这会儿早早的就开始后悔自己买少了,当初没有加杠杆。
房地产这个东西本身就是非常情绪化的,市场情绪高一些的时候,涨十几个百分点不稀奇。
为了局部城市局部区域的这点事儿,就急了,就想无脑追,甚至觉得要普涨,未免有些失之操切了。
很多读者有这种着急的心态我完全可以理解,因为不是你着急,是所有人都这样。
过去的几年,房地产价格下行的那几年里,国内持有资金的人,几乎找不到回报率像样的品种。
大家有钱没地儿投。
你观察一个数据就能看出来,就是某些国外的品种,或者全球范围内的品种,在国内的ETF的溢价是忽高忽低的。
这什么意思呢?说明国内的投资人是集中买入的。
打个比方,好比X是一个全球范围内的投资品,你去观察,它在美国的资金流入逐月差不多。
说明什么?说明这就是普通的资产配置行为,大家心态很稳。
为啥老美心态这么稳?因为去年他们觉得还有别的地方也是赚钱的,投资可选的类目很多,资金主动分流了,犯不着扎堆。
但是你看同一个X,放到国内,资金不是平摊到12个月平稳流入的,而是集中了3次,每次持续几个星期。
那么集中流入的时间内就会怎样?就会出现高溢价,出现资金买不进去挤破门槛的状况。
可我们想想看,资金为啥这么集中?
说明内地投资人,找不到好机会,一旦看见哪里扎堆,就跟超市打折大妈排队抢购一样。
你把这个过去一整年,在全球金融品种上非常普遍的现象,挪到房地产领域里,来说明人们的心情,是非常合适的。
这个大阳春里抢房的人,他就是看到别人抢,他就急了,就这么点事儿。
至于基本面的分析,他已经忘到脑后了。
三核为啥能企稳,我去年讲了八百遍,今年不想重复了。
三核以外的地方,莫说涨,即便是想要稳,也是需要基本面支撑的。
这个基本面说白了就是两涨。
要么涨工资,要么涨福利。
多数人的消费是不可能用拉动的方式拉动的。
你的月薪,前年1万,去年9千,今年8千,上个月领导跟你谈公司可能要精减,你来告诉我,怎么拉动你的消费?
你的消费是你的预期决定的,不是拉动决定的。
你前年1万,去年1万5,今年2万,上个月领导跟你谈公司要扩大,要招人,要你带队伍,需要拉动么?
你自己先飘了。
福利是一个道理,福利就是尹天仇对柳飘飘说的那句话:我养你。
当你相信了这个承诺的时候,你自然会飘,用不着谁教你。
所以你盯着地王是没用的。
2016年面粉贵过面包,周围都可以起来,那是因为届时居民部门的资产负债表,在低位。
如今,和国际上比,都在高位。
若无加薪和福利的作用,居民部门拿什么加杠杆?
我讲这个不是否定在消费这个大方向之下,房地产的作用,房地产很重要。
但是,谁的消费?谁的房地产消费,这是重点。
你去看下发达国家,比如美国。
穆迪的统计报告,美国收入最高的10%的家庭的消费占比是50%。
也就是说,50%的总商品+总服务,卖给了10%的家庭,而其余90%,消费剩下的50%。
这个数据,10%和90%群体在消费上的对比差,三十年前的时候,是36%与64%。
我们要看到消费的确在抬升,可是,其中10%的人口的消费比例抬升得更快。
也就是说,美国过去的三十年来,消费增量里的绝大部分,都是倾向于前10%收入家庭的。
这个道理非常浅显,因为后90%的人,他赚钱的速度非常慢,你指望他什么?指望他在资产负债表高位时,再加杠杆么?
所以地王不是卖给多数人的。
这些天叠加关税的事情,所谓外需不足必然内需补,有些读者觉得这是楼市的重大利好。
你没有理解错,是利好。
问题是,是谁的利好?
某些出口商,他觉得生意不好做了,干脆关了企业买楼以求保值,这种事情08,09年,18,19年都发生过。
问题是,他会买什么楼?
他难道会去买刚需房么?
那他如果不买,和持有刚需房的,有什么关系?
即便我们讨论普宅市场,我们说外需不足内需补,补多少?
极限状况下每个人每天补七毛钱,按八倍带动率计算,就可以抵消外需不足部分了。
我们就按极限算,谁买房差这七毛钱?
万一不是极限呢?万一大统领撑不了那么久呢?那也许只有两毛,也许只有一毛。
大哥,这是买房,你当是买泡泡糖啊。
所以说,你要看清楚这个市场分化的很厉害,他的利好不等于你的利好,他的房子不等于你的房子。
你经常会发现,一个地王,将来的商品房价格可能是15万起,但是隔壁的商业大平层,同样的地段,同样的景色,同样的高品质精装修,价格不到5万。
why?
因为性质不同。
人家那个就是拿来做资产锚定的,商业大平层不是。
所以我说,如果你不是三核,你是两核,或者你是个回迁房老小区,就算是地王的邻居,你也不看看里面住的都啥人?
全都是群租,你指望你那个去攀一攀地王?
发现问题了么?价值是定义出来的。
地王为啥可以比隔壁同样档次的商业大平层贵三倍?因为它有金融属性。
地王为啥可以比隔壁同样地段的回迁房老小区贵三倍?因为它针对的是某个阶层,不是所有人。
你不要看着像,看着像的东西多了去。
你去街头买个饼,还能吃呢,几块钱一个,人家大饼,都不能吃,几万美金一个,都叫饼,能比么?
为什么?因为后者就是被定义出来的金融产品,类似于我们九个话题里面第五个话题提到的西汉的白鹿皮币。
白鹿皮币为啥可以一当四十万钱?因为它是被定义的。
所以如果你看懂了那天讲的财富底层逻辑,讲阶层形成的过程,你就会明白当下到了转折口。
当居民部门的杠杆加到高位后,消费,尤其是高端消费针对的一定是少量的人,那天聊到的分走了67%利益蛋糕的群体。
过去我们觉得50万以上的车,肯定要买进口的,现在呢?
现在国产车里面50万以上的,100万以上的,都卖得越来越好。
所以,谁告诉你只有纽约可以有几千万美金的公寓?我们也可以有的。
但是,这跟多数人没关系,你跟它比邻而居都没啥用。
因为随着阶层的形成,你将来会发现,有些投资品,是一定圈层内流通的,有些投资品,才是穿破阶层共通的。
通不通的关键在游戏,游戏在升级,意识要跟上。
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