二娃说
市场好时，要卖房！市场差时，要买房！
造谣一张嘴，辟谣跑断腿！
我发现呀，市场行情进入下行期以后，越来越多的同行开始吃起了“人血馒头”！
拿我自己来说吧，3月，我终于买了人生中的第二套房，想着和粉丝分享一下我整个买房的心路历程，给同样情况的买房人一点参考。
没想到，文章发布后，有不少自媒体同行及中介，竟然吃起了“人血馒头”。
为了蹭流量，博眼球，什么不实言论张口就来......
不过，跟开发商之间的恶性竞争比起来，自媒体圈的竞争好像又不算什么事儿了！
因为，开发商吃起"人血馒头”来，更加可怕和无语！
呐~，最近的一个谣言，就把我给逗笑了！（如图所示）
◆ 我与业内朋友聊天截图
是的，昨天下午，一位业内朋友找我八卦。说他听说越秀·江湾潮起，悄悄开盘了，并且卖得很差，只有个位数！
紧接着，对方还发了我一个开盘简报。在这份简报中，甚至还有江湾潮起各个户型卖了几套的详细数据。
说真的，看完后，我觉得很不可思议！但又觉得很好笑！
原因是造谣的痕迹，太重了！
◆ 我与业内朋友聊天截图
所以，我第一时间就回复了我朋友：假的！绝对不止！
他问：为什么你这么笃定？
还能为什么？自然是我对项目的情况，足够了解啊！
毕竟，二娃今年做的第一场粉丝私享会，就是去的越秀·江湾潮起！
当天，虽然是周四上班日的晚上，却依旧来了近20人！并且，多位粉丝都表现出了对项目浓厚的兴趣！
◆ 3月13日晚上 二娃私享会现场
当然，这还并不能证明，项目的转化就一定好。
那么，我是如何判断这是谣言，完全不值得相信的呢？
首先、越秀·江湾潮起，至今还没开盘，何来开盘简报呢？
上周五，江湾潮起，只是通知了一部分“内部员工”升筹落位！也就是这一小部分的意向客户，在冻资大金额后，享有优先选房的权益。
但项目其实还没有正式开盘，很多意向买家都还没有收到相应的通知。
其次、个位数的转化，纯属扯蛋！
据我所知，越秀·江湾潮起，低区户型，升筹落位需要冻资20万。高区，可一线南向望江的户型，需要冻资50万！
而目前，落位的情况非常好！低区户型，可以望江的，基本已经选完了，21-23层，一套不剩！而建面约116㎡的边户单位，也没啥房源可选了。
◆ 项目户型及楼栋分布示意图
至于高区户型，目前还有部分房源可以捡漏，感兴趣的朋友，想了解详细价格的朋友，可以私下问二娃（wsfew2025)！
用项目内部人员的原话来说，那就是：落位情况非常好，超过预期！
再则、二娃自己认识的人，落位都不止个位数了！
为了进一步核实消息，二娃还私下找销售朋友，以及自媒体朋友打探了一番，最后得到的真实反馈是这样的：
1）我认识的一位现场销售，光是他个人，周五晚上就落位了8套！
◆ 我与现场销售当晚的对话
2）我认识的多位自媒体朋友，他们都有粉丝落位成功！我自己也有粉丝升筹落位了！而且，对方还是中海观澜府的业主！
由此可见，开盘简报肯定是假的！完全不可信！
毕竟，最近2年，市场下行，竞争压力大！很多楼盘，为了抬高自己贬低对手，不惜编造开盘简报到处发！
这种事情，二娃见证过好多次了。之前还有项目，开盘当晚，出现了三个不同版本的开盘简报......
对此，我只能感慨一句：恶性竞争太可怕了！
看到这里，可能有人就会问了：海珠新盘这么多，越秀·江湾潮起为啥升筹落位，会这么好呢？
其实，我觉得这个盘之所以这么受欢迎，可以总结为两个字：“稀缺”！
近地铁，稀缺吗？
不稀缺！
其实，到了600-1000万左右预算的买家，地铁对他们来说，基本不是必需品了，几乎人人有车。更何况，生活在海珠的土著居民，他们出行很少会坐地铁。
呐~下面这位刚在海珠买了2套新房的海珠土著，就分享了自己的观点。
◆ 我与粉丝的聊天截图
他说，老广出行基本都是电鸡解决！出远门的话，那就直接开车，几乎很少坐地铁。
所以，“近地铁”对于海珠新盘来说，只能是个加分项，并不会成为强卖点。
户型好，产品强，稀缺吗？
不稀缺！
说真的，现在海珠新盘，哪里有户型差，产品差的楼盘啊？
现在，大家都是新规户型，实用率动辄110-120%。看下来，大家都差不多。唯一能做点区别的，就是提升交标了吧？
◆ 现在真的没有差户型
有学位，书包好，稀缺吗？
好像也不稀缺......
因为，现在的开发商卖房，基本都会想办法引入好学校。
那大家都是新盘，新学校，业主素质和圈层都不差。所以，能提供给孩子的教育资源和硬件设施，也都大差不差。
你想仅凭书包资源，与大家拉开距离，鹤立鸡群？好像也不太现实吧！
那么，在海珠新盘中，什么东西才是真正稀缺的呢？
在二娃看来，在核心地段对自然资源的占有，才是海珠最稀缺的东西！
比如，在海珠核心地段上，占据着南向一线望江资源！这是目前海珠90%的楼盘，都不具备的稀缺价值。
而这，也正是越秀·江湾潮起备受关注的重要原因！
首先，越秀·江湾潮起所在位置，我认为，一定会是海珠未来的核心地段。
我们来看一张图！
◆ 未来，海珠房价最贵的一条街
如图所示，这是海珠全新富人区——环岛路沿江片区。
以前，说到海珠核心地段，有人会说江南西、有人会说乐峰商圈片区，还有人会说海珠万达商圈。
但在二娃看来，海珠未来的核心地段，应该是在环岛路沿江片区。
毕竟，一江两岸，一直都是广州重点发展的地带，也是广州的脸面所在！
所以，截止目前，海珠、荔湾、天河等区域，最繁华且房价最贵的豪宅，几乎都扎堆在江边。
来，对比一下天河房价最贵的一条街，是不是和环岛路异常相似？
◆ 目前，天河房价最贵的一条街
所以，在我看来，未来环岛路就是海珠房价最贵的一条街！也将是海珠新一代的豪宅区！
其次，在广州主城区，江景房或许不缺，但一线南向江景房，却相当稀缺！
一方面，最近5年，广州主城区拍卖的江景住宅地本来就少，而一线南向望江的住宅地，就更少了，总共才5宗！
从这里，便能看出越秀·江湾潮起的稀缺价值。
另一方面，目前，前航道和后航道上，拥有南向一线江景的楼盘，一来少，二来贵，三来保值性还很强。
你看前航道上的侨鑫汇悦台，广粤尊府。在目前这种大行情下，房价依旧坚挺，动辄20-30万/㎡！
而后航道上的时代大家，业主惜售，截止目前挂牌量也才9套，而且，全在10万/㎡以上。
所以，相比海珠其他楼盘，江湾潮起更具稀缺价值！
此外，海珠最值得期待的商业购物中心—海港汇，就在江湾潮起楼下！
这也是海珠第一个滨江商业综合体。海珠区政府把它规划在这里，也能看出对片区的“偏爱”。
听说，今年这个商业综合体就会正式开业。到时候，这里一定会成为海珠购物逛街的新晋网红打卡点吧？
再加上，项目学位和产品力也非常不错！
学位，是和时代大家、观澜府、映澜台对口的同一所学校—海珠外国语实验中学附属第二小学。
◆ 海外二小实景图
而产品嘛，则是目前后航道一线南向望江楼盘中最好的。因为，江湾潮起为超新规户型，实用率可以去到约120%！
所以，同样是海珠的新盘，在户型、实用率、书包资源都差不多的情况下，为啥不买更抗打，拥有南向一线望江的越秀·江湾潮起呢？
要知道，你选择江湾潮起，不只是选择了一个楼盘，更是选择了一种全新的生活方式！
比如，天气好的时候，你可以在家天天看到下面这样漂亮的日落！
◆ 江边实拍图
晚饭之后，或者是周末闲暇时光，你也不需要担心没地方遛娃。
因为楼下就有一片属于孩子的乐园！
◆ 江边实拍图
最最重要的是，选择江湾潮起，你便为以后选择了一条“更宽松的赛道”。
因为，接下来，海珠还有新项目陆续而来。要么是新拍的地，要么是旧改项目。
但二娃研究了一下，这些项目能卷的，只有产品、地铁和配套。他们都不具备一线南向望江资源！
所以，江湾潮起进入二手房市场后，竞争便不会那么大，售价自然也更有保障！
你们认同吗？
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