观点网 2024年的建发国际在等待市场黎明的到来。
3月26日，原定于今晚发布2024年全年业绩的建发国际，却在业绩告示中额外夹杂了人事变动公告。
公告显示，执行董事林伟国已受委任为董事会主席及公司提名委员会主席，不再担任行政总裁，而该职务则由华东区域公司董事长田美坦接任。
与此同时，赵呈闽不再担任董事会主席及提名委员会主席，但继续留任执行董事，以上职务变更自公告当天即3月26日起生效。
而就在前不久的2月17日，建发集团全资子公司联发集团也发布了公司董事长及总经理变更公告。王文怀被任命为公司董事长，赵胜华则被降回总经理，不再担任董事长职务。
进入2025年不到三个月，建发集团便对地产开发公司进行了一系列的人事变动调整，这仿佛也在预告着建发房地产业务的“变革”。
销售、利润双下滑
过去，由于高速增长的营收，建发常被誉为地产界的“黑马”，其中建发国际贡献了大头数额。而2024这年，建发国际却罕见地出现了增收不增利的情况。
数据来源：建发国际集团财报 观点指数整理
财报显示，2024年全年建发国际实现收入1429.9亿元，较2023年同比增长6.4%。其中，主营业务物业开发全年录得1386.2亿元，占比97%。
而在盈利方面，报告期内建发国际录得全年毛利189.72亿元，同比增长27.2%，毛利率也较去年同期的11.10%微升至13.30%。，但归母净利润同比减少约2.31亿元，降幅4.6%至48亿元。
有市场分析师指出，尽管建发国际收入依旧在增长，但增速较前几年已有所放缓，而增速的放缓与归母净利润的下降与其2024年下滑的销售情况及计提减值有关。
数据来源：建发国际集团财报 观点指数整理
财报显示，2024年全年，建发国际累计权益合同销售金额约1033.6亿元，累计权益合同销售总建筑面积约504.8万平方米，同比分别减少约25.1%、24.3%，甚至低于2022年。
销售动态往往与新增地块互为呼应。2024年全年，基于不确定的市场环境，建发国际不管是新增项目还是货值都较2023年大幅缩水。
回顾2023年，建发国际全年新增78个土地项目，全口径拿地金额1169亿元，新增货值2180亿元；而2024全年仅新增23个土地项目，全口径拿地金额556亿元，新增拿地货值1007亿元，同比分别下降70.%、52.4%及53.8%。
计提方面，由于前期在市场峰值下的高溢价拿地，地产开发成本远超出市场销售变现价值，2021年至2024年期间，建发国际合计计提并表存货减值损失近百亿，其中2024年减值亏损约37亿元。
充分的大幅计提减值之下，建发国际的毛利率水平也受到了一定的影响。
数据来源：企业公告 观点指数整理
2020年-2024年期间，建发国际的毛利率分别为16.35%、16.60%、15.30%、11.10%和13.30%。尽管2024年的毛利率因为报告期内已交付项目毛利率水平高于2023年而有所微升，但相较TOP5的房企而言，还是略有差距。
据悉，华润置地2024年开发销售毛利率为16.8%，保利发展2024年上半年毛利率为16%，中海毛利率为22.1%，绿地控股为15.05%。
不过在林伟国看来，虽然建发国际2024年的毛利率并不是很高，但也相对合理。
他进一步指出：“从经营角度来说，房地产最坏的时期似乎是在去年，最坏的时期似乎已经过去，各家开发商之间也不像从前说的面粉比面高贵，所以未来整体的结转利润和毛利可能都会逐渐恢复到一个比较正常的水平。”
销售、拿地态度大转变
基于管理层对2025年房地产市场的积极预判，今年建发不管是在土拍市场上，还是销售目标上都一改去年的“低迷”态势。
进入2025年后，不同于去年的谨慎，建发今年在核心一二线城市的土拍市场上已经多次刷新了“地王”战绩。
就在今天3月28日的杭州土拍市场上，建发历经102轮的激烈竞价，成功击退滨江、绿城、中海、华润、伟星、招商、金茂等其余13家房企，以总价34.35亿元摘得蒋村文新单元XH030203-01（3）地块，溢价率高达115.39%，成交楼面价8.8万元/平方米，成为杭州新单价地王。
而前一天，建发在成都同样刷新了最高宅地单价战绩。
3月27日，历经213轮的竞价，建发以总成交价33.47亿元夺得成都金融城三期H10地块，溢价率达106%，成交楼面价为4.12万元/平方米，为成都宅地新单价地王。据悉。参与竞买的房企多达10家，包括华发、锦江统建&金茂、华润置地、中海、招商蛇口等。
然而，对于建发高溢价拿地的行为，市场还是不免为其后续项目结转的利润而表示担忧，毕竟前期大幅计提的老路已经给出了现实的教训。
据参加投资者会的人分享，建发国际管理层在会上对高溢价行为做出了相应解释。
新任主席林伟国表示：“虽然近期部分取得的地块溢价率看起来很高，但事实上是与起拍价定价有关，而且核心城市核心地段的地块素质高，自然会获得更多的开发商一起来竞争，从而导致溢价的结果”。
新任行政总裁田美坦也指出，在坚持流动性有限的情况下，建发国际基本的拿地利润会在6-8个点的水平之间。“我们虽然在杭州拿了一个地价最高的项目，但实际上还是比我们的预期要低。”
截至2024年末，建发国际的流动资产为3773.85亿元，同比减少了3.5%。其中，银行及手头现金为572.59亿元，同比增加了5.7%。
与此同时，田美坦进一步补充道，建发入市的住宅项目均是改善型户型，如佛山漫云、北京观宸、厦门第四代住宅阅海等，未来的市场是偏向改善型为主的，因此核心城市核心地段的占有率就极为重要。
谈及市占率，目前建发除了在福建省市占率达到10%以外，其它省份的市占率总体还是比较低，在1%-4%之间。“成都去年有3000多亿的销售额，但建发也才占了2%。
因此，建发国际管理层认为，在2025年房地产市场止跌回稳得到持续深化环境下，加大拓展，提高杭州、成都等深耕城市占有率是非常有必要的。
从另一层面而言，与头部房企的库存量相比，建发国际确实有必要扩充自己的弹药库。
截至2024年末，建发国际土地储备总库存面积约1243万平方米，库存货值约2211亿元，权益比例约78%；而同期华润置地的土地储备已达到了5194万平方米，是建发国际的4倍。
最后，在2025年的销售目标上，田美坦态度十分明确：“基于今年比较稳定的宏观环境，希望能够达到1500亿元，保持增长。”而去年管理层给出的回答是 “难以确定全年销售目标”。
其实，不止建发管理层在盼，市场也在期待建发房地产业务的新掌门人们，能否破解建发在高速发展后的挑战之局。
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