2025年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

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今年一季度，房地产市场总体运行平稳，自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。春节后核心城市在土地市场回暖带动下，购房者信心有所增强，加上高品质项目供给增加及传统营销季推动，3月重点城市新房、二手房成交量回升明显。从趋势来看，今年两会首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，预计接下来重点将是加快推动各项政策落地见效。此外，“好房子”也首次被写入政府工作报告，好房子建设提速有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场止跌回稳，预计二季度核心城市新房及二手房销售有望延续修复态势。

（1）市场供求：2025年一季度，核心城市市场延续修复态势，尤其是3月以来重点城市新房、二手房成交量持续回升，多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。在供给缩量与销售修复推动下，重点城市可售库存普遍下降，出清周期有所缩短。

（2）房价：2025年1-2月，百城二手房价格累计小幅下跌0.93%，截至2月，环比跌幅已连续7个月收窄；受改善型楼盘入市带动，前两月百城新房价格累计上涨0.34%。

（3）土地市场：一季度，300城住宅用地成交面积仍小幅缩量，同比降幅较去年全年明显收窄。房企投资进一步聚焦一线及杭州、成都等强二线城市，叠加核心城市优质地块供应节奏加快，带动一季度300城出让金同比增长约两成，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右。多地竞拍出高溢价地块，一季度杭州三次刷新地价纪录，成都两度刷新地价纪录。拿地企业方面，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，仍是市场拿地主力。

（4）政策展望：3月政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，宏观调控更加重视资产价格，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时报告用较长篇幅全面部署了房地产各项政策，预计接下来各项举措将加快落实。促需求方面，因城施策调减限制性措施，城中村和危旧房改造工作有望提速；去库存方面，预计使用专项债券资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房等配套政策将进一步完善；防风险方面，针对企业的融资支持力度有望加大；新模式方面，各地“好房子”建设标准加快出台有助于推动优质供给增加，促进住房需求释放。

（5）市场展望：随着各项政策加快落实，叠加高品质项目供给增加，预计二季度核心城市成交量将继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。同时，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，预计接下来各地盘活存量用地进展将加快，进而改善市场供求关系，促进市场进入新的循环。

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2025年一季度中国房地产市场形势总结

（一）成交规模：一季度核心城市市场延续修复态势，二手房保持较高活跃度

图：2023年至今全国新建商品房累计销售面积及销售额同比增速

数据来源：国家统计局，

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全国新房销售：根据国家统计局数据，2025年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.07亿平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额1.03万亿元，同比下降2.6%，降幅比上年全年收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。

现房销售表现仍好于期房，占比持续提升。2025年1-2月，商品房期房销售6940万平方米，同比下降11.8%；现房销售3806万平方米，同比增长10.0%。从占比来看，1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点。

图：北京、上海、广州、深圳新房周度成交走势

数据来源：

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重点城市新房销售：一季度核心城市市场延续修复态势。去年9.26一揽子政策落地以来，楼市政策环境已处于近几年最宽松水平，为居民置业创造了良好条件，有效带动了住房需求释放，重点城市新房销售明显恢复。今年以来，核心城市房地产市场延续修复态势，春节后市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市市场修复更加突出。今年一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。在供应缩量及销售加快共同推动下，重点城市整体可售库存规模持续下行，出清周期有所缩短。

图：30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比

图：2025年1-2月30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比

数据来源：

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重点城市新房成交结构：改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。从成交面积段来看，2025年1-2月，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力，30城整体占比仍接近四成。一线城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比达56%。北京、上海120平方米以上大户型占比超30%；二线代表城市中，长沙、成都、合肥、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主导，其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成；三线代表城市中，佛山、东莞、芜湖、唐山90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。

从成交占比变化来看，与2024年同期相比，30个代表城市中，19个城市120平方米以上改善类产品成交占比有所提升，其中宁波、合肥、沈阳、佛山120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过7个百分点，南京、苏州、济南等核心二线城市120平方米以上住宅成交套数占比也提升明显。

图：北京、深圳、成都、杭州二手房周度成交走势

数据来源：

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重点城市二手房成交：“以价换量”带动下，节后核心城市二手房成交活跃度持续提升。今年一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%。节前部分积压需求与节后教育需求的加快释放，带动核心城市二手房市场活跃度持续提升，3月（截至27日），一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%；二线城市中杭州同比增长76%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。

综合来看，自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。今年一季度，核心城市新房销售量同比继续修复，二手房保持较快增长。同时，两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，预计接下来政策落实将加快，加上供应改善及高品质项目供应增加，核心一二线城市市场活跃度有望延续回稳态势。

（二）价格水平：1-2月百城二手房价格累计下跌0.93%，环比跌幅已连续7个月收窄；改善型楼盘入市带动百城新房价格前两月累计上涨0.34%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

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二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。年初以来，中央继续强调要推动房地产市场止跌回稳，核心城市在政策利好持续作用下，二手房交易活跃，业主心理预期趋稳，带动百城二手住宅价格环比跌幅持续收窄。2月百城二手住宅均价为14071元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较1月收窄0.09个百分点，月度环比跌幅已连续7个月收窄。

分梯队看，1-2月，一线城市二手住宅价格累计下跌0.35%，跌幅较去年同期收窄0.5个百分点；二线城市二手住宅价格累计下跌1.04%，梯队内成都房价现筑底企稳态势，二手房价格累计上涨0.20%；三四线城市二手住宅价格累计下跌1.05%。

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.34%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，2025年1月、2月百城新建住宅价格环比均上涨，2月百城新建住宅均价为16711元/平方米，环比上涨0.11%。

分梯队看，1-2月，一线及二线城市新房价格累计分别上涨0.60%和0.34%，其中合肥、上海、成都在置地·雲台映月（合肥）、越秀·苏河·和樾府（上海）、金融城交子缦华（成都）等高品质改善项目入市带动下，新房价格累计涨幅位居百城前列。前两月三四线城市新建住宅价格累计下跌0.01%。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

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从涨跌城市个数看，二手房方面，多数城市仍延续“以价换量”态势，2月二手房价格环比上涨的城市共3个，分别为成都、德州及嘉兴，其中成都二手房价格已连续4个月环比上涨。新房方面，2025年1-2月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在40-50个之间。

（三）土地市场：一季度300城住宅用地出让金同比增长约两成，核心城市加快优质地块供应节奏，房企补仓意愿较强，土地市场有所升温

开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长约两成。根据中指初步统计，2025年一季度（截至3月27日），300城住宅用地成交规划建面为7319万平方米，同比下降5.9%，降幅较去年全年收窄16.3个百分点；土地出让金3449亿元，同比增长20.2%；溢价率提升至12.4%。核心城市优质地块土拍升温，主要原因有两点：一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。（注:自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径）

表：2025年一季度300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化（截至3月27日）

注：推出面积按公告时间统计，下同。

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各线城市住宅用地出让金同比均增长。根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），多数城市供地保持“量缩质优”的特点，各线城市土地出让金同比均实现增长，其中一线城市优质地块供应较充足，上海推出面积同比增长，北京推出地块价值较高，房企举牌积极，一季度北京、上海住宅用地出让金分别达569、345亿元，叠加低基数影响，一线城市整体出让金同比增幅超两成；二线城市中，杭州、成都、苏州等核心城市供地节奏加快，推出面积同比增幅较大，房企积极补仓，带动二线城市土地出让金同比增长三成以上；三四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。在房企投资进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右（2024年全年为51%）。

重点城市来看，为了提高房企拿地积极性，今年以来各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化。一是核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如成都、杭州等地一季度核心区宅地供应占比均过半。1月，北京还明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。同时，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比提升。根据中指数据监测，2025年一季度（截至3月27日），22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达17.6%，较去年同期增长2.0个百分点。其中苏州推出15宗宅地中，容积率1.5以下的有9宗；沈阳推出的3宗宅地，容积率均在1.5以下。二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设。去年以来，北京、重庆、杭州、南京、苏州、江苏、安徽、湖北、四川等多个省市出台“好房子”建设相关规范，其中今年2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计后续将有更多城市优化相关政策。（）

土拍热度方面，去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性回稳，土地市场也迎来积极变化，核心城市土拍情绪升高，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.2%、28.1%，成都、苏州平均溢价率也在20%以上，北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。

上海、杭州土地市场升温明显：一季度，上海三次土拍共计成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%，其中3月25日，滨江西兴单元BJ030102-25地块成交楼面价72915元/㎡，刷新杭州地价单价最高记录（之前最高记录为1月24日滨江竞得的湖墅单元GS0201-R21-05地块，成交楼面价为64834元/㎡），3月28日，杭州地价单价最高记录再次被刷新，一季度杭州三次刷新地价记录，西湖蒋村文新单元XH030203-01（3）地块成交楼面价88029元/㎡，溢价率115.39%。

北京、成都、苏州、宁波等地在优质地块带动下，多宗地块高溢价出让，而非核心区多为底价成交：北京一季度共出让11宗宅地，海淀东朱房两宗地、树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交，且成交总价均在70亿元以上，其中海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡，刷新北京地价单价最高记录（之前最高记录为1月2日建发竞得的海淀朱房地块，成交楼面价95407元/㎡），其余7宗地块底价成交；成都出让24宗宅地，14宗溢价，有8宗溢价率超30%，其中3月11日，高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块成交楼面价31700元/㎡，刷新之前成都地价单价最高记录（之前最高记录为2024年9月20日贝好家获取的锦江区金融城三期宅地，成交楼面价27300元/㎡），3月27日，成都地价单价最高记录再次被刷新，一季度成都两度刷新地价纪录，金融城三期H10地块经213轮竞价被建发以高溢价率106%获取，成交楼面价达41200元/㎡；苏州出让8宗宅地，3宗溢价，其中工业园区两宗宅地溢价率均超20%。

南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整体土地市场低温情绪未改。福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交。

表：重点城市2025年一季度高溢价成交地块（截至3月28日）

注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于25%统计

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拿地企业方面，央国企仍是拿地主力，地方国资占比降低。根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），22城累计拿地金额中，央国企占比为56%，其中北京、上海、成都、广州央国企拿地金额占比均超7成；地方国资占比12%，较2024年全年降低20个百分点；民企占比24%，较2024年全年提升7个百分点，其中滨江一季度补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。

近两年，中小房企拿地多聚焦“小而美”地块，这类地块能够帮助房企更好地平衡发展规模与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。而与之相比，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，除通过获取“小而美”地块实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，实现货值补充，巩固市场地位。

整体来看，2025年一季度，房企投资保持“聚焦深耕”策略，叠加多地优质地块供应节奏加快，核心城市土拍热度较高，带动300城住宅用地出让金同比增长。短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿。

此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。2月广东省发行收购存量闲置土地的专项债券落地，为市场释放了更加积极的信号，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。

2025年中国房地产市场趋势展望

（一）经济及政策环境：5%左右的经济增长目标释放积极信号，扩内需是第一要务，宏观政策力度有望加大；“止跌回稳”仍是今年房地产政策核心目标

宏观经济方面，去年9.26中央政治局会议部署落实一揽子增量政策后，四季度经济增速明显回升，社会信心有效提振，但目前我国经济仍面临较为复杂的内外部环境，内需仍待提振，同时外部环境变化可能对外需带来新的冲击。在此背景下，今年《》把“全方位扩大国内需求”作为首要任务，同时提出了“要实施更加积极有为的宏观政策”，且更加重视资产价格，把“稳住楼市股市”写进总体要求，充分体现了稳定居民资产价格在宏观调控全局中的重要性。从宏观调控力度上看，财政政策中的赤字率、赤字规模、超长期特别国债、地方政府专项债规模均为历史最高，全年新增政府债务总规模达11.86万亿元，增加2.9万亿元。对比去年政府专项债主要投向基建、地方政府债务置换等领域，今年还明确了土地收储和收购存量商品房也是专项债的重点投向领域。从货币政策来看，政府工作报告将连续实施了14年的“稳健的货币政策”调整为“适度宽松的货币政策”。今年以来央行多次表示将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机调整优化政策力度和节奏，政府工作报告进一步明确适时降准降息，且由此前保持流动性“合理充裕”调整为“充裕”，同时明确要求“更大力度促进楼市股市健康发展”，预计房地产相关的信贷、货币支持仍将保持较大力度。

表：2023年以来《政府工作报告》中房地产提法对比

资料来源：中指研究院综合整理

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房地产政策方面，2025年将“稳住楼市”写入总体要求，为市场传递信心，同时涉及房地产的篇幅为历史最长，主要内容依然在防范化解重点领域风险的工作任务之中，政策目标由去年的“稳妥有序处置风险隐患”“健全风险防控长效机制”转为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“止跌回稳”的政策目标与去年底中央经济工作会议保持一致，也体现了政策的连续性。此次《政府工作报告》明确的多项房地产举措在2024年9月中央政治局会议后的重要会议中也多有提及。

2025年房地产工作预计将围绕促需求、去库存、防风险和新模式几方面开展，促需求排在了首位，具体来看：

促需求方面，因城施策调减限制性措施和货币化安置城中村改造或是今年工作重点。促需求政策增加“因城施策调减限制性措施”和“加力实施城中村和危旧房改造”，居民刚性和改善性住房需求也由此前的“满足”调整为“充分释放”，提法上更为积极。一方面，当前北京、上海、深圳和海南部分地区仍有限购，接下来核心城市有望根据市场变化适时优化限制性政策；另一方面，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为多地部署今年城中村改造的关键词。民生主题记者会上，住建部部长倪虹强调要在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模，预计2025年城中村改造项目将继续放量，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施有望带动更多购房需求入市。

另外，降低房贷利率也是促进需求释放的重要方式。3月16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，指出“适时降低住房公积金贷款利率”，而今年以来，央行也多次表态“择机降准降息”，也代表着今年公积金贷款利率、商业贷款利率均有下调空间。

去库存方面，今年《》较大篇幅增加了去库存政策，去库存对于楼市“止跌回稳”也将发挥关键作用。去库存政策预计将主要围绕合理控制新增土地供应、盘活存量用地和商办用房、收购存量商品房等方向展开。政府工作报告提到要“合理控制新增房地产用地供应”，预计今年库存量较大的地区或片区，新增土地供给将缩量，从源头上改善市场供求关系；针对盘活存量用地，3月11日，自然资源部和财政部联合发文，明确运用专项债券资金支持土地储备工作的多项细则，预计各地相关工作将加速落实；针对收购存量商品房，本次强调“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，未来配套政策有望持续跟进，打通政策堵点。另外，民生主题记者会上倪虹部长也指出“收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”，为各地收购存量商品房的用途指出新的方向。

防风险方面，房地产融资协调机制仍将发挥重要作用，首提“有效防范房企债务违约风险”。根据金融监管总局披露数据，截至3月初，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额已超6万亿元，房地产融资协调机制已经支持超1500万套住房建设交付。做好保交房工作有助于供给端加快修复，对于修复居民购房信心、促进市场企稳也有积极作用。另外，本次首提“有效防范房企债务违约风险”，整体来看，企业经营性现金流和融资性现金流同步改善是防范房企债务违约风险的有效途径，除了推动市场销售加快回稳外，给予企业更大的融资支持也是改善企业资金面的重要方式。

新模式方面，2025年搭建相关基础性制度或有新的进展，“好房子”建设有望加速。近几年“构建房地产发展新模式”持续在重要会议中出现，本次对于相关基础性制度的表述由2024年的“完善”调整为“有序搭建”，预计2025年预售制、土地管理制度、金融制度等相关基础性制度改革将持续推进，有望取得新的进展。同时“好房子”建设也是发展新模式的重要内容，今年首次被写入《》，“好房子”供应增加有利于带动改善性住房需求入市，也是促进需求释放的重要举措，倪虹部长指出“正在组织编制‘好房子’建设指南，也在修订《住宅项目规范》”，“好房子”相关建设规范落地，有望加速各地“好房子”建设速度。

另外，持续推进城市更新，也是稳投资、扩内需的重要抓手。自2021年被写入政府工作报告后，近几年城市更新政策加快完善。今年以来，中央和监管部门多次强调推进城市更新，本次继续提及“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”，也体现出城市更新的重要性。在民生主题记者会上，倪虹部长指出“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅”，整体表述与去年底全国住房城乡建设工作会议时基本一致。预计2025年将有更多城市更新项目落地，各地也将加速构建符合当地实际的可持续发展新模式，完善相关配套政策，未来政策或更加注重优化规划及土地管理政策、构建可持续的资金支持机制、调动市场主体积极性等方面。

图：2022年以来各地因城施策频次（截至3月25日）

表：2025年以来主要政策类型出台频次对比（截至3月25日）

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源：中指研究院综合整理

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地方层面，根据中指监测，2025年一季度全国有近100省市（县）出台政策超140条，政策频次保持较高水平，但由于当前多数城市限制性政策已基本放开，叠加去年四季度以来市场出现持续修复，今年一季度各地政策优化力度有所趋缓。

从政策方向上看，今年以来各地政策调整主要集中于优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等方面。公积金贷款政策的优化方向主要包括降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准，延长还款期限，优化商转公，支持提取公积金用于首付等。以深圳为例，3月16日，深圳优化公积金政策，家庭最高额度提高至110万元，购买首套最高额度可上浮40%、多孩子女可上浮50%、购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%，最高可贷款额度由原先的117万提升至231万，进一步加大了购买首套住房、多孩家庭等的政策支持力度，整体力度较大。

各地发放购房补贴的力度也在加大，补贴力度提升也有助于带动购房者入市，如年初杭州余杭区，对新建商品住宅的家庭一次性给予5万元补助；宁德按800元/m²给予购房补贴，最高可达12万元；武汉东湖新区针对多孩家庭发放购房补贴，按家庭发放6万元安居兑换券；无锡将购房补贴与马拉松赛事结合，给予赛事参与者3-8万元购房优惠，补贴方式也更加灵活。

另外，近日，为了进一步降低购房门槛，助力青年人、新市民购房置业，苏州推出“三低一宽”特色化金融产品（低首付、低利息、低月供、宽期限），前五年每月最低只归还100元本金，延长购房者本金还款期限，有助于降低购房初期还款压力，也为购房者提供了更为弹性的资金周转空间。

从房贷利率来看，根据央行近日公布数据，2025年2月，个人住房新发放贷款加权平均利率为3.1%，根据监测，不少二线城市首套房贷利率已降至3%，部分城市的少数银行商业贷款利率可低至2.86%。未来公积金贷款利率适时降低，也有望为商业贷款利率的进一步降低释放空间，持续降低购房者置业成本，促进购房需求释放。

表：部分重点城市首套、二套主流商业贷款利率（截至3月25日）

资料来源：中指研究院综合整理

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城中村改造方面，去年已有部分城市落地房票安置城中村改造相关政策，去年11月，广州优化房票安置政策，发放的房票可购买的房源范围扩大至全市新建商品房；今年3月南京扩大房票的使用范围，可跨区使用，并可购买非住宅房源；洛阳在前期城中村改造安置方式的基础上，引入自主购买、组织购买等模式，其中组织购买的方式类似于国企平台收购存量商品房与安置相结合，也可促进城中村改造的推进。各地政策的持续落地也取得一定成效。数据显示，去年10月厦门房票新政实施以来，截至2025年2月25日，累计开票金额66.4亿元，4个月使用率86%，撬动购房金额100.3亿元，去化面积31.7万平方米，约占同期新建商品房销售面积四成。今年2月初郑州也披露相关数据，郑州自2024年10月底启动货币化安置以来，累计安置面积255万平方米，通过货币化安置销售商品房134万平方米，销售金额113亿元。

去库存方面，收回收购闲置存量土地、收购存量商品房是当前各地去库存的主要抓手。在收回收购闲置存量土地方面，根据中指监测，截至3月25日，广东、天津、江西、四川、福建等多省公示第一批拟使用专项债券收回收购闲置存量土地的项目清单，宗数超610宗，合计总面积约2900万平方米，拟收购价格合计约930亿元，其中广东已于2月末发行超300亿元专项债券用于收回收购闲置存量土地，3月四川发行专项债券，其中约3.3亿元用于收购2宗闲置存量土地。3月初郑州发布《运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，其中明确按基础价格或下调5%确定收地价格，也有望为更多省市提供参考，预计接下来其他省市相关工作也将加速。此外，今年2月19日，2025年北京市政府专项债券（五至十七期）发行，其中用于土地储备项目额度超百亿元，普遍为土地一级开发项目。在收购存量商品房方面，根据中指监测，2024年以来，超80城（区）发布收购存量房作为保障性住房的公告，进入2025年，各地收购存量商品房征集公告发布频次有所减少，部分地区收购项目的资金逐渐落地。2025年2月，湖北大学收购352套存量商品房用于学生住宿的项目通过湖北省发改委批复，为各地收储存量商品房提供了新的思路。（更多土地收储数据，请查看）

资料来源：中指研究院综合整理

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另外，推进“好房子”建设也是各地重点工作任务之一，去年以来，近30个省市已出台高品质住宅或“好房子”建设技术标准，今年2月，北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。从各地出台的政策来看，多涵盖飘窗、阳台、客厅挑空、架空层等不计容或部分计容的规定，这些政策为房企在产品规划设计方面提供更大的发挥空间，有利于打造生活空间更丰富、实用性更强的高品质住宅产品。

表：2025年部分城市优化项目建设规划政策内容

资料来源：中指研究院综合整理

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除此之外，各地也在积极探索优化政策，促进房地产市场止跌回稳。近期北京怀柔区落地国企平台收购二手房“以旧换新”活动，对于收购房源的范围、楼龄、套型面积进行明确规定，此举有望加速一二手置换流转，促进改善性需求释放；长沙县明确规定落实签订认购书后7个自然日内可无理由退订金，对于提振购房者信心有着积极作用。

表：2025年一季度部分省市房地产优化政策

资料来源：中指研究院综合整理

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整体来看，预计《政府工作报告》中明确的各项政策举措将加快落实，配套政策也将围绕着促需求、去库存、防风险和新模式展开。

促需求方面，一线城市有望根据市场变化适时调减限制性措施，更好发挥核心城市的带头作用，提振全国市场信心。更多城市有望进一步优化公积金贷款政策、加大购房补贴力度等。各地房贷利率、交易费用等也有望进一步下调，持续降低购房者置业成本。另外，城中村和危旧房改造工作也有望在今年迎来加速，通过加大货币安置、房票安置力度，为楼市引入更多需求，也是促进新房销售止跌回稳的重要举措。

去库存方面，预计各项支持政策将逐渐跟进，完善运用专项债券资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房的配套政策，进一步打通多项卡点加快推进相关工作落地见效。

防风险方面，针对企业的融资支持也有望进一步加大力度，比如项目“白名单”持续扩围增效，真正将资金落至实处，更好发挥融资协调机制的作用。

新模式方面，预计各地“好房子”建设标准将加快出台，并在土地、金融等方面给予“好房子”更大支持，支持房企建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。同时，与“好房子”配套的好服务也有望逐步完善，提升物业服务质量和效益。

（二）市场趋势：二季度核心城市成交量有望继续修复

2025年1-2月，全国房地产市场延续修复态势，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅较2024年全年明显收窄。重点城市方面，去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，3月多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。今年两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，预计二季度各项政策落实将加快，加上去年四季度以来优质地块供应增加，接下来“好房子”项目陆续入市或将带动改善性住房需求释放，预计短期核心市场成交量有望继续修复，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。

表：2020年以来北京不同总价段二手住宅成交情况

表：2020年以来上海不同总价段二手住宅成交情况

表：2020年以来深圳不同总价段二手住宅成交情况

备注：标红数字为该总价段近五年年度最高值

数据来源：

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二手房刚需入市节奏加快，有望加快一二手联动效应释放。近两年核心城市二手房成交表现持续好于新房，今年一季度这种态势仍在延续，二手房市场活跃度较高。值得关注的是，除了“高总价”的改善型房源成交保持较快增长外，2024年以来，重点城市“低总价”二手房成交量也出现明显回升，反映出对价格最为敏感的刚需购房者正在加快入市。以一线城市为例，2024年北京、上海、深圳300万以下二手房成交套数同比分别增长50%、62%、93%，今年1-2月，成交同比继续保持高增长态势。去年四季度以来，限购优化、公积金贷款政策放松等助推刚需积极入市，一季度教育需求进一步强化了这种效应。二手房成交持续放量有利于带动房价趋稳，同时二手房刚需入市有望加快新房置换需求释放。

从复苏路径来看，一线及核心二线城市市场有望率先实现“止跌回稳”。政策支持力度、市场供求关系及预期、城市吸附力等是影响不同城市市场复苏节奏的关键因素。从市场表现来看，一线及核心二线等高能级城市修复较快。

去年四季度一线城市优化限购限贷等政策对市场带动明显，市场修复程度最为突出。一线城市人口吸附力强，购房需求旺盛，自2024年四季度以来，新建商品住宅、二手房成交量同比已连续两个季度保持较快增长，整体市场修复态势较明显。在市场环境改善和近期土地市场升温带动下，购房者对市场的信心以及房价企稳预期有所增强，同时优质地块供应增加也将对新房销售形成有力支撑，且北上深限制性政策仍有优化空间，若政策能够进一步优化，将对市场恢复产生积极影响，预计一线城市市场有望率先止跌回稳。

二线城市市场分化态势延续，强二线城市市场恢复节奏有望加快。去年926新政后，杭州、成都等核心二线城市政策进一步优化，政策效应驱动居民置业信心改善，带动市场加快恢复。从市场销售和出清周期来看，今年以来杭州、成都、合肥等核心二线城市新房销售面积同比均保持增长，且可售出清周期相对可控。从供应端来看，杭州、成都中心城区新房供应规模占比均有所提升，且去年四季度以来高溢价成交的住宅用地入市，将为市场提供较高品质项目，带动住房需求释放。从人口吸附力来看，二线城市中，合肥、杭州等城市2024年常住人口增长明显，增量均超10万人，为房地产市场提供较强支撑。此外，部分二线城市加快推动货币化安置城中村改造进展，如厦门、郑州自去年四季度执行相关政策以来，对新房销售拉动作用明显。

三四线城市库存去化压力较突出，短期内市场仍面临一定调整压力。对于大部分三四线城市而言，住房将回归消费属性，城镇化及购买力将主导市场走势。当然，三四线城市之间的房地产市场也会存在差异，部分位于发达城市群/都市圈，以及具有独特产业优势、良好生态环境的三四线城市，楼市需求仍有一定支撑。

整体来看，随着各项政策加快落实，叠加高品质项目供给增加，预计二季度核心城市成交量将继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。同时，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，预计接下来各地盘活存量用地进展将加快，进而改善市场供求关系，促进市场进入新的循环。

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两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则

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落实两会精神，房地产市场止跌回稳的重要举措！

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从地方两会看2025年楼市政策方向

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